Когда есть риск получить штраф за перепланировку

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей , которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников : из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2020. Все нюансы.

Штраф за перепланировку квартиры без разрешения на 2020 год в Москве устанавливается пунктом 9.12 КоАП города Москвы (Закон города Москвы от 21 ноября 2007 года №45) и для физических лиц составляет 2000-2500 рублей.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения

К таким объектам относятся отдельно стоящие здания, недвижимость на первых этажах многоквартирных домов и подвалы. В первом случае получить разрешение немного легче, так как не требуется согласие остальных жильцов. Нужно собрать документы, сделать архитектурный проект в бюро с допуском СРО, получить согласие БТИ, СЭС, Пожарной службы и предоставить их в местную жилищную инспекцию. Осуществить это может как собственник, так и арендатор.

Заявление рассматривают в течение тридцати дней. Если ремонт нужно узаконить постфактум, время на рассмотрение заявки увеличивается до трех месяцев.

Чтобы начать строительные работы, необходимо иметь письменное разрешение. Его отсутствие чревато материальным взысканием. Точную сумму штрафа за незаконную перепланировку нежилого помещения найти сложно, так как в разных регионах она может быть разной. Примерные цифры:

  • Для физического лица — 2-2,5 тыс.руб.
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.
  • Для юридических лиц — до 350 тыс. руб.

Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.

Еще одно последствие — проблемы с продажей объекта, в котором были проведены несогласованные и незарегистрированные изменения. Такую сделку невозможно провести, пока документы или техническое состояние здания не будут приведены в надлежащее состояние.

Как и в случае с обычными квартирами, выплатой штрафа не обойтись. Если из-за переоборудования был причинен ущерб — выплачивается возмещение. Также потребуется либо узаконить внесенные изменения, либо вернуть все в прежний вид. Если нарушитель систематически игнорирует предписания жилищной инспекции, на него подают в суд и могут изъять объект недвижимости из собственности.

Разрешенные и запрещенные работы

Существует ряд работ, которые можно проводить без предварительного согласования, и они не будут расценены как нарушение строительных норм. Но существуют и работы как требующие согласования, так и запрещенные к проведению, согласование и узаконивание которых провести невозможно.

Обязательно нужно получить разрешение, если ваш ремонт предполагает:

  • работы, которые связаны с перегородками как добавлением, так и сносом дверных проемов,
  • добавление проемов в несущих стенах и/или перекрытиях,
  • ликвидация ненесущих перегородок,
  • сооружение дополнительных лестниц,
  • объединение санузла,
  • монтировка или снос встроенной мебели,
  • застеклить лоджию или балкон,
  • изменение в расположении, монтировка инженерных, электрических сетей, сантехнического оборудования,
  • объединения нескольких комнат,
  • перенос газового и/или отопительного оборудования,
  • снос балкона, пристройки или тамбура,
  • установка кондиционеров и антенн,
  • расширение пространства комнаты за счет присоединения к ней балкона.

Существует ряд изменений, которые недопустимо проводить, и разрешение получить на них невозможно:

  • работы, затрагивающие вентиляционные системы,
  • повышение нагрузки на несущие стены,
  • осуществление действий по приспособлению жилого помещения под нежилое,
  • объединение с кухней, оснащенной газовым оборудованием, без двери,
  • перенос отопительной батареи на балкон или лоджию,
  • строительство лоджии выше первого этажа,
  • перемена мест ванны и кухни,
  • работы, результатом которых станет невозможность подхода к стоякам и отключающим устройствам,
  • нарушение санитарных и пожарных правил и норм,
  • работы, ухудшающие состояние дома и нарушающие права других собственников.

Если квартира приобретена в ипотеку и еще находится в залоге у банка, то в ряде случаев разрешение на ремонтные работы необходимо получать не только от жилищной инспекции, но и от кредитной организации, в противном случае владелец квартиры может столкнуться со следующими последствиями:

  • представитель банка имеет право, согласно прописанному пункту в кредитном договоре, на проверку помещения на факт изменения,
  • если сотрудник по результатам своей проверки выявит незаконную перепланировку, то договора между вами и кредитной организацией и страховой компанией могут быть расторгнуты, ссылаясь на нарушенные вами условия,
  • от банка может прийти предписание к восстановлению технических характеристик квартиры до ее первоначального вида,
  • самой неприятной ситуацией является передача ипотечного жилья в пользу банка, так как квартира находится у него в залоге.



Если перепланировка уже проведена, а владелец квартиры решает ее узаконить или это приходиться делать новому хозяину как жилого, так и нежилого помещения, будет понесен ряд финансовых издержек.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

При приватизации

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Порядок действий
  1. Обратиться в ЖЭК или УК (Управляющую компанию) и проконсультироваться относительно возможности узаконить выполненную перепланировку.
  2. Собрать документы.
  3. Обратиться в МФЦ и подать заявление с документами.
  4. Дождаться одобрения заявки.
  5. На основании полученного положительного решения внести соответствующие изменения в техпаспорт.
  6. Если последовал отказ, уточнить причину. В некоторых случаях она ничем не мотивирована и можно добиться своего в суде.

Кроме перечисленного также понадобятся заключения контролирующих государственных структуры, типа Роспотребнадзора, Пожнадзора и так далее. Их можно предоставить самостоятельно или же это может сделать ответственный сотрудник МФЦ. Второй вариант существенно проще, однако именно на этапе получения подобных заключений можно получить информацию о том, одобрял ли вообще перепланировку или нет. Что выбирать собственник может решать сам.

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения 2020

Согласно действующему законодательству РФ, к перепланировкам относятся любые ремонтные работы, которые в конечном итоге приводят к изменению плана БТИ помещения. Если вы проживаете в квартире многоэтажного дома, то для законного проведения перепланировки предварительно нужно получить письменное разрешение жилищной инспекции.

Перепланировка, проводимая без разрешения контрольно-надзорных органов, считается административным нарушением. Выявляются незаконные перепланировки при обходе квартир сотрудниками управляющей домом компании, в результате жалобы соседей на шум от ремонтных работ, при выходе техника БТИ на объект.

Далее мы расскажем о сумме штрафных санкций за перепланировку без согласования. А начнем с закона о штрафах за незаконную перепланировку жилого помещения.

Штраф за незаконную перепланировку

Кратко: размеры штрафа владельцев квартир по суду за незаконную самовольную перепланировку без согласия (получения разрешения) жилищной инспекции в 2020 году.

  • Статья 25 Жилищного кодекса РФ — формулирует юридическое понятие «перепланировка»;
  • Статья 26 ЖК РФ — обязывает каждого, затевающего переустройство или перепланировку, проходить процедуру согласования в органах местного самоуправления (ОМСУ); определяет перечень необходимых документов;
  • Статья 27 ЖК РФ — регламентирует основания для отказа во время рассмотрения заявлений о получении разрешения на изменение планировки;
  • Статья 29 ЖК РФ — определяет понятия «самовольное переустройство», «самовольная перепланировка», к которым относит любое вмешательство в несущие стены, опоры, перекрытия (проделывание отверстий и проемов, демонтаж, перенос, пр.); очерчивает ответственность за последствия нарушений;
  • Статья 7.21 Кодекса административных правонарушений — регулирует ответственность, наступающую в результате незаконной перепланировки (определяет размер штрафа);
  • Федеральный закон №133-Ф3 от 27.07.2012 — уточняет многие ранее действовавшие нормы.

Что является нарушением

Перепланировка без разрешения является нарушением норм административного законодательства. За это предусмотрено наказание в виде наложения штрафа, а в некоторых случаях и другие санкции.

Собственник будет обязан привести все документы в надлежащий вид, а, значит, ему придется согласовать проект перепланировки с различными инстанциями. Если это требование будет проигнорировано, уполномоченные лица могут подать заявление в суд, а в дальнейшем возможно лишение имущественных прав и продажа имущества с торгов.

