Чем характерна перепланировка квартиры

Можно ли продать неоформленное помещение

Да, можно, но только в том случае, если срок действия техдокументации БТИ составляет менее 5 лет.

При этом хозяину не нужно вызывать техника и заказывать справку из Бюро. Продавцу нужно лишь поставить в известность покупателя о подобном факте.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта? Узнайте здесь.

Требуется ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку? Читайте далее.

Единственной проблемой может стать лишь нежелание покупателя связываться с таким жильем, ведь после покупки вся ответственность за нарушение ляжет на него.


Цена перепланировки может заметно варьироваться в зависимости от многих факторов.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях .

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Возможно какие то собственники скажут что:

– была амнистия по перепланировкам, которая все разрешила/узаконила.
– я читал что простые перепланировки согласовывать не нужно
– дизайнеры, строители и т.д., сказали что “это” не перепланировка и т.д.

Разберем вопрос на простейшем примере.
Возьмем что-нибудь самое простое, проще уже просто ничего нет:
ПЕРЕСТАНОВКУ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ПЛИТЫ НА КУХНЕ.

То есть, ну это даже не газовая плита, не установка/демонтаж не несущей стены, не установка дополнительного унитаза, а просто переставим электрическую плиту в другое место. Это реальный пример из нашей практики.

Итак, у собственника электрическая плита была рядом с мойкой. И серия дома у нас самая что ни на есть типовая П44.
Он переставил данную плиту к венткоробу.

Где то прочитав, что простые работы не нужно согласовывать, он обратился в БТИ, что бы они ему все зафиксировали.
Собственно они и зафиксировали.

Мы видим новый план БТИ, в котором плита показана в красном цвете и штамп “разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено”

То есть у собственника квартиры теперь есть перепланировка выраженная в том что переставлена электрическая плита.

Но и тут есть ряд ограничений, которые могут стать препятствием в согласовании уже выполненного ремонта.

Например, при устройстве дополнительных перегородок:
допустим вы решили устроить гардеробную на площади жилой комнаты в однокомнатной квартире и предполагаете, что это мероприятие не требует предварительного согласования и легко согласуется по факту выполненных работ.

Но, после ремонта инспектор жилищной инспекции может сказать вам, что гардеробную необходимо сломать и привести помещение в состояние «до перепланировки», выдает вам предписание и срок – 2 месяца.

«Как же так», подумаете вы, «ведь это мероприятие даже не требовало получения разрешения».

На что инспектор может указать, что была нарушена норма по минимальной ширине жилой комнаты, либо минимальной площади жилой комнаты.

Поэтому, даже при кажущейся легкости планируемых или выполненных мероприятий по перепланировке, лучше обратиться за консультацией к специалистам профессионально работающим в данной сфере деятельности.

Пример сложной перепланировки с затрагиванием несущих конструкций

Подытожим: в любых, даже самых незначительных перепланировках и переустройствах, есть множество нюансов, связанных с действующими нормами и правилами. Значительно проще обратиться к нам за бесплатной консультацией, чем столкнуться с возможными проблемами в уже выполненном ремонте.

Подробный список того, что относится к перепланировке квартиры и требует внесения в техплан

Также перепланировкой квартиры называются все важные инженерные изменения, которые влияют на расход коммунальных услуг. К примеру, если заменить батарею на более эффективную модель с большей теплоотдачей, она будет потреблять больше тепла. Соответственно должен быть произведен перерасчет ежемесячной платы за предоставление коммунальных услуг. Если в доме стоит счетчик потребления тепла жильцами каждой квартиры, предварительного согласования перепланировки можно избежать.

Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя

На порог не пущу — и точка
Действительно, владелец квартиры имеет полное право не открыть дверь сотрудникам жилинспекции. А они в свою очередь — закроют вам выезд за границу. Буквально в декабре прошлого года москвичку не выпустили из страны из-за перепланировки в квартире. Примечательно, что доказательств у Мосжилинспекции как раз не было — только подозрения в незаконной перепланировке, но на рейс девушку не пустили.

Переустройство и перепланировка: требования к проведению и порядок согласования

Желание преобразовать квартиру «под себя» возникает практически у всех собственников, которых не до конца устраивает их жилье. Нежилые помещения тоже могут казаться их владельцам неидеальными для пользования. При этом переустройство и перепланировка жилого помещения, офиса или здания не запрещены законом. Однако стоит понимать, что право собственности на недвижимость, увы, не открывает перед ее владельцем безграничные возможности. Изменения конфигурации и технического оснащения помещений следует заранее согласовывать с госорганами.

В статье разберемся, в чем различия между переустройством и перепланировкой, какие есть виды того или иного ремонта, а также рассмотрим, как проходит согласование переустройства и перепланировки.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ [2] . О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Виды перепланировок

Многие задаются вопросом, какие бывают виды перепланировок, чем они отличаются друг от друга и какой вариант стоит предпочесть в каждом конкретном случае? Для этого обратимся к действующему законодательству, которое четко определяет понятие и виды переустройства и перепланировки.

В частности, виды работ по перепланировке упоминаются в Жилищном кодексе РФ, который является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в нашей стране.

Так, в статье 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения» каждому из этих понятий дается свое определение. Читайте об этом здесь.

Мы же можем выделить несколько видов переустройства и перепланировки жилого помещения, используя в качестве критерия сложность процесса их согласования.

Виды перепланировок, не требующие согласования. Собственно, это и не перепланировки вовсе, поскольку они не отражаются в плане БТИ.

Впрочем, сюда относятся некоторые виды работ, которые раньше требовали согласования, например, установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий. Различные виды косметического ремонта (укладка плитки на стену в ванной или на кухне, обновление напольного покрытия в комнате, покраска стен, поклейка обоев, монтаж натяжных потолков), а также устройство раздвижных дверей в существующих проемах, замена радиаторов отопления на аналогичные, установка посудомоечной машины и перестановка холодильника, тоже не требуют согласований.

Перепланировки, требующие разработки и согласования индивидуального проекта. Это самый сложный и дорогой вид перепланировки. Ко всему прочему, он еще и самый распространенный.

По индивидуальному проекту согласуются следующие виды разрешенных перепланировок:

  • перенос и изменение границ уборных и ванных комнат;
  • устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах;
  • заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • изменение конструкции полов;
  • устройство несущих стен;
  • организация вспомогательных помещений (встроенных шкафов, гардеробных, кладовок), а также их демонтаж;
  • установка бытовых электроплит взамен газовых;
  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш и т.д.

Перепланировки, проводимые по проекту, в свою очередь, делятся на два вида:

Простые: демонтаж встроенной мебели, перенос сантехнических приборов (унитаз, ванна, раковина), перемещение кухонной мойки и плиты, устройство и заделка проемов в ненесущих стенах, возведение декоративных конструкций из легких стройматериалов в помещениях квартиры, устройство арочных проемов вместо стандартных, демонтаж/строительство ненесущих перегородок, обшивка стояков отопления.

Сложные: расширение туалета и ванной комнаты на смежное помещение, перенос санузла и кухни, устройство/расширение проема в несущей стене или межэтажном перекрытии, устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты, объединение комнаты и кухни с лоджией или балконом с устройством стеклянной перегородки.

В Москве такие виды перепланировок согласуются по индивидуальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности проведения работ.

Поэтому если вы затеваете столь масштабные изменения, вам придется обратиться в специализированное проектное бюро, имеющее допуск СРО на разработку проектов перепланировок жилых помещений, или к автору проекта дома вашей серии.

Индивидуальный проект перепланировки квартиры:

Чтобы узнать, можно ли вообще делать такой вид перепланировки в вашем доме, придется заказать техническое заключение о возможности ее проведения, поскольку она может повлиять на конструктивную прочность здания и тем самым создать угрозу для жильцов. Итогом такой перепланировки будет план БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Для согласования такого вида перепланировки, скорее всего, понадобится расширенный пакет документов, куда могут, кроме основных документов (проект перепланировки и техническое заключение), входить и дополнительные, такие как разрешения Мосгаза, Москомнаследия, Москомархитектуры и др.

Согласовать такую перепланировку без привлечения специалистов в данной сфере деятельности будет затруднительно.

Перепланировки по типовому проекту. Этот вид перепланировок – «детище» АО МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Они изданы в виде сборника, куда входит около 130 вариантов перепланировок для массовых серий блочных и панельных домов, спроектированных МНИИТЭПом.

