Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу — в 2021 году

Когда новый собственник жилья или какого-то помещения желает немного изменить планировку недвижимости, он должен знать несколько важных правил. Под перепланировкой понимается техническое и функциональное изменение помещения. При этом объем работы определяется количеством объектов для их передвижения и предварительной сметы.

Чтобы не понести ответственность за незнание или незаконное проведение каких-либо манипуляций в нежилом помещении, необходимо заранее ознакомиться с техническими и иными нормами, регламентирующими процесс перепланировки.

Собственнику следует предварительно получить разрешение на изменения, а также составить проект, по которому эти изменения будут проходить. Именно от составленного проекта зависит конечный результат работы.


Чтобы не понести ответственность за незнание или незаконное проведение каких-либо манипуляций в нежилом помещении, необходимо заранее ознакомиться с техническими и иными нормами, регламентирующими процесс перепланировки.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании — все, что нужно знать о процедуре

Согласно Градостроительному Кодексу РФ, проведение перепланировки нежилого помещения в нежилом здании важно осуществлять с соблюдением целого перечня обязательных условий.

Проведение перепланировки в разрез с законодательством нашей страны – его полноценное нарушение, которое наказывается соответствующим образом. Дабы не допустить такого стечения обстоятельств, как минимум, необходимо ознакомиться с базовыми принципами видоизменения объектов недвижимости.

Более детально о проведении перепланировки в нежилых помещениях поговорим в представленном ниже материале.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ, проведение перепланировки нежилого помещения в нежилом здании важно осуществлять с соблюдением целого перечня обязательных условий.

Документы, которые понадобятся

Основной пакет для подачи на согласование в разные инстанции. К нему могут добавляться те или иные бланки, но основа пакета такая:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Документы, подтверждающие право использования помещения: оформленная собственность, арендный договор.
  3. Проект перепланировки.

Когда все согласования проведены, к пакету для получения разрешения на перепланировку добавляются заключения (разрешения) соответствующих инстанций. Среди других документов:

  • Техплан, который готовит кадастровый инженер.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Поэтажный план.

В отдельных случаях допускается сбор и подача документов после фактического проведения работ, но узаконить такие действия можно, если соблюдены условия:

  1. Перепланировка проведена согласно санитарным, строительным пожарным нормам.
  2. Проделанные действия являются разрешенными по закону.

Стоит понимать, что от ответственности за нарушение порядка оформления перепланировки и ее проведения уйти вряд ли удастся. Но лучше все же провести все необходимые действия по легализации переоборудования, ведь чем дольше тянуть, тем серьезнее будут последствия.

Важно! Если проведенные действия выходят за рамки законных, даже лучший юрист тут не поможет решить проблему с легализацией.

В отдельных случаях допускается сбор и подача документов после фактического проведения работ, но узаконить такие действия можно, если соблюдены условия:

Порядок согласования

Прежде чем получить разрешение на осуществление перепланировки, собственник нежилого помещения должен согласовать проект с соответствующими уполномоченными органами.

При этом закон гласит, что согласование проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на перепланировку. А проведение строительных работ без согласования считается незаконным, и собственник нежилого помещения может быть привлечен к административной ответственности.

Для согласования проектная документация должна быть представлена:

  • государственной жилищной инспекции;
  • учреждению санитарно-эпидемиологического надзора;
  • орган государственного пожарного надзора;
  • экспертной компании;
  • другим государственным надзорным органам.

При этом если здание, где планируется осуществлении перепланировки, признано достоянием культуры, то проектная документация также должна быть предоставлена государственным органам, осуществляющим надзор в данной сфере.

Только после согласования проектной документации с вышеуказанными органами собственник жилого помещения может предъявить заявление для получения разрешения на осуществление перепланировки.


Из вышеуказанного следует, что градостроительное законодательство тщательно регулирует порядок перепланировки нежилого помещения.

Основное изменение: начало работ только после согласования

Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.

Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.

Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Что необходимо для получения разрешения?

Разрешение на проведение перепланировки является основным документом, который подтверждает право на ведение ремонтных и строительных работ на законных основаниях. Для успешного получения данной бумаги собственник или законный владелец объекта должен вместе с заявлением (где указаны сроки начала и конца переустройства помещения, перечень предстоящих работ) предоставить следующие документы перепланировки:

  1. оригиналы и копии правоустанавливающих (право собственности владельца) документов, заверенные нотариусом;
  2. техническая документация на нежилое помещение;
  3. согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений;
  4. документы из БТИ (планы этажей, техпаспорт);
  5. документы на изменение целевого назначения помещения при необходимости.
  • Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения
  • Скачать образец заявления на перепланировку нежилого помещения

Вышеупомянутая документация выдается только при вынесенном экспертном заключении, которое можно получить, как от частной организации, так и государственной, при этом они несут ответственность за полноту и достоверность сведений в заключении. Указанные документы должны в целом резюмировать итоговый результат переустройства.

Комиссия рассматривает поступившую заявку в течение 30 дней с моменты подачи и выносит свое решение. Положительный ответ комиссии дает право на проведение перепланировки, поэтому следующим этапом после получения разрешения является начало строительных работ.

  • замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
  • постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
  • изменение конструкций пола.
  • Коммуникационные работы:

    Реконструкция и перепланировка коммерческой недвижимости

    Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

    Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

    Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2008 № 554-ПП «О Городской целевой программе по созданию окружных и районных центров обслуживания населения и организаций по принципу „одного окна“» на территории города Москвы на 2009-2011 гг.» и Распоряжения Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“» пакет документов для согласования перепланировки нежилых объектов подаётся в службу одного окна префектуры административного округа.

    Содержание статьи

    • 1. Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.
    • 2. Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.
    • 3. Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.
    • 4. Согласование перепланировки офиса.

    В соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, выполненной организацией, имеющей допуск СРО (у нас он имеется). Если при перепланировке затрагиваются несущие конструкции, то заключение должно быть разработано организацией-автором проекта дома. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

    Понятие перепланировки нежилого помещения и его соотношение с понятием реконструкции нежилого помещения

    Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

    Ранее на федеральном уровне был урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки только в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ (вплоть до ред. от 25.12.2018 включительно)). С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях было возможным использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта. Федеральным законом от 27.12.2018 N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” нормы гл. 4 ЖК РФ были распространены на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.

    В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин “реконструкция” предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин “перепланировка”. При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.

    4) документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя (для физических лиц – нотариально удостоверенная доверенность) (п. 2.5.1.1.1.4 Постановления N 508-ПП);

    Что такое перепланировка нежилого помещения

    Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.

    Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:

    1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
    2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

    К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:

    • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
    • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
    • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
    • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
    • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
    • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

    Согласование перепланировки с компетентными муниципальными органами необходимо, если в ходе ремонта планируется:

    • возведение/снос внутренних перегородок, в результате чего может существенно увеличиться нагрузка на основные несущие конструкции;
    • обустройство/демонтаж, изменение месторасположения санузла;
    • перенос в другое место или оборудование дополнительных лестничных площадок, балконов, лоджий и других вспомогательных конструкций;
    • изменение форм и цветовой палитры лоджий, балконов и лестничных пролетов;
    • переоборудование (остекление) балконов и лоджий;
    • изменение размеров (в большую сторону) дверных и оконных проемов;
    • создание дополнительных дверных и оконных проемов в несущих конструкциях, а также в межквартирных стенах;
    • установка нового оборудования и приборов, которые предполагают увеличение потребления воды и электроэнергии, а также потребуют монтажа дополнительных инженерных коммуникаций;
    • изменение полового покрытия или его структуры, что приведет к существенному увеличению нагрузки на межэтажное перекрытие и/или основные несущие конструкции здания;
    • устранение или перепланировка лестничных площадок, тамбуров, коридоров;
    • установка окон и дверных проемов в тех стенах, что с улицы при условии сохранения конфигурации конструкций, которые отделяют холодные помещения;
    • установка рольставней, систем кондиционирования, антенн и другого оборудования, которое, так или иначе, может повлиять на общий вид фасада здания.

    • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
    • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
    • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
    • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
    • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
    • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

    Необходимые документы

    Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

    • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:

    • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
    • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
    • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
    • техническая документация на помещение;
    • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
    • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
    • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
    • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.

    После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

    Техническая документация должна состоять из следующих частей:

    • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
    • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
    • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
    • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

    Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

    После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

    Согласование перепланировки нежилых помещений

    Максим Иванов
    Автор статьи
    Практикующий юрист с 1990 года

    Основная цель перепланировки заключается в улучшении качества и эксплуатационных условий нежилого помещения, а также изменении его функционального назначения.

    За счет этого оно обретает вид, соответствующий как функциональным требованиям предприятия, так и законодательными нормам. ГК РФ предусматривает особый порядок согласования таких изменений.

    Второй вариант предполагает изменение помещений, располагающихся на первых этажах многоквартирных жилых домов, что требует согласования в жилищной инспекции.

    Перепланировка в нежилом доме — усовершенствуйте нежилое помещение согласно букве закона

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Цель перепланировки заключается в усовершенствовании методов использования пространства – рационализации в переустройстве. Исходный функционал помещения может не соответствовать по качеству или текущим условиям для предпринимательства, поэтому необходимо улучшить основные параметры пространства в соответствии с требованиями, как законодательства, так и собственных профильных характеристик.

    Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании — порядок проведения процедуры

    Что нужно для проведения перепланировки нежилого помещения?

    Как было выяснено в предыдущем пункте статьи, перепланировка – непростая процедура, требующая грамотного подхода к проведению и даже официального узаконивания.

    Подобный порядок переустройства знаний регламентируется Градостроительным Кодексом РФ и введен исключительно на благо людей. В чем же заключается «благо»?

    А заключается оно в том, что неправильно организованная перепланировка способна просто-напросто разрушить здание. Хорошо, если это случится в отдельно стоящем объекте, а вдруг пострадает целый многоквартирный дом?

    Исходя из этого, можно констатировать, что узаконивание перепланировки – это достаточно важная процедура. Регистрация проведения переустройства является лишь неотъемлемой частью полноценного мероприятия, которое состоит из трех базовых этапов:

    1. Создание проектной документации.
    2. Проведение ее проверки и узаконивания.
    3. Организации перепланировки.

    Если обратить внимание на весь процесс переустройства более детально, то процедура проходит следующим образом:

    1. В первую очередь, потенциальный перепланировщик должен посетить Жилинспекцию или отделение БТИ по своему месту жительства. В данных госорганах крайне важно проконсультироваться по всем «перепланировочным» вопросам с полномочными лицами, а также пояснить им особенности конкретно вашей ситуации с переустройством объекта и получить некоторые рекомендации по его проведению.
    2. После осуществления первого этапа, как правило, суть процедуры перепланировки становится ясна абсолютно каждому гражданину и он уже начинает действовать более грамотно. Сначала проводится формирование проекта, который также может быть составлен в ранее упомянутых Жилинспекции и БТИ. Нередко в данных госорганизациях предоставляются эскизы, по которым может проводиться конкретное переустройство. В том случае, когда среди образцов нужного для вас варианта не нашлось, формировать проектную документацию придется с привлечением профессионала. Главное по итогу создания проекта – его полное соответствие строительным нормам переоборудования нежилого объекта. В ином случае документация одобрена не будет и узаконена, соответственно, тоже.
    3. Итак, допустим – проект готов и одобрен, согласование на перепланировку получено: что делать дальше? Ответ крайне просто – начать проводить переустройство указанного помещения. По окончанию всех работ сотрудник БТИ вызывается для проверки соответствия перепланировки ранее составленному проекту и выписывает акт «приемки», после чего на измененный объект оформляется новая техническая документация, и процедура его видоизменения официально завершается.

    В процессе проведения описанных выше процедур зачастую необходим следующий перечень документов:

    • техническая документация на объект до внесения изменений;
    • паспорт перепланировщика и нотариально заверенное согласие на совершение перепланировки от лица всех собственников изменяемого объекта;
    • правоустанавливающие документы на изменяемый объект, принадлежащие перепланировщику;
    • проектная документация (оформляется по указанным ранее бумагам);
    • проект уже проведенной перепланировки и акт приемки (необходимы для оформления техдокументации на измененное помещение);
    • по требованию госорганов — иные бумаги.

    Предоставление неполного перечня документов или иное нарушение законного порядка совершения перепланировки способны в разы затянуть проведение данной процедуры или существенно усложнить, поэтому к ее осуществлению важно подходить с должной долей ответственности.

    Вопрос № 5: Что будет, если провести планировку без ее узаконивания? – В будущем, при необходимости совершить какую-либо сделку над незаконно переустроенным объектом, придется оформлять техдокументацию. А в случае наличия факта незаконной перепланировки, оформить техдокументацию можно только через суд. Вот такие вот правовые последствия несет незаконное видоизменение нежилых объектов. Более того, если суд признает проведенную перепланировку опасной для здания или иных лиц, перепланировщик должен будет ее устранять, возмещать возможные убытки и проводить иные действия для нейтрализации своих деяний.

  • Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию