Характеристика покупки гаража без документов

Сообщества › Гараж Мечты › Блог › Как правильно купить гараж без документов?

Добрый день, знаю что гараж без доков не очень хорошо. Но на данный момент я снимаю гараж в гк и планирую его выкупить у хозяина. Документов на гараж не было никогда и большая часть гаражей в нашем гк не имеют доков. Есть возможность оформить доки на мой гараж и остальные гаражи путем вызова землямера и т. д но это другая история. Как грамотно купить гараж без доков чтоб в будущем не было проблем до оформление документов на себя. Выслушаю мнение бывалых. Спасибо.

EvgenPatriot

Возможно ли это

Недвижимость может перейти от одного владельца к другому только после государственной регистрации. Внесение изменений в ЕГРН в 2022 году осуществляется на основании заявления гражданина и документа, подтверждающего переход права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или что-то ещё.

Такие положения закреплены в статьях 549-551 ГК РФ и законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. Без соблюдения указанной формальности право собственности не возникнет с юридической точки зрения. Однако новый владелец сможет пользоваться гаражом как своим, пока о ситуации не узнают представители власти.

Возможна ситуация, когда документы на гараж не требуются. Например, металлический бокс без фундамента. Такой объект не рассматривается как объект недвижимости, и регистрация перехода прав на него не требуется. Сделка купли-продажи может быть оформлена в простой письменной форме.

Образец договора о купле-продаже гаража:

Продажа гаража без регистрации права собственности может мотивироваться следующими обстоятельствами:

Характеристика покупки гаража без документов

Гараж – покупка дефицитная и редкая, особенно в мегаполисах. Главная ошибка всех автовладельцев, которые мечтают сэкономить на покупке квартиры для своего автомобиля – легкомысленное отношение к частичному или полному отсутствию правоустанавливающих документов на гараж.

Есть и еще одно преимущество – нелегально можно приобрести ту недвижимость, которую законно получить не удастся – дворовые гаражи, на которые право имеют только инвалиды с проблемами опорно-двигательной системы. Официально переоформить договор купли-продажи такого гаража может только человек с такими же проблемами со здоровьем.

Особенности сделок в отношении гаража

С точки зрения законодательства гараж может быть движимым и недвижимым имуществом. При этом структура договора купли-продажи и нюансы сделки будут зависеть от типа объекта.

Гараж считается недвижимостью при наличии стен и фундамента. Такое строение неразрывно связано с земельным участком, на котором оно располагается. В связи с этим перемещение объекта может привести к нарушению эксплуатационных качеств.

Если фундамента нет, то строение не может считаться капитальным, а, соответственно, и недвижимым объектом. Такой гараж переносится без потери эксплуатационных свойств. В случае покупки подобного объекта необходимо заранее подготовить земельный участок, на котором будет располагаться гараж.

В любом случае стороны могут заключить типовое соглашение. В документе описываются следующие нюансы:

точное и максимально подробное описание гаража;
стоимость продажи;
порядок расчетов;
порядок и сроки передачи имущества от продавца к покупателю.

Если гараж является недвижимым имуществом, вместе с ним покупатель получит и земельный участок, который неразрывно связан с объектом. Это предполагает оформление договора и на землю, помимо самого гаража.

Покупателю рекомендуется тщательно проверять все документы продавца. В частности, обычно требуется выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. К правоустанавливающим бумагам относят те, на основании которых возникло право собственности. К примеру, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования, дарственная и т.п.

При этом земельный участок может не находиться в собственности продавца. Он может эксплуатироваться на правах аренды или быть имуществом гаражного кооператива. Если земельный участок был арендован продавцом, после оформления сделки арендатором становится покупатель, так как он становится собственником гаража. При этом аренда оформляется на тех же условиях.

В тексте договора купли-продажи обязательно прописывается следующая информация:

идентификационные сведения о сторонах соглашения – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации;
цена сделки (стоимость гаража);
подробное описание гаража – точный адрес местонахождения, площадь, технические сведения и т.д.;
порядок проведения расчетов с продавцом;
момент передачи объекта покупателю;
дата оформления;
подписи продавца и покупателя.

После оформления договора необходимо составить акт приема-передачи. Именно этот документ подтверждает факт передачи объекта от продавца к покупателю.

Моменты, которые нужно учитывать

Так как металлический гараж – это специфический объект недвижимости важно учитывать некоторые моменты. Среди них:

Производиться покупка только самого бокса, никакого отношения к участку земли, на котором он стоит новый владелец не имеет, даже если у предыдущего есть оформленное право собственности. То есть фактически после покупки уже свое «добро» нужно перевести на другое место.
За такой тип имущества нужно платить налоги каждый год.
Есть возможность получения налогового вычета от суммы 250 тыс. рублей, при условии, что покупатель официально трудоустроен. В таком случае он может рассчитывать на 13% от 250 тыс., то есть на 32,5 тыс. рублей.
Прежде, чем купить и установить металлический гараж, важно определиться с местом. Причем оно должно быть разрешенным, то есть соответствовать требованиям закона.

Важно! Решив купить металлический бокс, так называемую «ракушку» стоит быть готовым к тому, что документа у такого добра вовсе не будет. В этом случае официальное оформление сделки будет крайне затруднительным. Удастся разве что передать деньги из рук у руки, и пользоваться приобретенным имуществом.

По сути, можно просто провести передачу денег и без каких-либо прав использовать гараж. Так, чаще всего и поступают, потому что оформление всей необходимой документации занимает достаточно много времени и финансов.

Договор купли-продажи гаража без документов

Соглашение о купле-продаже нельзя заключить, если продавец гаража не является обладателем свидетельства о праве собственности.

И тут есть три варианта действий:

продавец беспокоится об оформлении гаража на себя и затем продает в обычном порядке,
гараж продается не как объект недвижимости, а как стройматериалы,
при приобретении кооперативного гаража:

Продавцу нужно подать заявление о выходе из ГСК по причине невозможности выплатить пай в полном размере. Ведь если бы выплатить мог, то оформил бы собственность уже давно, а тема «бездокументности» стала бы неактуальной.
На кооперативном собрании должны принять покупателя на место бывшего хозяина гаража.
Покупатель выплачивает положенные взносы и получает от председателя справку об этом.
Если кооператив уже подавал в Росреестр полный список владельцев гаражей и приватизация боксов уже в процессе, председатель ГСК пишет заявление в указанный орган с просьбой изменить данный список, вписав туда ФИО покупателя.
Покупатель подает на регистрацию права собственности.

Как оформить гараж в собственность, если нет документов? Ответ содержится в публикации по ссылке.

Можно ли продать гараж без документов?

Пока же право собственности на гараж находится в процессе регистрации, можно заключить с покупателем сначала предварительный договор купли-продажи. После появления документа о собственности заключается и основной договор.

Как обезопасить себя от мошеннических действий

Самое важное при покупке гаража — тщательно проверить документы, предоставленные владельцем и оформить договор купли-продажи в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют никакой юридической силы. Если вы получили от продавца ключи от гаража, не заключив при этом договор, вы не сможете оформить такую недвижимость в собственность. В этом случае велик риск, что в скором времени появится законный владелец и сменит замок.

Не стоит доверять продавцу на слово, даже если он является вашим соседом и на протяжении долгих лет пользовался гаражом у вас на глазах. Возможно он просто арендовал его и не имеет права распоряжаться этим имуществом. Именно такие случаи, когда договор купли-продажи заключается между соседями или знакомыми, нередко оказываются мошенничеством. Все документы должны быть тщательно проверены перед покупкой вне зависимости от степени знакомства с продавцом.

Регистрация собственности

После сбора необходимых бумаг, а также успешного заключения договора регистрируется собственность. Для регистрации права собственности понадобятся:

договорной проект, который подписывается в присутствии госслужащих;
квитанция, в которой указана сумма оплаты регистрации;
акт о передаче недвижимости новому владельцу.

Регистрационный процесс начнется сразу после предоставления Росреестру перечисленных бумаг. Регистрация длится 30-40 дней.

Проще всего узаконить гараж, который находится в кооперативе. Главное, чтобы владелец заранее выплатил полную сумму паевого взноса. Чтобы оформить гаражное помещение, проходят следующие этапы:

Оформить в собственность

Оформление в собственность зависит от того, где находится постройка. Она может быть на личном участке, или на земле гаражного кооператива. Также может быть самовольной постройкой.

Сразу стоит сказать, что если гараж возведен на даче, то не нужно его регистрировать. Он уже относится к хозяйственным постройкам.

Итак, если он на личном участке, то его сначала нужно приватизировать:

Оформите недвижимость. Напишите заявление в БТИ для получения техпаспорта. За его оформление в зависимости от региона платят от 5000 до 10000 рублей.
Теперь можете приватизировать землю. Подайте заявление в ЕГРП и станьте собственником через 10 дней.

После установления собственности можно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Ну а бокс, который стоит в гаражном кооперативе, не получится оформить, пока участок не приватизирован.

Схема оформления такая:

Сначала происходит приватизация кооператива.
Потом приватизация земли.
Все члены товарищества, в том числе и председатель, должны подписать соглашение о выходе из ГСК.

Оформить можно, только если сама постройка никак не мешает муниципальным властям. Но проводить эту процедуру нужно в судебном порядке.

Есть несколько условий, которых нужно придерживаться:

Здание должно соответствовать СНиП и пожарной безопасности.
Не должно быть помехой для транспорта и пешеходов.
Не должно мешать собственникам расположенных рядом участков.

Есть несколько условий, которых нужно придерживаться:

Негативные последствия

Чаще всего, люди совершенно не напрасно опасаются приобретать недвижимость без документов. Такие объекты строительного производства несут в себе скрытую угрозу, которая может проявиться спустя некоторое время. От совершения покупки лучше отказаться, если наблюдаются те или иные неполадки.

Следует помнить о том, что приобретение гаража без документов приведет к тому, что в дальнейшем его будет невозможно ни продать, ни сдать в аренду. Конечно, в большинстве случаев люди приобретают гараж, чтобы иметь возможность пользоваться им по собственному усмотрению. Ознакомившись с образцом договора, не следует торопиться его подписывать. Какое-либо ограничение в правах способно стать серьезным препятствием к тому, чтобы чувствовать себя полноправным хозяином. Ведь никому не хочется в дальнейшем бегать по судам и доказывать свою непричастность к свершившемуся факту махинации.

Приобрести гараж без документов – значит, поставить свое будущее под большой вопрос. Не известно, как дело повернется дальше: сможет ли новый владелец спокойно жить или будет постоянно переживать, вздрагивать от каждого шороха. Объект недвижимости в любой момент могут признать незаконным и даже изъять у нового владельца, если на то будут иметься соответствующие основания. Есть большой шанс остаться без ранее купленного объекта. Незаконную постройку могут снести без предварительных предупреждений и объяснений. Необходимо быть очень осторожным и постоянно следить за ситуацией.

Земельный участок, на который отсутствуют соответствующие документы, может вызвать подозрение у представителей соответствующих органов. Чтобы не нажить себе неприятностей, необходимо перед покупкой как следует все проверить. Покупка гаража в кооперативе накладывает на собственника определенную меру ответственности.

Заключение договора

Договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах и содержит следующую информацию:

реквизиты документа (дата, номер, наименование)
подробное описание предмета сделки (местоположение гаража, кадастровый номер, площадь и т.д.);
цена и порядок расчётов;
права и обязанности продавца и покупателя;
порядок передачи гаража;
меры ответственности;
иные положения.

Соглашение можно составить по образцу или обратиться за услугами юриста.

Сделки с недвижимостью должны оформляться соответствующим образом. И продавать такие объекты должно лицо, имеющее на это право.

Оформление документов

При заключении договора купли-продажи гаражного строения нужно выполнить сбор комплекта документов.

При покупке объекта в кооперативе понадобятся следующие документы:

Договор купли-продажи гаража, подписанный между продавцом и покупателем	предоставляется только основной договор, предварительное соглашение не требуется. Следует подписать три экземпляра документа. По экземпляру для каждой стороны, и один экземпляр – для органов Росреестра. Договор служит основанием для перехода права собственности
Технический паспорт из бюро технической инвентаризации	а также кадастровый паспорт на объект
Выписка из Единого реестра прав недвижимости	Удостоверяющую факт законного владения продавцом предметом сделки, и верность содержащихся в договоре сведений
Справки из гаражного кооператива	поскольку гаражный бокс находится в кооперативе, то необходимо предъявление для оформления членской книжки
Если продавец при оформлении объекта недвижимости состоял в официальном браке	то потребуется согласие другого супруга на заключение соглашения продажи. Согласие оформляется в нотариальном порядке. В случае получения гаража в наследство или по дарственной, согласие второго супруга не требуется
При составлении и подписании акта приема-передачи по договору	понадобится предъявление двух экземпляров акта, и квитанцию оплаты госпошлины за совершение регистрации купли-продажи

На них делается отметка службы Росреестра о совершенной регистрации. Что значит, что сделка полностью соответствует требованиям гражданского законодательства и имеет законную силу.

Нюансы сделки

Для того чтобы новый владелец недвижимости стал ее полноправным собственником, необходимы законные основания. Главный правоустанавливающий документ ? это свидетельство из Росреестра. Получить его можно, если сделка совершена без нарушений. В число распространенных нюансов входят тип объекта, возможные обременения, требования к документам и договору.

Любую информацию об обременениях на объект можно получить путем подачи заявления на выписку из ЕГРН в Росреестр. Услуга платная (от 250 рублей).

Сыну или дочери

Если у дарителя есть дети, и гараж приобретен в официальном браке, нужно взять согласие супруги и заверить у нотариуса. Имущество, купленное в браке, признается общей собственностью, и отчуждение возможно только с его разрешения (ст. 35 СК РФ).

Если гараж куплен до брака или получен в порядке наследования, дарения, согласие не потребуется – имущество признается единоличной собственностью супруга (ст. 36 СК РФ).

Обратите внимание! Разрешение не понадобится, если между супругами оформлен брачный контракт, где приобретаемое имущество в браке принадлежит супругу-дарителю.

В отличие от отчуждения имущества несовершеннолетнего, дарение гаража ему не требует участия органов опеки, поэтому получать от них разрешение не нужно.

Как оформляется

Чтобы оформить сделку с дарением гаража, необходимо подтвердить право собственности на данный объект. Также даритель и одаряемый должны иметь в наличии паспорта.

Текст, отраженный в дарственной, составляется сторонами самостоятельно. Также может быть использован стандартный шаблон, применяемый в нотариальной палате.

Независимо от того, кто участвует в процедуре составления документа, нужно отразить:

достоверные и безошибочно представленные данные дарителя, одаряемого;
адреса проживания сторон, контактные номера;
сведения о предмете сделки (технические характеристики, расположение объекта, передаваемого в дар, основания для принадлежности имущества гражданину).

После того, как стороны подписывают договор, он приобретает юридическую силу. Важно отметить, что соглашение может быть признано действующим и в более поздний период. Но данный факт должен быть обязательно отражен в дарственной. Тогда удастся отсрочить момент, когда будет передано имущество.

Договор дарения требует подготовки всех документов заранее. Передать в собственность гараж, который находится в составе ГСК, можно только при полной выплате собственником пая. В противном случае дарственная не может быть составлена.

Право собственности на гараж в кооперативе появляется после внесения полной стоимости пая. Эта норма отмечается в статье 218 Гражданского кодекса РФ.

Стороны могут просто переписать данные прежнего владельца на нового в членской книжке. Но право собственности на объект после этого у него не появится. При желании третьего заинтересованного лица, который будет иметь большее количество полномочий, возможен снос гаража и выплата незначительной суммы компенсации.

Важно, чтобы в момент дарения гаража на него и на землю имелись правоустанавливающие бумаги.

Также нужны:

документы о вхождении собственника в кооператив;
справка о внесенных частях пая;
технический план гаража и участка, выданный БТИ.

При передаче прав на индивидуальный объект строения проблемных моментов возникнуть не должно. Ведь у человека имеется подтвержденное Росреестром право на землю и сам гараж.

Кадастровый паспорт на гараж

Если имеются необходимые для переоформления бумаги, то дополнить пакет нужно:

технической справкой, выданной БТИ (действительная в течение 10 дней после выдачи);
справкой, подтверждающей отсутствие факта обременения, ареста, претензий к имуществу;
кадастровым паспортом на гаражное строение;
кадастровым паспортом на участок земли.

Если гражданин находится в официальном браке или объект находится во владении нескольких собственников, требуется согласие супруги или остальных владельцев. Они должны документально подтвердить разрешение на отчуждение.

В случае отсутствия обременения объекта недвижимости и земельного участка, возможно его отчуждение. Нотариус должен составить текст дарственной, подписанной сторонами. Далее документ передается на официальную регистрацию в Росреестр.

При дарении гаража несовершеннолетнему гражданину требуется присутствие его законных представителей. Эта норма отмечается в статье 26 Гражданского кодекса РФ. В качестве такового может выступать родитель, опекун, попечитель. Также подтверждается согласие органов опеки и попечительства.

Если договор заключается не между близкими родственниками, потребуется оплатить налог от сделки. Выплата в казну государства производится официальным представителем несовершеннолетнего. При передаче дара людьми, состоящими в близком родстве, уплата не производится.

Что такое предварительный договор купли продажи гаража — мы расскажем далее.