Примеры типовых перепланировок по каталогу А
(перепланировки без затрагивания несущих конструкций в II-49):

Найти этот каталог можно на интернет-ресурсе Мосжилинспекции. Если вы живете в доме, серия которого попала в каталог, а ваша планировка совпадает с одной из приведенных в каталоге до мельчайших подробностей, вы можете согласовать такой проект, просто дав ссылку на каталог.

Но нужно учесть, что и конечный результат типовой перепланировки должен совпасть с указанным в каталоге вариантом на все 100%, иначе вам откажут в согласовании. Главный недостаток типовых проектов в том, что они в основном отличаются простотой и незатейливостью, и предлагают весьма незначительные изменения существующей планировки. Если вы хотите простора и оригинальности, вам лучше обратиться в проектное бюро для разработки индивидуального проекта перепланировки.

Примеры типовых перепланировок по каталогу В
(с изменениями в несущих конструкциях в квартирах домов серии II-49):

Следует учитывать, что независимо от вида перепланировки жилого помещения, обязательно ее оформление и регистрация в Мосжилинспекции и БТИ. Самовольное выполнение даже простой перепланировки грозит вам административным штрафом и предписанием вернуть помещениям прежнее состояние или узаконить работы задним числом.

Сложные виды перепланировок квартир, затрагивающие несущие стены дома, согласовать после их выполнения, скорее всего, не удастся. К тому же, если выполненная вами перепланировка помещений привела к аварийной ситуации, если вы испортили ремонт в квартире ваших соседей или если создается угроза безопасности проживания, то и устранять все последствия ваших работ придется полностью за собственный счет.

Чтобы избежать любых неприятных последствий, выполнение даже простых видов перепланировки квартиры должно проходить в установленном порядке. Если же у вас нет времени и возможности самостоятельно проводить подготовку к работам, то можно обратиться в посреднические организации, которые предлагают услуги по согласованию разного вида перепланировок.

Особенно это актуально в отношении сложных видов перепланировки квартиры с разработкой индивидуального проекта. В этом случае, несмотря на увеличение стоимости согласования, оформление работ с помощью посредников позволяет, как правило, в более короткие сроки получить все необходимые разрешения.

В Москве такие виды перепланировок согласуются по индивидуальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности проведения работ.

Содержание

  • Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
  • Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
  • Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
  • Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
  • Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
  • Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Чем отличается реконструкция от перепланировки?

С понятием перепланировки мы уже ознакомились, теперь нужно понять, что такое реконструкция жилого помещения.

Реконструкцией считается внесение изменений в технические характеристики помещения без изменения планировки. В этом и есть отличие реконструкции. В такие работы входит добавление дополнительного санузла на втором этаже дома и пристройка еще одной комнаты или остекление балкона. Подходит под это определение и осуществление ремонта без внесения изменений в несущие конструкции.

Составлять план перепланировки – обязательный пункт подготовки к изменению конфигурации жилища. Реконструкция может осуществляться без него. Перед началом работ нужно продумать все моменты воплощения изменений в жизнь.


Запрещаются самовольные действия по установке регулировок на общедомовых инженерных коммуникациях.

Необходимые документы

Для согласования переустройства жилых или нежилых помещений владелец должен иметь:

  • документацию, полученную в бюро технической инвентаризации (технический паспорт, поэтажный план, пояснение выполненных работ);
  • подтверждающие право на собственность бумаги (свидетельство о регистрации/договор купли-продажи/выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков/договор долевого строительства);
  • верно оформленное согласие залогодержателя (в том случае, если помещение в залоге у банка);
  • паспорт владельца/владельцев (ксерокопия);
  • официальное согласие каждого владельца;
  • проект перепланировки;
  • заключение о техническом состоянии здания.

Если здание, в котором планируется переустройство, выступает архитектурным памятником, может потребоваться и официальное согласие Москомнаследия. Пакет перечисленных документов следует предоставить в одной папке-скоросшивателе.

  • расширение помещений путём сноса или перестройки несущих стен;
  • изменение функционального назначения помещений;
  • расширение площади санитарно-технического узла с территорию помещений нежилого типа;
  • установка новых дверных или оконных проёмах в несущих стенах;
  • изменение конструкции потолка и пола;
  • остекление балкона;
  • установка с внешней части здания различного оборудования (система кондиционирования, телевизионные тарелки и т.д.);
  • перестановка санитарно-технического оснащения (душевые кабины, унитазы, ванны и т.д.);
  • демонтаж подоконного блока.

Доверенность на перепланировку квартиры. Когда требуется?

Согласовать работы можно двумя путями: либо вы самостоятельно готовите все документы и получаете разрешения, либо обращаетесь к посредникам и подписываете доверенность на перепланировку. В этом случае уже не вы, а специалист посреднической организации возьмет на себя решение всех вопросов, связанных с подготовкой к проведению перепланировки в вашей квартире.

В каких случаях возможно провести согласование самостоятельно, а когда потребуется помощь специалистов и составление доверенности на перепланировку квартиры?

Чтобы разобраться в этом вопросе, рассмотрим конкретный пример. Если вы хотите просто поменять расположение сантехприборов в санузле без изменения площади помещения, то согласование проходит по упрощенной схеме, без разработки проекта.

Это значит, что при наличии достаточного количества свободного времени вы сможете самостоятельно заниматься вопросами согласования. Впрочем, если вы хотите получить разрешение на перепланировку в самые короткие сроки, лучше все же обратиться к посредникам.

Но рассмотрим ситуацию, когда вы, к примеру, захотите расширить ванную комнату или санузел за счет смежного коридора. В таком случае вам потребуется укладка дополнительной гидроизоляции, а это значит, что придется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, для разработки проекта перепланировки. То же относится к любым мероприятиям, затрагивающим капитальные стены, конструкцию полов или инженерные коммуникации – такие работы можно проводить только по проекту.

Из-за незнания многих нормативных требований и тонкостей жилищного законодательства самостоятельное согласование перепланировки по проекту может существенно затянуть сроки подготовки к ремонту.

Основные сложности, с которыми сталкиваются владельцы квартир, – выбор подходящей проектной организации и оформление пакета документов (их количество возрастает пропорционально сложности перепланировки и объему работ). В отличие от человека, который впервые сталкивается с согласованием, профессионалы знают, как разработать проект с соблюдением всех требований и в кратчайшие сроки, в какой организации заказать техническое заключение о возможности перепланировки и т.д.

Профессиональный подход в согласовании гарантирует, что проектная документация вместе с остальными документами не вернется на доработку, а будет принята и согласована Мосжилинспекцией с первого раза, а значит, и с минимальными финансовыми затратами.

С помощью посредников можно согласовать и уже выполненные работы. Правда, сделать это возможно только в том случае, если самовольная перепланировка не нарушает действующих строительных и санитарных норм. Для этого вам необходимо будет оплатить административный штраф в установленном размере и предоставить в фирму копии необходимых документов, заверенные у нотариуса, а затем оформить доверенность на узаконивание перепланировки. Участие посредников позволяет с наименьшими материальными затратами оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ.

Профессиональный подход в согласовании гарантирует, что проектная документация вместе с остальными документами не вернется на доработку, а будет принята и согласована Мосжилинспекцией с первого раза, а значит, и с минимальными финансовыми затратами.

Автор документа

число консультаций:149
отмеченных лучшими:53
ответов к документам:0
размещено документов:11
положительных отзывов:77
отрицательных отзывов:1
  • Телефон: WhatsApp: +79627437356
  • E-mail: duell.d@mail.ru

представлять мои интересы во всех компетентных органах и учреждениях города Москвы, в том числе в Межведомственной комиссии, органах ТБТИ, РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ, ЕИРЦ, других жилищно – коммунальных службах, вневедомственной службе, ОПС Мосгеотреста, ГлавАПУ, Районной Управе, Префектуре, МНИИТЭП, УВД, ОВД, паспортном столе, ИФНС, Госпожнадзоре, Архитектурно – Планировочном Управлении, Мостеплоэнерго, Мосгазе, Мосэнерго, Газо-Технической инспекции, Роспотребнадзоре, Управлении государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции Москвы, МосжилНИИпроекте, районном жилотделе, Департаменте муниципального жилья и жилищного фонда, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, прочих учреждениях, организациях, в том числе государственных, общественных и иных,

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию