Как получить разрешение на перепланировку квартиры

2. Нужно ли разрешение на перепланировку квартиры или нежилого помещения?

Разрешение на перепланировку квартиры- обратная сторона

Любые работы по ремонту квартиры или нежилого помещения, которые приводят к изменению конфигурации перегородок (даже не несущих) или расположения сантехнических приборов (раковин, унитаза, душевой кабины, ванной, кухонной плиты), необходимо согласовывать.

Подробнее о том, какие работы требуют согласования мы ответили здесь. В Московской области для всех типов таких работ необходимо получать разрешение на ремонт, тем самым проводя согласование перепланировки квартиры или согласование перепланировки нежилого помещения. В Москве получение разрешения на перепланировку требуется только для тех работ, которые перечислены во втором и третьем пунктах первого приложения Постановления № 508 Правительства Москвы (в редакции 1104-ого и 1572-ого постановлений). Другие работы, не перечисленные в этих пунктах, можно согласовать по поэтажному плану в красных линиях без получения разрешения на ремонт уже по факту выполненной перепланировки. Не будем разбирать подробно список работ, перечисленных в данных пунктах, так как их достаточно много. Отметим лишь, что получения разрешения на перепланировку требуют около 80% проводимых в квартирах и нежилых зданиях перепланировок. К примеру, сюда относится любое расширение мокрых зон, перенос кухни, присоединение балкона, объединение санузла и многие другие работы.

Официально (по закону) ремонтные работы можно начинать только после того как Вы получили соответствующее разрешение на перепланировку жилого помещения (или нежилого). Многие управляющие компании в новостройках, к примеру, вообще не допускают собственников к ремонту без предоставления данной бумаги. Однако наша организация при заключении договора разрешает выполнять ремонт параллельно процессу получения такого разрешения. Если мы заключили договор, то исходя из нашего большого опыта получения разрешений и знания требований законов, мы уверены в конечном положительном результате, а потому с пониманием относимся к желанию заказчика побыстрее начать ремонт и избежать простаивания квартиры. Тем более, что, в среднем, получение разрешения на перепланировку нежилого помещения или квартиры занимает 2-3 месяца.

Комментарий к видео:
После выхода ППМ № 1335 от 19.08.2022 документы на получение разрешения подаются не через МФЦ, как это было раньше, а через Портал госуслуг в соответствии с пунктом 1.3 Приложения 2.

Таким образом, в каждом городе существует свой уполномоченный орган, выдающий разрешение на ремонт в квартире или нежилом помещении. Конечно, можно обратиться в этот согласующий орган самому. Но надо быть готовым к большому числу поездок, отказам, трате нервов и другим особенностям. К тому же, специалист в данной области может помочь ускорить процесс, обойти те или иные нарушения в перепланировке, задействовать своих людей и так далее. Поэтому обращение к специализированным организациям зачастую вполне оправдано. Можно попробовать получить разрешение на переустройство квартиры или нежилого помещения и самостоятельно.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
прокладка новых труб для санузла;
выравнивание стен под покраску или под обои;
установка новых дверей;
замена окон;
замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Так выглядит порожек при входе в санузел.

Как согласовать перепланировку

Работы по переустройству

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
установку новой сантехники;
возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

устройство дверных проемов в капитальных стенках;
соединение нескольких квартир в одну;
изменение конфигурации полов;
монтаж вентиляционной системы;
возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

устройство дверных проемов в капитальных стенках;
соединение нескольких квартир в одну;
изменение конфигурации полов;
монтаж вентиляционной системы;
возведение тяжелых перегородок.

Какие изменения в квартире требуют согласования

Проект не понадобится, если проводятся следующие изменения:

Демонтируются не несущие перегородки.
Монтируются перегородки из легких материалов, не утяжеляющие конструкцию дома.
Жилплощадь в результате перестройки не увеличивается, не производятся работы по объединению помещений.
Не затрагивается жилплощадь других жителей дома и помещения общего пользования.

Проект нужен, если проводятся работы:

Монтируются, демонтируются дверные или оконные проемы.
Переносится санитарно-техническое оборудование, при этом возрастает нагрузка на систему водо- и электроснабжения.
Газовая плита меняется на электрическую.
Переносится санузел .
Монтируются новые перегородки.

Проект не понадобится, если проводятся следующие изменения:

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье

Источник: © , пресс-служба администрации городского округа Химки

Перепланировка квартиры – достаточно распространенное явление. Кто-то хочет совместить санузел, кому-то не нравится расположение дверных проемов, однако чтобы не поставить под угрозу безопасность себя и своих соседей и не получить штраф, перепланировку нужно согласовать. О том, что считается перепланировкой, как ее согласовать и что делать, если изменения уже произведены, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение помещения, которое затрагивает капитальные конструкции здания и может повлиять на безопасность жителей. К перепланировке можно отнести снос стен, создание новых дверных или оконных проемов, встроенных шкафов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Подробно все действия, которые относятся к перепланировке, указаны в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать. В противном случае она будет признана самовольной и собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности.

Говоря о перепланировке, важно понимать, что косметический ремонт, замена инженерного оборудования аналогичным, переустановка электроплиты, нагревательных и газовых приборов (если для этого не требуется прокладывать дополнительные сети), установка кондиционеров к ней не относятся. Эти действия согласовывать не нужно.

Куда обратиться

Перепланировку жилых помещений осуществляют межведомственные комиссии, которые создаются органами местного самоуправления. Во всех этих комиссиях есть представители Московского областного бюро технической инвентаризации, которые помогают подготовить необходимый пакет документов для оформления перепланировки.

Для того чтобы сэкономить время, можно сразу обратиться в МОБТИ, специалисты подскажут, как лучше поступить в каждом конкретном случае, уточнят, являются ли мероприятия, которые вы собираетесь провести, именно перепланировкой. Однако окончательное решение на выдачу разрешения на перепланировку принимают органы местного самоуправления.

Какие документы нужны

Для оформления перепланировки понадобятся следующие документы:

заявление о перепланировке;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт квартиры;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен (в случае, если дом представляет историческую ценность).

Согласование с комиссией

Разрешение на перепланировку органы местного самоуправления должны выдать в течение 45 дней. Однако после завершения работ по перепланировке придется снова обратиться в межведомственную муниципальную комиссию. Она проверит, как проведены работы, соответствуют ли они утвержденному плану, и, если все в порядке, выдаст документы с новым паспортом квартиры.

Как узаконить существующую перепланировку

Если перепланировка уже сделана, то ее необходимо узаконить, иначе владельцу грозит штраф.

Узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую. Вам понадобится обратиться в МОБТИ с паспортом и документами на квартиру, чтобы факт перепланировки был зафиксирован. После этого нужно обратиться в районный суд, выиграть его, получить разрешение, а затем действовать так же, как при согласовании планируемой перепланировки.

Для представления в суд понадобятся следующие документы:

заявление;
технический проект осуществленной перепланировки;
технический паспорт квартиры;
свидетельство на право собственности.

Какие документы нужны

Как получить разрешение на перепланировку квартиры?

Составленный проект необходимо согласовать в следующих инстанциях:

БТИ;
санинспекции;
жилищной инспекции;
МЧС;
Управлении архитектуры города.

Чтобы получить разрешение на выполнение всех запланированных изменений, необходимо подготовить пакет документов:

заявление от собственника о переустройстве жилья;
правоустанавливающие документы на квартиру;
план помещения;
выписка из домовой книги;
договор с проектной организацией;
индивидуальный проект, подготовленный проектным бюро;
техническое заключение инстанций по проекту;
согласие членов семьи на перепланировку.

Если многоквартирный дом имеет статус памятника архитектуры, необходимо также обратиться за соответствующим документом в органы, отвечающие за охрану памятников

При выявлении факта незаконной перепланировки собственнику выдается уведомление о нарушении закона и требование восстановить помещение в первоначальном виде. За невыполнение требования владельцу грозит штраф.

Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
проектная документация;
письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.

Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:

Недопустимые изменения

Разбираясь, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2022 году, стоит учесть, что легализовать коррективы не удастся в следующих случаях:

ремонт затронул несущие конструкции здания;
трубы газоснабжения замурованы в стену;
установлены полы с подогревом, их работа обеспечивается от системы общедомового снабжения;
ванная или кухня перенесена, квартира расположена выше первого этажа;
дом газифицирован, и владельцы квартиры объединили комнату с кухней или внесли коррективы в вентиляционную систему.

ремонт затронул несущие конструкции здания;
трубы газоснабжения замурованы в стену;
установлены полы с подогревом, их работа обеспечивается от системы общедомового снабжения;
ванная или кухня перенесена, квартира расположена выше первого этажа;
дом газифицирован, и владельцы квартиры объединили комнату с кухней или внесли коррективы в вентиляционную систему.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

Отдел государственного пожарного надзора;
Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

Порядок согласования перепланировки жилых помещений

Когда вы подадите заявление и пакет документов, Мосжилинспекция зарегистрирует запрос и приступит к его обработке. В случае перепланировки по типовым проектам может потребоваться предварительная экспертиза помещения, дату которой нужно согласовать с проектной организацией.

Рассмотрение заявлений занимает от 20 до 30 рабочих дней [5] . В случае одобрения заявитель получает решение о согласовании перепланировки. Кроме того, он может получить производственный журнал, если в проекте планируются работы из пунктов 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП. Этот документ содержит перечни контрольных мероприятий, проектной и исполнительной документации, а также порядок и сроки работ по перепланировке, все технологические решения и требования к их выполнению. Однако на этом согласование перепланировки не заканчивается, поскольку по итогу необходимо получить акт о завершенной перепланировке и новый техпаспорт.

Срок действия разрешения на перепланировку — год с даты принятия, продлить заявление можно единожды, на шесть месяцев. За это время необходимо закончить все ремонтные работы и провести заключительную приемку помещения.

Порядок согласования ремонтных работ по перепланировке выглядит примерно следующим образом:

Специалисты из проектной организации выполняют осмотр квартиры, заполняют акт на скрытые работы и производственный журнал. Важно отследить все случайные несовпадения с планом проекта, которые в дальнейшем могут быть выявлены инспекторами приемной комиссии.
После устранения всех расхождений фактического ремонта с проектом собственник подает заявление на вызов сотрудника из Мосжилинспекции для приемки ремонт — через МФЦ или mos.ru.
В назначенный день на дом приходит инспектор из Мосжилинспекции. Если вам был выдан производственный журнал, он должен быть заполнен. Инспектор его изучит и в любом случае проверит акты на скрытые работы и осмотрит чистовой ремонт на соответствие заявленному проекту. Если замечаний нет, подписывается акт о завершенной перепланировке в нескольких экземплярах: для собственника, для Мосжилинспекции, для БТИ и Росреестра.
Чтобы получить новый техпаспорт, собственник предоставляет в БТИ акт о завершенной перепланировке, план проведенных работ и экспликацию помещений.
Конечный этап согласования — постановка на кадастровый учет в Росреестре. Собственник обращается к кадастровому инженеру для составления технического плана, который затем передается в Росреестр. Оформление новой выписки из ЕГРН (с обновленными данными о плане квартиры) может занять от нескольких дней до нескольких месяцев — это довольно сложная процедура из-за особенностей работы госоргана, который нередко приостанавливает оказание услуги и просит предоставить дополнительные документы.

Теоретически все этапы согласования можно пройти и без привлечения проектной организации, если перепланировка выполняется по типовым проектам или по эскизам, то есть в процессе перепланировки несущие конструкции не затрагиваются, сантехника не переносится, границы «мокрых» зон не смещаются, а газовая плита не заменяется на электрическую. Однако это довольно редкие случаи, обычно согласование проходит в типовом порядке — по проекту перепланировки. Следует понимать, что согласование перепланировки жилых помещений — долгий процесс со множеством подводных камней, и обращение к специалистам помогает сэкономить время и нервы.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

Что считается перепланировкой

Перепланировка — это изменение конфигурации помещений. При перепланировке может осуществляться снос старых или возведение новых стен (перегородок), демонтаж, установка или перемещение сантехнических коммуникаций, изменение конструкции полов, устройство дверных проемов, заделка дверных проемов, остекление лоджий и балконов, установка кондиционеров на фасадах жилых домов, а также некоторые другие действия, которые требуют внесения обязательных изменений в технический паспорт помещения. Именно поэтому любая перепланировка должна быть согласована в соответствующих инстанциях, перечень которых вы найдете дальше в статье.

К простой перепланировке относятся незначительные изменения в помещении, например:

Что грозит, если не узаконить работы

Если сделать небезопасную перепланировку, дом может обвалиться. Конечно, для этого нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако этот пример подчеркивает главное: узаконенная перепланировка — это ваша безопасность.

Сам по себе штраф за самовольную перепланировку не очень большой — от 2000 ₽ до 2500 ₽ для граждан. Его нужно будет заплатить, если перепланировку решено узаконить как ранее выполненную. Мосжилинспекция узаконит изменения в плане квартиры на будущее, но за сам факт выполнения их без разрешения придется заплатить штраф.

Если не согласовать перепланировку, Мосжилинспекция может узнать об этом. Как показывает практика, очень часто о перепланировке сообщают соседи. Дальше Мосжилинспекция потребует вернуть все в первоначальное состояние — в точности, как зафиксировано на плане БТИ. Самое страшное, что может грозить, — выселение. Мосжилинспекция имеет право через суд продать квартиру с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Если в суд не подаст Мосжилинспекция, это может сделать ТСЖ или управляющая компания. Результат тот же — требование привести квартиру в состояние до перепланировки.

Типичный случай выявления незаконной перепланировки в Москве

Сосед подает жалобу в Мосжилинспекцию на незаконную перепланировку. Инспектор Мосжилинспекции составляет предписание об обеспечении доступа в квартиру, оно приходит в почтовый ящик.

Хозяин квартиры согласовывает время, когда инспектор придет ее осмотреть.
Хозяин не согласовывает время и не пускает инспектора в квартиру. В этом случае инспектор подает заявление в суд. Теперь он может попасть в квартиру без согласия хозяина, дверь откроют приставы.

Если инспектор увидит, что в квартире есть несогласованная перепланировка, он выдаст предписание об ее устранении или согласовании. В дополнение выпишет штраф за перепланировку без разрешения.

Если собственник не исполнит предписание Мосжилинспекции, она может обратиться в суд. Решение суда придется исполнить — за неисполнение могут назначить судебную неустойку, или астрент. Проще говоря, за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ, придется заплатить. Сколько — решает суд по просьбе истца. Например, суд может дать полгода для приведения квартиры в первоначальное состояние, а за каждый день просрочки назначить штраф — 2000 рублей в день.

Кроме этого, неисполнение решение суда — это запрет на выезд из страны. Пока квартира не будет восстановлена, в другую страну выехать не получится, даже по уважительной причине. Были случаи, когда людей не выпускали за границу на срочное лечение из-за неисполненного решения о перепланировке.

По требованию суда придется устранить все, что не соответствует проекту — неважно, разрешены такие работы законом или нет. Если же сначала обратиться в проектное бюро, можно будет исправить явные нарушения и согласовать остальной ремонт.

Например, хозяева квартиры присоединили лоджию и объединили санузел. Они обращаются к нам с целью узаконить перепланировку. Объединение санузла мы согласуем, но присоединение лоджии придется восстановить — закон не допускает такие работы.

Хозяева квартиры смогут сохранить 50% от перепланировки, но если дело дойдет до суда, придется возвращать квартиру в первоначальное состояние целиком, даже санузел.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).