Что такое часть земельного участка

2. Какие сведения о земельных участках вносятся в кадастр недвижимости.

Пункт 2 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости говорит нам о следующем:

К основным сведениям о земельных участках относятся характеристики, позволяющие определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков и уточнения местоположения границ земельных участков.

Таким образом, основные сведения о земельных участках, которые вносятся в кадастр недвижимости, и являются теми характеристиками, о которых идет речь в определении земельного участка из п. 3 ст. 6 ЗК РФ.

Перечень основных сведений о земельных участках предусмотрен п. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости:

  1. кадастровый номер и дата его присвоения;
  2. описание местоположения границ земельного участка на местности;
  3. ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре),
  4. кадастровый номер земельного участка, из которого образован новый земельный участок;
  5. сведения о прекращении существования земельного участка и дата исключения о нем сведений из ЕГРН;
  6. площадь земельного участка;
  7. номера регистрации и сведения о кадастровом инженере, которые выполняли кадастровые работы в отношении земельного участка, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;
  8. сведения о части земельного участка;
  9. кадастровый номер образованного земельного участка — в отношении исходного участка;
  10. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости;
  11. номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости к дополнительным сведениям о земельном участке:

относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением основных сведений о земельном участке), и сведения, которые вносятся в уведомительном порядке (ч. 1 — 3 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости).

Закон предусматривает следующие дополнительные сведения о земельных участках (п. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости):

  1. сведения о кадастровой стоимости;
  2. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
  3. категория земель, к которой отнесен земельный участок;
  4. вид или виды разрешенного использования;
  5. сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
  6. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
  7. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
  8. сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;
  9. сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
  10. сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
  11. условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
  12. сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
  13. адрес местоположения;
  14. сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
  15. сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, уполномоченном в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение таким земельным участком;

  1. вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
  2. сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
  3. сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
  4. вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
  5. сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
  6. основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
  7. реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

Часть земельного участка: правовой режим при сделках по отчуждению и ипотеке зданий и частей здания

В соответствии с пп.3 п.1 и абз.2 п.2 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются части земельных участков. При этом под частью земельного участка в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 6 ЗК РФ понимается образуемый в результате раздела самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого осуществляется без перевода его в состав земель иной категории, за исключениями, установленными федеральным законодательством.

Статья 130 ГК РФ в перечне вещей, относимых к недвижимому имуществу не упоминает о “частях” земельных участков. Вместе с тем, ГК РФ, ФЗ “Об ипотеке” и налоговое законодательство говорят о части земельного участка функционально обеспечивающей (необходимой для обслуживания), закладываемого или отчуждаемого здания и сооружения (части здания и сооружения).

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ “Об ипотеке” ипотека здания и сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части. Таким образом, помимо земельного участка как предмета ипотеки в качестве сложного предмета ипотеки – “здание – земельный участок (право на земельный участок)” может выступать и часть земельного участка.

Далее встает вопрос о содержании и юридической природе “части” земельного участка. Из норм п.2 статьи 6 ЗК РФ, п.3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ “Об ипотеке” очевидно, что это самостоятельный земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект.

Вместе с тем, как справедливо отмечает У. Маттеи [Уго Маттеи, Е.А. Суханов “Основные положения права собственности” М., Юрист., стр. 125], чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права и, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи земли под строительство небоскреба, в котором разместится гостиница, магазины и офисы, сложность правового режима возрастает неимоверно. Сложность правового режима такого объекта проявляется в связи с вопросом об ипотеке части земельного участка (права на часть земельного участка) при ипотеке части здания и сооружения (например, помещения, расположенного на одном из этажей здания.

По мнению А.В. Латынцева [А.В. Латынцев “Обеспечение исполнения договорных обязательств” М., Лекс – книга, 2001] пп.2 п.1 ст. 5 ФЗ “Об ипотеке” часть здания и сооружения отнесена к иным видам недвижимого имущества, на которые не распространяется правило об ипотеке земельного участка вместе с ипотекой здания и сооружения.

Е. Киндеева [Е. Киндеева “Земля и Здание едины” // “Бизнес-Адвокат” № 20/2002 / СПС “Консультант+”] полагает, что если вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой здание расположено, то при любом способе отчуждения недвижимости должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания. Стороны при этом заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ. Далее в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы Реестра на вновь сформированные земельные участки и вносится запись о переходе права на здание и на земельный участок.

В соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. При рассмотрении данной нормы возникает вопрос о том, что понимается под “прекращением существования объекта недвижимого имущества”? Речь идет о фактическом и юридическом прекращении существования объекта недвижимости. Однако фактическое уничтожения земельного участка является практически невозможным. Когда же земельный участок прекращает существовать “de jure”? Выделение части земельного участка из состава уже существующего земельного участка влечет прекращение существования последнего и возникновение двух самостоятельных объектов прав. Представляется, что рассматриваемая юридическая конструкция применима в отношении сделок по отчуждению части земельного участка и здания, находящегося на ней.

Смоделируем применение данной конструкции к ипотечным правоотношениям. Предметом залога, следуя предложению Е. Киндеевой, будет являться самостоятельный земельный участок, выделяемый из состава уже существующего земельного участка. Вместе с тем, нельзя не отметить то обстоятельство, что указанная конструкция является предпосылкой для дробления земельных участков в случае залога частей здания, которое, в результате, может располагаться на нескольких участках одновременно. Кроме того, представляется, что в таком случае имеет место указание на “земельный участок, выделяемый из состава земельного участка, на котором располагается здание, строение или сооружение”, а не на “часть земельного участка”.

По мнению Б.В. Ерофеева [Б.В. Ерофеев Земельное право России. Учебник для ВУЗов. М. Профобразованиею 2002 стр. 19], которое является единственной имеющей место в литературе попыткой дать определение понятию “часть земельного участка”, под частью земельного участка понимается определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных правоотношений и гражданского оборота.

Дальнейшее рассмотрение данного вопроса, как представляется, необходимо осуществлять сквозь призму законодательства о земельном налоге и судебной практики по данному вопросу.

В соответствии с п.4 ст. 16 Закона РФ “О плате за землю” за земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании. Пунктом 2 статьи 1 Закона РФ “О плате за землю” предусматривается, что земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. В соответствии с п.2 Приказа МНС от 06.03.2000 № АП-3-04/90 объектами налогообложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные организациям, гражданам и физическим лицам в собственность, владение или пользование.

Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.08.2000 г. №18/76/00 указывает, что собственник части здания является одновременно и землепользователем, который обязан платить земельный налог в части, пропорциональной доле занимаемого им в здании помещения. Данный вывод высшая арбитражная инстанция основывает на норме статьи 552 ГК РФ и норме статьи 37 ЗК РСФСР (п.1 ст. 35 ЗК РФ), в соответствии с которыми по договору купли-продажи здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В качестве небольшой ремарки хотелось бы отметить, что Президиум ВАС РФ в указанном постановлении называет часть земельного участка (по тексту ГК РФ – часть) ДОЛЕЙ земельного участка.

Президиум Федерального Арбитражного Суда Московского Округа в постановлении от 13.06.2002 г. по делу КГ-А40/3475-02 указал, что “право пользования земельным участком перешло к покупателю части здания в силу закона в результате замены стороны в договоре” (в рассматриваемом случае имел место договор аренды земельного участка), при этом ссылаясь на пункт 3 статьи 552 ГК РФ, в котором говорится о переходе права на часть земельного участка. Аналогичное по содержанию и основаниям постановление было принято Федеральным Арбитражным Судом Северо-Западного округа от 11.07.2001 №А-56-6281/01.

В соответствии с п.2 статьи 6 ЗК РФ границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Выделенный земельный участок является самостоятельным объектом гражданских прав, право на который в соответствии с п.2 статьи 8 и п.1 статьи 131 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Проведем анализ и обобщение вышеизложенного

1. Часть земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога. В соответствии со статьей 1 Закона РФ “О плате за землю” земельным налогом облагаются собственники земельных участков, а также землевладельцы и землепользователи, т.е. обладатели вещных прав на участки.

2. Арбитражные инстанции разных уровней именуют собственника части здания землепользователем. В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 г. №61и “Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства” Президиум ВАС РФ указывает на то, что ст. 37 ЗК РСФСР (как и ст. 35 ЗК РФ) и ст. 552 ГК РФ не называют вид пользования (постоянно (бессрочное) пользование или аренда), а содержат термины “переходит (приобретает) право использования”, что должно рассматриваться как переход условий пользования землей – сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в использовании, а не вида землепользования и делает вывод о том, что вопрос о виде землепользования должен решаться собственником земельного участка самостоятельно. Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ в отличие от норм прежнего ЗК и статьи 552 ГК РФ говорит о “праве на использование соответствующей части земельного участка”, которое, судя по формулировке законодателя, напоминает право аренды или сервитут. Вместе с тем, из налогового и гражданского законодательства очевидно вытекает его вещный характер, а обладатель сервитута не является плательщиком земельного налога за используемый участок и не может его отчуждать.

3. Подход, предлагаемый Е. Киндеевой, не отражает юридической сущности части земельного участка. Часть земельного участка, исходя из норм гражданского и налогового, соответствующее толкование которого подкреплено арбитражной практикой, существует в качестве объекта гражданских прав и объекта налогообложения до преобразования существующего земельного участка. Кроме того, в качестве составной части имущественного комплекса (здание – участок) законодатель в ЗК, ГК и ФЗ “Об ипотеке называет именно “часть”.

4. Дополнительным ключом к пониманию сущности и содержания понятия “часть земельного участка” может служить вопрос о моменте возникновения “права пользования частью земельного участка”. Законодательство не дает однозначного ответа на этот вопрос, а арбитражная практика весьма и весьма противоречива. Так, Федеральный Арбитражный Суд Восточно – Сибирского округа в постановлении от 29.08.2001 г. Ф 04/ 2541-813/А45-2001 указал на возникновение обязательства по уплате земельного налога при переходе прав на часть участка возникает с момента получения правоустанавливающих документов на земельный участок. Противоположная позиция отражена в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 №61.

5. В качестве вывода хотелось бы отметить следующее:

1. Представляется, что понимание части земельного участка как выделяемого из состава существующего участка меньшего по размерам земельного участка на котором располагается здание, сооружение или иной объект недвижимости, приведет к дроблению земельных участков. Л. Наумова [Наумова Л. “Кредитный договор: правовое обеспечение возврата”// “Бизнес-Адвокат” № 7-9/2001 г. / СПС “Консультант+”] и А.В. Латынцев полагают, что залог участка под частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки в силу того, что прямое указание ГК РФ имеется только в отношении здания. В то же время, арбитражные суды различных уровней, как показано выше, указывают на то, что переход права на часть здания влечет за собой переход права на соответствующую часть земельного участка под зданием. Каким образом будет возможен такой переход в случае, если указанная часть участка также не будет закладываться?

2. Представляется обоснованной и корректной модель определения части земельного участка, предложенная Е. Киндеевой. Данная модель может быть использована только в сделках по отчуждению зданий и обслуживающих их земельных участков, однако она, как представляется, совершенно не применима к ипотеке как зданий, так и их частей, а также к сделкам по отчуждению частей зданий и сооружений вследствие возможного дробления земельных участков и возникновения необходимости выделения самостоятельного земельного участка для целей ипотеки находящегося на нем здания при том, что субъект прав на здание и земельный участок под ним может остаться прежним.

3. “Часть земельного участка”, закладываемая при ипотеке здания (части здания) либо передаваемая при отчуждении части здания может быть закреплена в законе в качестве права ограниченного пользования (сервитута), обременяющего земельный участок, находящийся под зданием. Такое понимание части земельного участка вписывается в рамки нормы ст. 275 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ и позволит избежать дробления земельных участков при сделках с частями зданий, строений и сооружений, а также позволит избежать имеющей в настоящее время путаницы, связанной с уплатой земельного налога собственниками частей зданий т.к. плательщиком земельного налога будет выступать только собственник земельного участка, который затем сможет компенсировать свои издержки, путем включения соответствующей суммы в плату, взимаемую за установление сервитута.

3. Подход, предлагаемый Е. Киндеевой, не отражает юридической сущности части земельного участка. Часть земельного участка, исходя из норм гражданского и налогового, соответствующее толкование которого подкреплено арбитражной практикой, существует в качестве объекта гражданских прав и объекта налогообложения до преобразования существующего земельного участка. Кроме того, в качестве составной части имущественного комплекса (здание – участок) законодатель в ЗК, ГК и ФЗ “Об ипотеке называет именно “часть”.

Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ

А.П. АНИСИМОВ,
доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы

На современном этапе земельной реформы не прекращаются дискуссии об обоснованности выделения в Земельном кодексе РФ части земельного участка в качестве объекта земельных отношений, что является элементом более широкой проблемы установления четких критериев делимости или неделимости земельных участков.

Актуальность этих вопросов трудно переоценить. Земельные комитеты органов местного самоуправления в своей повседневной деятельности вынуждены принимать решения по вопросам, прямо не урегулированным действующим законодательством. Например, если гражданин хочет сделать пристройку (в виде отдельного входа (крыльца) или балкона, размещенного на уровне первого этажа), то надо ли ему под такое крыльцо или балкон брать участок в аренду? Какими нормативными актами предусмотрены минимальные и максимальные размеры таких земельных участков? Как проводить землеустройство и кадастровый учет этих участков? Нужно ли гражданину, проживающему в многоквартирном доме, выделять часть земельного участка в случае, если такой участок находится в общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома?
Вопрос об обоснованности закрепления в ЗК РФ части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений не получил однозначного ответа в научной литературе. Так, ряд авторов считают такое выделение обоснованным, мотивируя это практикой существования и использования данного объекта[1].
С таким подходом трудно согласиться. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, а не вещи и их части. Поэтому представляется, что часть земельного участка не может быть объектом правоотношения, поскольку в случае разделения участка на две части (если он является делимым) каждой из этих частей в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной части земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником части участка сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет.
Как отмечали К.Г. Пандаков и А.Е. Черноморец, «части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка»[2].
Это подтверждают и материалы судебной практики. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2004 № А56-2920/04 было отмечено, что «изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в. случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки».
Индивидуализация земельного участка происходит посредством проведения его землеустройства и кадастрового учета. Следовательно, собственник земельного участка до заключения договора аренды обязан индивидуализировать часть земельного участка с присвоением ему кадастрового номера. Значит, в договоре аренды (или любом другом) в качестве предмета договора будет указан земельный участок, индивидуализированный на местности. Более того, в ряде статей ЗК РФ понятие «часть земельного участка» встречается, однако соответствующей нормы-дефиниции кодекс не содержит, в то время как определение земельного участка дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ.
Как объект земельных правоотношений часть земельного участка может иметь значение только в случае, вытекающем из норм Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны государственного природного заповедника. Однако данная землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена для определения границ правомочий собственника, что позволяет уточнить на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.
Графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера.
Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, «под “частью земельного участка” нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась с самостоятельный земельный участок»[3]. На это же обстоятельство обращают внимание и практикующие юристы — государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним[4].
На наш взгляд, окончательно этот вопрос будет решен только после 1 января 2010 г., когда во всех муниципальных образованиях будут разработаны правила землепользования и застройки, а также иная градостроительная документация. В результате, согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрадК РФ), в случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько участков, объединение земельных участков в один, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков меньших размеров является наличие подъездов, подходов к каждому из них. Объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Но первые шаги в урегулировании данной проблемы сделаны законодателем уже сейчас, до окончательной реализации норм ГрадК РФ. Так, в июне 2007 года в ГК РФ был внесен ряд изменений, на наш взгляд, положивших конец дискуссии о части земельного участка как объекте гражданских и земельных отношений и исключивших из ГК РФ ряд упоминаний о таковой.
Сравним две редакции хотя бы одной статьи ГК РФ, например, редакции п. 1 ст. 271.
Старая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка».
Новая редакция: «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».
И это далеко не единичный пример. Аналогичные изменения внесены в статьи, регламентирующие аренду недвижимости, куплю-продажу и т. д. Такой законодательный подход можно только приветствовать, тем более что он вполне согласуется с правовой позицией Конституционного суда РФ, выраженной в определении от 05.03.2004 № 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации». В этом определении Конституционный суд РФ отметил, что «неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права соб-ственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом».

Библиография
1 См.: Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. № 1. С. 86—93; Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. — Саратов, 2005. С. 52—53.
2 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. — Саратов, 2003. С. 36.
3 Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. — М., 2005. С. 24; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М., 2006. С. 181.
4 См.: Грехова Е.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2007. С. 13—14.

А.П. АНИСИМОВ,
доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы

Правила и этапы оформления

Если лицо не может сразу купить участок, т. к. его стоимость достаточно велика, вполне возможно оформить аренду с последующим выкупом. Участники соглашения могут договориться о бессрочном пользовании или передаче недвижимости на бесплатной основе.

В зависимости от этого претенденту на землю потребуется изначально выяснить:

  • дадут ли ему разрешение на строительство;
  • позволяет ли участок разместить на нем хозяйственные постройки, т. к. должны соблюдаться определенные санитарные нормы, чтобы деятельность одного лица не мешала соседям;
  • изучить состав почвы, наличие подземных вод, возможно, эту территорию не следует использовать для выращивания сельскохозяйственных культур, т. к. полив будет невозможен;
  • возможно, сосед уже захватил часть земли, которая на протяжении многих лет не используется собственником;
  • можно ли будет на участке возвести капитальную постройку.

Потребуется также внимательно изучить договор, который предлагает заключить собственник, он должен быть юридически составлен правильно. Если предполагается аренда муниципальной собственности, то в администрацию необходимо будет подать заявление и другие документы.

Если муниципалитет устраивает аукцион, то купить или взять ее в аренду сможет любое лицо, которое будет принимать в нем участие.

Если собственник берет деньги в долг в банке, он может заложить не весь участок, а только его часть. Кредит под залог недвижимости можно получить на большую сумму, но при этом кадастровая стоимость части участка должна соответствовать сумме залога, которую может потребовать банк.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Если собственник берет деньги в долг в банке, он может заложить не весь участок, а только его часть. Кредит под залог недвижимости можно получить на большую сумму, но при этом кадастровая стоимость части участка должна соответствовать сумме залога, которую может потребовать банк.

3. Соотношение понятий “земля” и “земельный участок”

Если конкретный участок земли не индивидуализирован, традиционно употребляется понятие “земля”. Также понятие “земля” употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А в случае, если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик (границы, площадь и проч.), следует употреблять понятие “земельный участок”.

Несмотря на то, что согласно статье 6 ЗК РФ и земля, и земельный участок являются объектами земельных отношений, только земельный участок может быть объектом права собственности.

Таким образом, понятия “земля” и “земельный участок” не признаются тождественными, термин “земля” шире понятия “земельный участок” на что обращалось внимание, например, в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2008 N 67-Г08-5.

1). Земля – совокупность земельных участков.

Идентификационные признаки

К признакам, определяющим участок, как недвижимость, относятся:

  • кадастровый номер;
  • номера каждой части участка. Указывается так же и правовой режим каждой части;
  • адрес участка;
  • площадь самого участка и каждой его части;
  • реквизиты владельца, собственника;
  • если есть, то реквизиты владельцев каждой части участка;
  • расположенные на участке сооружения, их площадь;
  • границы участка, каждой части;
  • назначение его;
  • статус участка.


Выше мы уже дали определение понятия земельного участка, осталось добавить, что участок может стать объектом недвижимости тогда когда он зарегистрирован, имеет номер и поступает в оборот. Иначе говоря, его можно продавать, покупать или отчуждать любым иным способом. Надо заметить, что в России существуют два вида земли. Это земли, которые не поступают в оборот, то есть не являются предметов сделки, и земли, которые в оборот поступают, становясь объектом недвижимости.

Принудительный, через суд

Причинами обращения в суд служит несогласие с сособственниками. Совладельцы не согласны на отчуждение доли, не подписывают акт межевания. Заинтересованное в выделе лицо обращается в суд за помощью в решении спорного вопроса.

Заинтересованное лицо, чьи интересы попраны, обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, относительно которого возникает спор.


Назвать точную цифру нельзя, все зависит от конкретного региона. По срокам процедура занимает от месяца до двух.

Вопрос

Об образовании части земельного участка

Согласно части 4 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о государственном кадастровом учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости, или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Правоутверждающие документы на имущество

Поскольку земля выступает объектом гражданских правоотношений, права собственности на нее подтверждаются документами, установленными законодательством:

  • свидетельство о праве на земельную долю (выдавались до 1997 года);
  • выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время только последний документ дает возможность безо всяких ограничений распоряжаться своим имуществом.

  1. Отказаться от права собственности.
  2. Завещать свое имущество.
  3. Внести недвижимость в качестве уставного капитала.
  4. Передать надел в доверительное управление.
  5. Продать или подарить свою часть земли другому участнику.

К каким участкам может применяться

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Видео по теме статьи

Как правильно выделить доли земельного участка, расскажет видео:

Составление иска – серьезное испытание для человека, не имеющего опыта правовой работы. Для корректного составления иска лучше обратиться к юристу.

Охрана земель

Статья 9 Конституции России устанавливает, что земля и другие природные ресурсы, на которые распространяются властные полномочия государства, используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земельный кодекс РФ (Статья 12) определяет, что целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель [3] .

Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т. д. Поэтому использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Целями охраны земель являются:

  1. предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности;
  2. обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Земельным кодексом установлено, что в целях охраны земель собственники земельных участков, а также землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

  1. сохранению почв и их плодородия;
  2. защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;
  3. защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определённых условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям);
  4. ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;
  5. сохранению достигнутого уровня мелиорации;
  6. рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;
  7. сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

В целях охраны земель должны разрабатываться федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учётом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий.

Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учётом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.
Внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещаются в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям.
При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы должен сниматься и использоваться для улучшения малопродуктивных земель.
Для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством Российской Федерации устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ.
Для проведения проверки соответствия почвы экологическим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.
В целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязнённых территорий допускается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Cледует принять во внимание, что в соответствии со статьей 609 ГК РФ аренду земельного участка нужно оформлять в Росреестре лишь в ситуациях, если:

Требования к ЗУ: какие участки можно делить на два?

Деление земельного участка проходит, тогда когда осуществляют раздел садового участка его владельцем на несколько частей, выдел доли или при соединении соседних земель (статья 11.4. ЗК РФ).

На законодательном уровне регулирование рассматриваемого процесса производится Земельным кодексом и прочими актами, принятыми на региональном и федеральном уровнях.

Устный договор аренды гаража и выселение арендатора

Дедушка несколько лет назад заключил устный договор аренды (дедушка сдает гараж) гаража с неким мужчиной.

Сейчас договор необходимо расторгнуть, однако арендатор не хочет забирать свои вещи из гаража.

Подскажите пожалуйста, как наиболее правильно избавиться от скопившихся там вещей?

Если я правильно понял, то договор аренды гаража (нежилого помещения) не может быть заключен в устной форме и в суде сделка может быть признана ничтожной.

Но как быть с правом собственности на вещи? Можно ли их просто выставить на улицу?

    договор аренды гаража
  • Поделиться

Ответы юристов ( 4 )

  • 8,7 рейтинг
  • 2660 отзывов

Но как быть с правом собственности на вещи? Можно ли их просто выставить на улицу?

Лучше этого не делать, так как это может рассматриваться как самоуправство.

Лучше признать на них право собственности через суд, а потом уже, как законный собственник, можете делать с вещами все, что угодно.

  • 6793 ответа
  • 2189 отзывов

Здравствуйте, да, в данном случае договор аренды должен быть заключен был в письменной форме, также он подлежит государственной регистрации, если гараж капитальный.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поэтому в данном случае, вы можете выставить не принадлежащие вам вещи на улицу, у вас нет никаких договорных отношений с этим человеком. Но лучше всего вопрос решать миром конечно же.

Можете проинформировать его в письменном виде о необходимости забрать вещи в определенный срок.

  • 537 ответов
  • 196 отзывов

если есть адрес того мужчины, направьте ему письмо в котором изложите требование освободить гараж в связи с незаконным хранением там его вещей. укажите, что в случае неисполнения Вашего требования в течение какого-то срока (определите сами, лучше дать хотя бы неделю), то Вы например сдадите вещи в камеру хранения или напишите что действительно вещи выставите на улицу.

если просто выставить вещи, с Вас могут потом потребовать возмещение вреда, а если будет подтверждение принятия Вами мер к сохранению имущества, то в данной ситуации он уже будет сам виноват.

гражданский кодекс РФ

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Ответы юристов ( 4 )

Возможна ли аренда гаража по устному договору

Аренда гаража – распространенная практика среди автолюбителей. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, не всем доступна покупка «дома для машины», поскольку приобретение недвижимости – затратное дело. Во-вторых, гараж может потребоваться на небольшой промежуток времени – сезон или месяц.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Процесс аренды подразумевает составление договора между арендодателем и съемщиком на предоставление помещения в пользование на определенный срок и за конкретную плату. Также в документ можно внести особые пометки, которые съемщик обязан соблюдать, подписывая договор.

Документ, составленный на основе действующего законодательства, имеет полную юридическую силу и может использоваться в суде при возникновении споров по оплате, качеству предоставления услуги или сроков.

Также существует возможность устной договоренности об аренде гаража, что исключает письменные формальности, а все условия обговариваются устно между арендодателем и арендатором. Такая форма аренды актуальна между хорошо знакомыми людьми. В остальных случаях аренда гаража по устному договору таит в себе множество подводных камней и тонкостей, что в итоге может плачевно обернуться для обеих сторон.

Процесс аренды подразумевает составление договора между арендодателем и съемщиком на предоставление помещения в пользование на определенный срок и за конкретную плату. Также в документ можно внести особые пометки, которые съемщик обязан соблюдать, подписывая договор.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию