Нюансы и особенности аренды дачи

Основные риски при аренде дач

С приходом лета появляется желание покинуть Москву и проводить все время на свежем воздухе. Однако при аренде загородного жилья можно наткнуться на ряд непредвиденных моментов. Оказывается, дачу нельзя снять на короткое время, кроме того, при аренде загородного жилья нужно избегать соседства с ядерными объектами, плохими соседями и шумными автострадами.

Начинается летний сезон и многие собираются уехать из жаркого мегаполиса в область, к природе. Понятно, что выбор направления зависит от пожеланий нанимателей и бюджета, естественно и то, что все арендаторы подыскивают место с лесом, чистым воздухом. К сожалению, при подборе загородного дома можно совершить ряд ошибок, и потом весь сезон страдать от них. Приводим самые распространенные риски, существующие при аренде дач.

Дачу нельзя снять на один месяц

Многим хотелось бы подобрать летний дом к своему отпуску, который редко длится более одного месяца, при такой ситуации логично снимать дачу именно на это время. Однако, как правило, такую недвижимость нельзя снять только на один месяц, исключая случаи, когда у собственников организована посуточная аренда. Собственникам не выгодно сдавать жилье на короткий срок, а искать не одного, а нескольких арендаторов, чтобы покрыть сезон, еще проблематичней. В итоге арендодатели редко рассматривают аренду даже на летние 3-4 месяца: собственники обычно хотят сдавать объект на длительный срок, так что приготовьтесь раскошелиться на 4-5 месяцев.

Рядом с вашим летним домом могут оказаться ядерные объекты и вредные производства

Летний отдых на свежем воздухе может сильно испортить соседство с вредными химическими производствами. Вместо того чтобы дышать свежим воздухом, есть риск оказаться в самом эпицентре экологически неблагополучных территорий и наблюдать облака химически вредных веществ.

Стоит напомнить, что основная часть вредных и загрязняющих окружающую среду производств сконцентрирована на востоке и юго-востоке области, также есть предприятия на севере, северо-востоке и юге. На востоке выделим «город химиков» Воскресенск, сняв дачный домик неподалеку, вы можете оказаться жертвой выбросов завода «Воскресенские минеральные удобрения». Множество вредных элементов из таблицы Менделеева окажутся в воздухе. Мощные химические предприятия находятся недалеко от Коломны, Мытищ, Сергиева Посада, Балашихи, Электростали, Серпухова, Егорьевска и Клина.

В Подмосковье на 2009 год находилось 16 крупных радиационных объектов. Среди них «Машиностроительный завод» в Электростали, который производит топливо для ядерных реакторов; предприятие обладает собственным хранилищем радиоактивных отходов. Между прочим, завод находится недалеко от притока Клязьмы – реки Вохны. Центрами ядерных исследований являются Дубна и Троицк. Кроме того, полигон с захороненными ядерными отходами находится и рядом с Сергиевым Посадом, недалеко от Ново-Угличского шоссе. Нужно максимально аккуратно подходить к выбору жилья в этих районах.

Плохое соседство испортит летний отдых

Отдых на свежем воздухе предполагает длительное нахождение вне дома, и его вполне могут испортить ваши соседи. Громко играющая музыка, нецензурная брань, постоянные вечеринки — все это легко может грозить вам при беспечном подходе. Осматривать летнее жилье желательно и в выходные дни, и днем в будни, к сожалению, сделать это довольно тяжело. Зато легко обнаружить ремонт. Не стоит рисковать, если рядом идет строительство соседского дома.

При выборе дачи стоит обращать внимание на то, что творится по соседству. Летний отдых – это природа, и здесь не отсидишься за каменными стенами, как в квартире.

Шум от дорог не даст насладиться звуками природы

Будьте внимательны, если снимаете жилье по соседству с аэропортом, железной дорогой или трассой. Вой турбин самолетов, взлетающих и садящихся каждые несколько минут, грохот пригородных электричек, выхлопные газы и шум машин у шоссе будут омрачать отдых на лоне природы.

Постарайтесь выбрать оптимальное место, достаточно удаленное от железной дороги и шоссе, но не слишком далеко, чтобы ездить на работу только на машине — обязательно нужно иметь альтернативный вариант дороги в город.

Возвращение собственников

Мошенничеств при аренде и продаже загородной недвижимости ни чуть не меньше, чем при сделках с недвижимостью городской. Стоит помнить об основных случаях, но основной опасностью здесь можно считать возвращение хозяев обратно под различными предлогами. Вам могут сообщить, что приехали родственники издалека и теперь арендодателям тесно и они хотят вернуться обратно, альтернативой может послужить ремонт или проблемы с ЖКХ. Главное, что вы теряете комиссию, отданную агенту, и время, не забываем, что собственники неохотно сдают такое жилье на короткий срок, а какое-то время ведь уже прошло.

Из экзотических вариантов – проживание арендодателей и арендаторов вместе. Не переживайте, речь не идет о жизни в одном доме: часто собственники не указывают в объявлениях, что сами будут проживать на том же дачном участке, но в старом домике, который служил жильем до возведения комфортного особняка.

Как обезопасить себя при выборе дачи

Напомним, большим плюсом при обращении к риэлтору будет заключение с ним договора на оказание услуг. Оплата за работу, в идеале, производится после подписания договора найма с собственником, и если какие-либо неприятные моменты появятся, можно не платить, разумеется, если эти моменты (случаи, приведенные выше) прописаны как риски в договоре. В договоре аренды дачного дома, как и в случае с квартирами, не забывайте указывать количество комнат, площадь дома и земельного участка, а также состояние жилья.

Профессионалы советуют при заключении договора обратить внимание на ряд деталей: тут речь о состоянии дома, участка, документов. Рассказывает эксперт по недвижимости Ирина Щербинина:

– На мой взгляд, покупку или аренду дачи следует начинать с направления, которое было бы удобным. Обязательно посмотрите по карте наличие или отсутствие промышленных предприятий, крупных населенных пунктов, лесов, прудов или рек и решите для себя, в каком радиусе искать дачу. При заключении договора необходимо пройтись по участку, посмотреть на соседей. Дом осмотреть внимательно на предмет протечек, обратите внимание на утепление, отопление, газ, водоснабжение. Отдельно стоит смотреть на близость прохождения кабельных линий. Обойдите дом по периметру и осмотрите фундамент: нет ли трещин или скоса. При покупке советую также узнать сумму ежегодных выплат в садовое товарищество.

Найдя подходящий вариант, следует проверить документы на земельный участок и строения. Смотреть наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю, документа-основания для регистрации права (договор, свидетельство о праве на наследство и т.д.), кадастрового паспорта земельного участка.

«А царь-то, говорят, ненастоящий!»

Хозяева, которые по факту не являются собственниками, — это, пожалуй, самая частая проблема аренды летнего домика. Одна из главных ошибок — считать, что раз человек предлагает вам что-то у него снять, то он и есть хозяин. Почему-то к аренде квартиры это не относится. С дачей же ситуация усугубляется наличием других родственников (мужей, детей, жен), с которыми аренду могли и не согласовать.

«Как и при найме квартиры важно наличие у арендодателя дачи права собственности на сдаваемый объект. То есть в договоре обязательно должно быть указано, на каком основании человек владеет участком и домом. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство или о госрегистрации. Несобственник также может выступать арендодателем, но только по доверенности от законного владельца, заверенной у нотариуса», — отмечает Оксана Полякова.

Не стоит думать, что только арендаторы рискуют. Собственник также может попасть в неприятную ситуацию, ведь ему необходимо заключить договор с человеком, которого он не знает. Очень жесткие рамки (описание, когда нельзя шуметь, запрет высаживать цветы, ставить машину, звать гостей и т. п.) отпугнут потенциальных клиентов. Мало кто согласится снимать дачу на жестких условиях, ведь это делают для отдыха. Лучше, конечно, не перегибать палку, но важно обсудить и зафиксировать несколько принципиальных моментов, а также установить штрафные санкции за порчу имущества или участка.

Возможно ли это

В соответствии с нормами, указанными в статье 607 Гражданского кодекса, в аренду могут предоставляться земельные участки и какие-либо другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие виды имущества, не теряющие своих натуральных свойств в процессе эксплуатации. Действующим законодательством могут устанавливаться отдельные виды имущества, которое нельзя предоставлять в аренду.

Также стоит отметить, что закон может ограничивать особенности сдачи земельных участков и каких-либо других обособленных природных объектов в аренду.

При этом в договоре аренды изначально должна указываться информация, с помощью которой можно будет определенно установить имущество, которое должно предоставляться арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этой информации в составленном соглашении оно будет считаться не согласованным сторонами, а договор, соответственно, будет незаключенным.

Дачу лучше сдавать на как можно более длительный промежуток времени. В первую очередь, за счет этого можно избавиться от всевозможных перерывов между арендой дачи различными съемщиками, а также сопряженной с этим суеты, что позволит добиться максимальной выгоды.

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

Цена вопроса

Цены разные — все нюансы и не опишешь. Основные ценообразующие параметры — это удаленность от города, наличие удобств в доме, размер и ухоженность участка, соседство с хозяевами.

Если говорить о Подмосковье: стоимость дачного участка с домиком без особых удобств в 100 км. от Москвы начинается от 15 тысяч за месяц. Подобные цены, кстати, весьма редки, поэтому если вас все устраивает — хватайте не раздумывая. Домик поближе к Москве (в 30 километрах) со всеми удобствами может стоить 60 тысяч в месяц.

Плюсы аренды дачи для тех, кто сдает

Зачастую сдачей занимаются те, кто не имеет возможности самостоятельно использовать имеющиеся владения на все 100. Причин может быть множество, поэтому у сдающего всего одна цель – выгодно заработать денег, чем оставить территорию пустовать, подвергать зарослям или мародерству. Это, несомненно, плюс. Дача всегда под присмотром, поэтому никто из прохожих не рискнет в открытую позариться на ваше имущество. Урожай не пропадает, не сгниет, не станет рассадником болезней и приманкой для вредителей, так как его собирают и следят за территорией.

Если у вас есть огромное желание иметь в своих владениях дачу, но при этом не переживать о её зимовке, а во время весенне-летнего сезона иметь участок и неплохой домик для отдыха, аренда – лучший вариант. Вы можете выбрать удачное место, подходящий район, внимательно взвесить все тонкости и нюансы, перед тем как заключить договор.

Какой дом выбрать?

Если вы планируете снимать дом для отдыха в выходные, то он может находиться и на довольно большом расстоянии от города. Однако в случае, если вам понадобится каждый день ездить на работу в Москву, нужно искать жильё максимально приближенное к столице. «Жить в загородном доме и ежедневно ездить на работу в Москву реально в том случае, если дача находится в пределах 30 км от МКАД и на менее загруженных направлениях, таких как Новорижское, Минское, Киевское, Рублёвское и Калужское шоссе», — рассказывает Менжунов.

«Всё-таки ситуация на столичных дорогах сегодня нестабильна, поэтому выбирать дачу на значительном удалении от МКАД и ежедневно ездить из Подмосковья на работу — довольно рискованный шаг», — согласен с коллегой Подрабинек. По мнению эксперта, позволить себе аренду «дальней» дачи в 60–120 км от МКАД могут только люди, которые имеют возможность не ездить в столицу ежедневно или избегать поездки в часы пик.

Помимо транспортной доступности, крайне важно наличие инфраструктуры. Если дом будет использоваться только на выходных, то острой необходимости в магазинах, детских садах и другой городской инфраструктуре нет. Если же жить за городом вы планируете постоянно, а тем более, с детьми или престарелыми родителями, то близость к населённому пункту очень важна. «Чаще всего, переезжая на 3–5 месяцев за город, молодые люди интересуются наличием поблизости посёлков c торгово-развлекательными центрами, пожилые пары — аптеками и больницами, семьи с детьми — социальной инфраструктурой. Идеальным вариантом аренды на лето для всех категорий граждан может стать домик в «стародачном посёлке»: они находятся на комфортном расстоянии от города, имеют развитую инфраструктуру и зачастую расположены на берегу рек и вблизи ж/д станций», — считает Подрабинек.

Наибольшим спросом среди арендаторов загородной недвижимости традиционно пользуются западное, юго-западное и северо-западное направления. «Во-первых, в этих районах сосредоточен наибольший объём предложения, соответствующий оптимальному соотношению цены и качества. Во-вторых, данные направления отличаются наиболее развитой инфраструктурой и относительно хорошей транспортной доступностью», — комментирует ситуацию Менжунов. Однако не стоит думать, что на остальных направлениях Подмосковья жильё сильно отличается по качеству. Зачастую здесь можно арендовать неплохой дом, но по меньшей цене, а значит, при выборе дома на лето нужно рассматривать все варианты.

Общеустановленный порядок налогообложения

Согласно действующему налоговому законодательству при сдаче в наём хоть дачи, хоть городской квартиры, собственнику жилья следует оплатить налог в размере 13 процентов от полученного дохода. При этом срок договора не имеет никакого значения. Налоги надо платить, даже если жилое помещения сдавалось в аренду всего на пару месяцев.
Чтобы не образовалась налоговая задолженность, владельцу дома надо будет подать в государственную налоговую инспекцию по месту своего жительства декларацию о доходах. Конечная дата сдачи декларации – 30 апреля календарного года, который следует за тем, когда был получен доход от аренды жилья.

Например, собственник сдаёт дачу в аренду в 2017 году. В таком случае, до 30 апреля 2018 года будет обязательно подать декларацию налоговикам.

После сдачи налоговой декларации рассчитанный налог подлежит уплате до 15 июля того же года.

Оформляем аренду с правом последующего выкупа

Этот момент сторонам рекомендуют обговаривать заранее. И только потом вносить соответствующее условие в текст договора. Вопрос можно урегулировать и потом, для этого достаточно подписать дополнительное соглашение.

Требования к таким соглашениям подробно изложены в Гражданском Кодексе РФ, главе 30.

Главное условия дополнительного соглашения в данном случае – выкупная цена объекта недвижимости. Кроме того, требуется урегулировать вопросы, которые касаются:

Способов внесения платежей в счёт погашения стоимости участка.
Сроков этих платежей.
Размера выплат.

Стороны заранее могут оговорить, можно ли часть арендной платы засчитать как внесение денег за стоимость участка.

Какие документы могут понадобиться при продаже квартиры? Перечень бумаг и советы по ссылке.

После регистрации в органах Росреестра происходит переход права собственности на имущество от одного владельца к другому.

Вариантов исходного документа, служащего основанием, всего два:

Договор купли-продажи с отсрочкой платежей.
Договор аренды, предполагающий право последующего выкупа.

На общих основаниях в Росреестре проходит регистрация долгосрочных договоров по аренде. Неважно, присутствует информация о праве выкупа, или отсутствует.

Право собственности перейдёт к арендатору только после того, как он полностью выплатит все необходимые суммы. Потом нужно будет оформить акт приёма не арендованного имущества, а того, которое уже было куплено.

Акт приёма-передачи жилого помещения.

Договор

Следует учесть важные пункты договора найма дачи. Сдавать дом и участок вправе только собственник: в договоре найма обязательно наличие пункта о том, на каком основании арендодатель владеет землёй и строением (свидетельство о госрегистрации, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.), уточняет Полякова. По её словам, только при наличии доверенности от собственника сделку может совершить другой человек.

«Как правило, к договору прилагается описание территории — размер и границы участка, кадастровый номер, строения на нем. Также должна быть опись имущества. Отдельно следует оговорить и прописать возможность использования плодов, растущих в саду или на огороде; необходимость проведения сельхозработ или ухода за цветами и газоном», — советует аналитик «Миэля».

Важно обозначить количество посещений собственника в период найма. Также необходимо договориться и вписать в договор найма порядок оплаты водо- и газоснабжения, взносов за охрану территории, вывоз мусора, оговорить условия размещения автомобиля — входит ли данная опция в стоимость найма или оплачивается отдельно.

Особые пенсии, прибавки к зарплате и льготы. С 1 сентября учителей ждут новые выплаты

Какие есть схемы обмана на рынке загородной недвижимости и как их обойти

— Одна из схем обмана на загородном рынке — показ одной дачи, а продажа… другой. Такое происходит уже при подписании договора купли-продажи, когда в документе указывается другой кадастровый номер. Особенно это актуально, когда дача на участке не зарегистрирована, то есть по документам вы покупаете только землю, — объясняет Виктория Кирюхина.

По словам эксперта по строительству Вероники Вершининой, чтобы не попасться на удочку мошенников, перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нём дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016-го таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Необходимо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу, отметила Вероника Вершинина. Если сделка будет проходить по доверенности, то нужно проверить её на действительность и соответствие требованиям законодательства. Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе, напоминает эксперт по строительству. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, то сначала он должен приватизировать дачу.

Документы для сдачи в аренду дачного участка

Арендодатели часто жалуются на халатность и небрежность нанимателей: испорченное имущество, сломанная техника и мебель, неоплаченные счета и рента. Чтобы защитить себя от таких неприятностей необходимо изучить паспортные данные будущих жильцов. Сделав ксерокопию паспорта, Вы при необходимости можете взыскать убытки за испорченное имущество, обратившись в полицию и суд.

Таким образом, для составления договора аренды дачи, следует собрать такие документы:

паспорт;
свидетельство, подтверждающее право собственности на дачный дом сам участок;
при наличии нескольких хозяев — доверенность от других владельцев арендуемого коттеджа.

начало действия и продолжительность срока аренды;
стоимость аренды и порядок уплаты;
регламент посещения арендодателем, сдаваемого дома (частота и необходимость предупреждения);
разрешение на содержание домашних животных;
правила пользования мебелью и техникой, находящимися в доме;
условия устранения коммунальных и других технических неполадок.

Как аннулировать договор дарения на недвижимость?

Расторгнуть дарственную допускается как при жизни дарителя, так и после его смерти, если действительно имеются законные основания.

Если даритель скончался, то фактически получается, что одна из сторон, участвующая в подписании договора дарения, отсутствует, поэтому добровольный отказ от дара юридически невозможен.

Отказ от подаренного имущества

Иногда одаряемый не хочет принимать передаваемое ему в дар имущество. Каким образом расторгнуть сделку? Исходя из статьи №573 ГК РФ, получатель может отказаться от подарка, до того момента пока дарственная не вступит в силу и не произойдет фактическая передача имущества. Однако ему, возможно, придется возместить ущерб дарителю, который был причинен его отказом.

Если сделка оформлялась официально, то ее расторжение следует зарегистрировать в госреестре.

Если был заключен письменный дарственный договор, то отказаться от него следует, написав письменный отказ.