Все эти последствия возникают в случае выполнения в квартире следующих видов работ без получения разрешения:

  • изменение расположения коммуникаций, возведение новых конструкций, дверных проемов или иные действия, влекущие за собой значительное изменение условий эксплуатации помещений многоквартирного дома;
  • объединение смежных помещений посредством сноса стен;
  • корректировка границ помещений;
  • корректировка технических характеристик зданий, в результате чего произошли разрушения на фасаде или внутри помещений;
  • установка специализированного оборудования для корректировки показаний приборов учета;
  • переоборудование вентиляционных коммуникаций;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции (установка бетонных стяжек, замена перегородок и т.д.);
  • обустройство отопительного оборудования на балконах или лоджиях;
  • интеграция подогрева пола с общедомовым отоплением;
  • нарушение строительных норм;
  • оборудование дополнительных ниш в стенах;
  • изменение электропроводки с нарушениями норм пожарной безопасности;
  • создание террас выше второго этажа;
  • изменение чердачных и иных помещений вспомогательного характера;
  • перепланировка аварийного жилья.

Если что-то из перечисленных действий было выполнено без получения разрешения, есть два выхода: обращение в суд для узаконивания перепланировки или привлечение строительной бригады для возвращения квартиры в первоначальный вид. Расскажем, какая ответственность предусмотрена за нарушение правил проведения перепланировки.

Все эти последствия возникают в случае выполнения в квартире следующих видов работ без получения разрешения:

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Какие действия требуют разрешения контролирующих органов

Не нужно думать, что каждое действие внутри дома требует разрешения. Существует целый ряд работ, которые хозяин может выполнять без согласования с контролирующими органами. Поэтому следует различать виды работ, которые могут производиться самостоятельно, и те, которые не допустимы в любом случае.


Собственник квартиры может в любой момент производить определенные виды действий, не согласовывая их с государственными органами и администрацией в Москве и СПБ, и не внося изменения в технический паспорт.

Штраф за незаконную перепланировку

Перед тем, как затеять самовольную перепланировку жилья, рекомендуется ознакомиться с ответственностью, которую могут повлечь незаконно проведенные работы. Итак, согласно положениям КоАП РФ, одним из основных наказаний является административный штраф, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей. Кроме того, устранить нейтрализовать последствия незаконной перепланировки, то есть, вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Для тех, кто отказывается выполнять требования, предусмотрены более строгие варианты штрафных санкций. Так, нерадивый собственник может лишиться квартиры. Происходит это в том случае, если Жилищная инспекция или администрация обратится с исковым заявлением в суд. В такой ситуации жилье выставляется на торги, а вырученные средства направляются на проведение ремонта. Разумеется, собственник также получит определенную часть денег.

Если квартира предоставлена жильцу не на правах собственности, а согласно договору социального найма, последний аннулируется. То есть, в данном случае есть риск попросту остаться на улице без денег, потраченных на ремонт, и жилья.

Важно отметить, что после завершения перепланировки квартира будет проверена контролирующими органами на соответствие одобренному плану. При наличии несоответствий на собственника может быть наложен штраф. Кроме того, потребуется устранить незаконные изменения.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры

В ___________________________
(наименование суда)
Истец: _______________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: ____________________
(наименование, адрес)
Третьи лица: __________________
(ФИО полностью, адрес)

Начинайте с обращения в муниципалитет, в комиссию по выдаче разрешений на перепланировки. Если не получится у них, обратитесь в суд с этим иском.

Что необходимо знать, обращаясь в суд

Перед подачей иска в суд необходимо подготовить ряд документов. Они должны доказывать, что квартира может быть сохранена в перепланированном виде. Для этого следует обратиться в органы пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также получить экспертное заключение специализированной организации. Эксперт проводит исследование и подтверждает, что сохранение перепланировки не нарушит прав и интересов других жильцов. В противном случае могут быть назначены экспертизы по гражданским делам.

Если перечисленные органы сделали замечания по перепланировке или переустройству квартиры, необходимо их устранить. Так как суд на основании отрицательных отзывов может отказать в иске.

Спор относится к подсудности районного (городского) суда. Иск следует подавать по месту нахождения ответчика. Госпошлина – 300 руб.

Перед подачей иска в суд необходимо подготовить ряд документов. Они должны доказывать, что квартира может быть сохранена в перепланированном виде. Для этого следует обратиться в органы пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также получить экспертное заключение специализированной организации. Эксперт проводит исследование и подтверждает, что сохранение перепланировки не нарушит прав и интересов других жильцов. В противном случае могут быть назначены экспертизы по гражданским делам.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию