Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Что это такое

Монолитные дома впервые стали возводиться строительными компания в России в конце прошлого века. Постройки сразу завоевали популярность у потенциальных покупателей квартир.

Здания отличаются повышенной прочностью и пожароустойчивостью, срок их эксплуатации достаточно большой, что позволяет в них жить не одному поколению. Теплоизоляция и вентиляция в квартирах, расположенных в монолитных домах, намного выше благодаря использованию современных отделочных материалов и технологий.

В отдельных помещениях монолитных домов зимой и летом можно наблюдать внутри устойчивую температуру. Летом в такой квартире будет намного прохладней, а зимой сохранится тепло. Современная технология обустройства вентиляционных каналов позволяет создавать центральную приточно-вытяжную вентиляцию, встроенное ТП, что дает монолитным домам больше преимущества перед панельными, кирпичными и даже деревянными, которые считаются экологически чистыми постройками.

Поэтому перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме или с другим количеством комнат, намного упрощается. Фактически, каждое помещение можно рассматривать, как определенную площадь, которая по желанию собственника может быть организована в зависимости от выбранного проекта и архитектурного стиля, как угодно.

Но есть каркасы, где изначально предполагается, что каждая стена в здании будет несущей. В таком случае вмешательство в конфигурацию можно будет осуществить каждому собственнику только в пределах отдельной комнаты, независимо оттого, сколько их в жилом или нежилом помещении.

Если, к примеру, сразу предполагается, что здание в целом будет эксплуатироваться для расположения в нем офисов или других производственных помещений, то строитель может все комнаты с несущими стенами сделать большими. В дальнейшем владелец легко разделит каждую комнату перегородками в нужных местах и организует несколько отдельных пространств.

В монолитном доме нет необходимости тратить большое количество отделочных материалов для последующего ремонта помещений, что нельзя сказать о домах панельных или кирпичных. Все это делает жилье достаточно дорогим. Построить такой дом для строительной компании не составляет труда в короткие сроки.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Перепланировка в монолитных домах

Перепланировка в монолитном доме, как правило, представляет меньшую сложность, нежели в панельном. Связано это с конструктивными особенностями таких зданий. Главное преимущество монолитной технологии заключается в том, что почти все внутриквартирные перегородки здесь являются ненесущими, а чаще всего вообще отсутствуют в габаритах квартиры. Это существенно упрощает согласование многих видов перепланировок.

Демонтаж легких межкомнатных перегородок или устройство новых проемов в них, как правило, требует разработки проектной документации, но без технического заключения. В некоторых случаях, вам удастся согласовать подобное мероприятие в упрощенной форме – обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением на выход комиссии, которая подпишет вам акт о завершенной перепланировке.

Фото планировки в монолитном доме (видны ненесущие перегородки из кирпича):

Впрочем, если ненесущая перегородка является межквартирной, то без оформления технического заключения вам не обойтись.

При этом, когда существует необходимость заказывать оформление ТЗК и проекта у автора монолитного дома часто возникает проблема. Почти все такие дома строятся по индивидуальным проектам, а ответственные за них архитектурные бюро скоро прекращают свое существование. И в этом случае приходится обращаться в ГУП МосжилНИИпроект, который занимается разработкой документации по домам, автор которых не известен или уже не существует (в том числе и по старому фонду).

Однако монолитные новостройки обычно сдаются с так называемой свободной планировкой : межкомнатные стены не смонтированы, а лишь обозначены на полу в виде границ из кирпича. Многие собственники считают, что это дает им возможность выполнить перепланировку квартиры в монолитном доме по своему вкусу. Но это лишь в теории, поскольку на практике свободная планировка вовсе не означает, что вы можете выстраивать внутренние стены полностью по своему усмотрению.

Фактически каждая такая квартира имеет утвержденную планировку, изменять которую разрешается только после согласования с Мосжилинспекцией. Дело в том, что «символические» границы комнат не являются таковыми на поэтажном плане застройщика. Даже если формально стен нет, то в поэтажном плане они есть и согласовывать снос намеченных перегородок нужно так, как если бы они были достроены до потолка.

Поэтому если вы, например, захотите перенести или расширить кухню так, что она при этом расположится над жилыми комнатами соседей снизу (т.е. в том месте, где поэтажный план предполагает наличие у них комнат), вам это запретят, поскольку это противоречит требованиям СНиПов и СаНПинов.

Увеличение кухни возможно, но проводить такие работы в большинстве случаев можно только после разработки проектной документации с учетом всех параметров.

Тем не менее, несмотря на проблемы со свободной планировкой, перепланировки в монолитных зданиях согласуются, как мы уже говорили, проще, чем, скажем в доме панельного типа. Фантазию при переустройстве монолитной квартиры ограничивают лишь ваши финансовые возможности и границы архитектурного плана застройщика, а также требования законодательства.

Какие еще варианты могут быть в монолитной квартире? Если в ней будет проживать небольшая семья, то возможно стоит рассмотреть вариант перепланировки квартиры в студию, когда получившееся пространство зонируется различными по цвету и фактуре материалами отделки, декоративными ширмами, открытыми полками.

В случае, когда вы, наоборот, хотите смонтировать новые перегородки, чтобы обеспечить личным пространством членов семьи, необходимо следить за тем, чтобы они не создавали повышенной нагрузки на перекрытия. Если вы устанавливаете перегородки, сделанные из тяжелых материалов (кирпич или блоки толще 10 см), то чтобы верно рассчитать нагрузки, придется заказать проект перепланировки с соответствующими расчетами.

Кстати, все комнаты по нормативам должны обеспечиваться естественным освещением, для чего перегородки следует делать светопропускающими. Это обязательно следует учитывать при организации новых комнат.

Перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме:

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в монолитном доме:

Несмотря на кажущуюся простоту согласования перепланировки в монолитном доме, не стоит надеяться на то, что ее, в случае чего, можно будет узаконить “задним числом”. Такой способ Мосжилинспекция довольно строго относится к тем, кто выполняет самовольную перепланировку помещений. В случае, если по незнанию перепланировка будет выполнена с нарушениями строительных норм, вас обяжут во-первых, выплатить административный штраф, а во-вторых, вы должны будете вернуть квартире вид в соответствии с действующим поэтажным планом .

Если же ваша самовольная перепланировка квартиры в монолитном доме не содержит нарушений, то вам потребуется приготовить документы для оформления перепланировки, а также подготовить копию поэтажного плана с отмеченными изменениями и техническое заключение о допустимости перепланировки и сдать все в Мосжилинспекцию.

Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме

Первое здание по монолитной технологии построило не СУ 155 в начале 90-х, а император Адриан, в древнем Риме в 118 – 120 гг. нашей эры. Этот вид строительства насчитывает 1900 лет, 20 из которых, жители Третьего Рима (Москвы) заняты перепланировками своих квартир в монолитных домах. В этой статье вы узнаете об особенностях перепланировки квартиры в монолитном доме в Москве в 2022 г.

Монолитный дом – это железобетонный каркас, который создает форму дома. Жидкий бетон, с помощью опалубки отливается в каркас прямо на строительной площадке. Когда каркас дома готов, внутри устанавливают стены из звукоизолирующего материала. Если перегородки внутри дома и облицовка снаружи сделаны из кирпича получится монолитно-кирпичный дом. Помимо прочих особенностей, вытекающих из технологии строительства монолитных домов, стоит отметить две:

Возможность перепланировки помещений без риска нарушить прочность строения. Это возможно потому, что стеновые перекрытия устанавливают после того, как коробка дома отлита и внутренние стены не несут нагрузки. В этом заключается главное преимущество зданий, построенных по монолитной технологии.
Все инженерные коммуникации должны быть спланированы заранее. Что-то изменить после отлива каркаса не получится. Эта особенность накладывает определенные ограничения при перепланировке.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2022. Все особенности.

Перепланировка в новостройке- это изменение конфигурации перегородок, присоединение балкона или лоджии, устройство новых проёмов, и даже установка сантехнических приборов.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, в которой, в частности, рассматривается вопрос о том, как узаконить перепланировку в новостройке, а особенности этого процесса именно для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как выполнить перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

На стадии строительства

Иногда застройщики еще на стадии строительства предлагают будущим жильцам несколько вариантов планировок квартир на выбор.

Это позволяет сэкономить время и деньги, так как согласование в будущем не потребуется, как и что-то переделывать в жилище.

Перепланировка в монолитном доме имеет огромные перспективы, но все работы должны предварительно согласовываться.

Перепланировка в хрущевке: как изменить планировку однушки, двушки и трешки в доме хрущевской постройки

* Компания ООО «АПМ-1» работает на основании допуска СРО №1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией Саморегулируемая организация «МежРегионПроект», г. Санкт-Петербург (регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010). ОГРН 5157746072193, ИНН 7718285210.

Необходимые документы

Список документов, участвующий в процедуре согласования, может отличаться в зависимости от предполагаемого масштаба строительства.

Так, если согласование осуществляется по эскизу, требуется следующий набор бумаг:

правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор аренды, ордер и разрешение на изменение планировки);

положительный ответ банка на изменение плана, если квартира находится в ипотеке;
единые жилищные бумаги или копия финансового лицевого счёта;
выписка из книги домовладения, если квартира находится в социальном найме;

технический паспорт имущества из БТИ;

эскиз ремонтных работ, нарисованный от руки или на копии поэтажной схемы БТИ;
заявление;

технический анализ возможности демонтажа ненесущих перегородок;
разрешение на перенос газовой плиты.

Реализация более сложных проектов, например, увеличение санузла за счёт пространства коридора и перенос коммуникаций, требуется следующий список документов:

свидетельство о праве собственности, договор аренда либо найма, единая жилищная справка;
выписка из книги домовладения;
технический паспорт квартиры из БТИ;
поэтажная схема и экспликация до внесения изменений, если строительство уже было выполнено;
техническое заключение проекта перепланировки;
техническое заключение о допустимости;
заявление.

В редких случаях требуются дополнительные документы:

справка, разрешающая перенос газовой плиты;
разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
письменное согласие всех жильцов квартиры;
акты свидетельствования работ по перепланировке;
согласование ЦГСЭН;
соглашение подряда со строительной компанией на реализацию скрытых работ и её лицензия.

Если процесс согласования осуществляется силами специальной компанией, большинство из них в работе использует следующие документы:

эскиз перепланировки, выполненный от руки либо на поэтажном плане;
технический паспорт имущества;
доверенность на работников организации и две нотариальные копии;
договор о праве собственности и две его нотариальные копии.

Разработать качественный проект перепланировки под силу любой проектной компании. Конечный перечень документов предоставляется в индивидуальном порядке сотрудниками Жилищной инспекции, в зависимости от объёма работ.

Перенос и увеличение туалета и ванны возможен только в границах прилегающей дополнительной территории: холлов, прихожих, коридоров, ниш и кладовых. Нужно учесть, что это условие обладает и обратной силой: кухонное помещение можно располагать в любой точки квартиры, но, главное, чтобы у соседей сверху на этом месте не находился туалет.

Особенности квартир в монолитных зданиях: возможные варианты перепроектирования

Внешние стены монолитных домов кирпичные, отсутствуют швы между панелями, что улучшает эксплуатационные характеристики зданий. Срок эксплуатации этой серии домов составляет от 150 до 300 лет. Размер квартир, количество комнат, наличие лоджий, эркеров и другие конструкционные особенности вносят разнообразие в планировку домов. И в каждом отдельном случае у хозяина недвижимости всегда есть возможность осуществить перепланировку. Несущие стены в монолитных домах возводятся между квартирами, а внутри помещения встречаются стены, выложенные в один кирпич. Некоторые серии домов возводятся согласно свободной планировке квартир, которая предусматривает полное отсутствие внутренних перегородок или выкладку (обозначение) стен по полу. Такой вариант строительства всё чаще применяется при возведении монолитных конструкций, так как это выгодно и застройщику, и покупателю недвижимости.

Свободная планировка квартир монолитных домов позволяет архитекторам и проектировщикам осуществлять самые невероятные, смелые задумки и решения. Если систематизировать возможные варианты, то можно выделить несколько принципиальных направлений, согласно которым осуществляется проектирование:

1. Изменение размеров, параметров кухни, проектирование кухни-студии. Очень часто площадь этого помещения не устраивает владельца квартиры, поэтому требуется его расширение за счет объединения с комнатой.

2. Наиболее часто встречающийся вариант перепланировки – устройство совмещенного санузла. Такая мера позволяет расширить пространство помещения, более рационально использовать площадь мокрой зоны, а также актуальна в силу влияния модных тенденций дизайна интерьеров.

3. Увеличение или уменьшение количества или площади комнат. Такой вариант перепроектирования встречается, когда количество комнат не совпадает с количеством человек, проживающих в квартире. Пример разделения спальни на две комнаты путем присоединения части коридора или прилегающей кладовки смотрите на рисунках.

4. Образование более просторного холла путем уменьшения коридора или прилегающей кладовки.

5. Обустройство ниш, гардеробных, подсобных помещений, зонирование.

4. Образование более просторного холла путем уменьшения коридора или прилегающей кладовки.

Что еще делать запрещено

Расширять коридоры и подсобные помещения, в том числе балкон, за счет жилых комнат;

делать сквозные дыры в потолках или полах;

монтировать газопровод в стены;

проектировать комнаты без окон или радиаторов и жилые помещения менее 8 кв. м;

единолично принимать решение об установке в своей квартире перекрывающих вентилей и регуляторов мощности для любых коммуникаций: убавив подачу тепла или напор воды у себя, вы принимаете такое же решение за соседей, нарушая их права.

Для многих идей есть законные варианты реализации — лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

Жилье с так называемой «свободной планировкой» проектируется по четкому плану. Покупка такой недвижимости не означает, что вы имеете право возводить в пространстве квартиры все, что угодно. Созданная вами планировка требует законного оформления!

Перепланировка квартиры в монолитном доме

Объект: . Офис

Площадь: . 42 м.кв

Необходимо было переоборудовать одну из квартир в нашем доме под офис ТСЖ. По рекомендациям было принято решение обратиться в Энерджи.

Объект: . Квартира

Площадь: . 58 м.кв

Я-мама трех дочек. С переездом в новую квартиру в Москве столкнулись с проблемой, как разместить троих детей в одной комнате и при этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 680 м.кв

Моя детская мечта, обзавестись своим большим домом, и вот этот момент наступил! Мы с мужем начали думать над проектом, как все будет, что.

Объект: . Дом

Площадь: . 280 м.кв

С женой решили переехать и заняться строительством нового дома. Понадобилась помощь в проектировании инженерных систем. Долго искали.

Объект: . Квартира

Площадь: . 156 м.кв

Заказывала дизайн-проект проект, для квартиры с инженерными проектами в комплекте. Сама не хотела ничего подобного делать и вообще в этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 64 м.кв

Давно с мужем мечтали о загородном доме. Купили участок с домом, но дизайн интерьера в нем нам совсем не нравился, мы решили сделать ремонт.

Объект: . Квартира

Площадь: . 68 м.кв

После приобретения квартиры столкнулись с необходимостью ремонта. По совету знакомых мы обратились в ENERGY-SYSTEM. В минимально сжатые.

Объект: . Дом

Площадь: . 98 м.кв

Срочно понадобился проект перепланировки загородного дома. Перебрала кучу компаний, но везде дорого, либо не успевают сделать в назначенный.

Объект: . Квартира

Площадь: . 64 м.кв

Родители на свадьбу подарили нам трехкомнатную квартиру. Но сама квартира была в таком ужасном состоянии, что я даже не знала с чего начать.

Объект: . Стоматология

Площадь: . 54 м.кв

Решила открыть частную стоматологию, о которой мечтала с детства. Взяла в аренду помещение, нужен был дизайн-проект, обратилась в Энерджи.

Площадь: . 42 м.кв

Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Современные монолитные дома возводятся по индивидуальному проекту застройщика. При проектировании таких домов используются самые разнообразные архитектурные решения. А благодаря конструктивным особенностям этот тип зданий является наиболее перспективным и привлекательным для многоквартирного строительства.

Как согласуется перепланировка

Отдельные особенности согласования перепланировки несущих стен зависят от типа здания. То, что разрешено делать в кирпичных домах, может быть запрещено в панельных, и наоборот. Имеет значение и принадлежность здания к той или иной типовой серии — для каждой из них существуют свои требования. В интернете есть сервисы, с помощью которых можно по адресу узнать информацию о серии дома и, соответственно, об авторе проекта (например, официальный портал dom.mos.ru). Эти сведения пригодятся для того, чтобы оценить возможности перепланировки именно в вашем случае. Далее расскажем об основных нюансах процедуры.

Основная часть панельных домов в Москве относится к типовым сериям, созданным проектным институтом МНИИТЭП. Если ваша квартира расположена в одном из таких зданий, первое, на что следует обратить внимание, — это год постройки. В домах, возведенных после 2007 года, согласовать перепланировку будет сложнее и дороже. Если сделать новый проем в принципе возможно, нужно будет заказывать у МНИИТЭП дополнительный расчет на прогрессирующее разрушение здания. Если обычное техническое заключение у автора проекта дома обойдется примерно в 70 000 рублей, то такое заключение с дополнительным расчетом в доме, построенном после 2007 года, может стоить уже около 200 000 рублей.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

демонтированы или ослаблены несущие стены;
создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
система отопления вынесена на балконное пространство;
кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

Запрет на перепланировку

По соображениям безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям категорически запрещено:

объединять санузел с комнатой;
сносить несущие стены;
размещать санузел или кухню над жилыми помещениями;
сносить перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой;
подключать к общей системе водоснабжения теплые полы;
выносить батареи на балкон (лоджию);
перекрывать вентиляционные шахты;
демонтировать пожарные лестницы;
объединять помещения на разных этажах без укрепления конструкции.

При возникновении сомнений в том, возможна ли определенная перепланировка, следует обратиться за разъяснением в жилищную комиссию своего населенного пункта.

Порядок действий при перепланировке приведен в ст.25-29 Жилищного кодекса РФ. По его нормам, работы из приведенного выше перечня нужно согласовывать с городской администрацией.

С чего начинать оформление

Собственник помещения может использовать его на свое усмотрение и распоряжаться любым образом, не нарушая чужие права. В связи с этим можно без разрешения контролирующих органов производить косметический ремонт, возводить дополнительные перегородки, которые быстро демонтируются без ущерба для капитальных конструкций.

устанавливать встроенную мебель и бытовую технику (газовые и электрические духовки, плиты, климатическое оборудование);

менять напольное покрытие, двери и оконные рамы, застеклять балкон;

допускается замена инженерных коммуникаций, системы центрального отопления и сантехники при условии, что они будут находиться на прежнем месте и не повлияют на функционирование в соседних квартирах.

Нельзя совмещать кухню с газовым оборудованием и жилую площадь, выводить непредусмотренные каналы в вентиляционную шахту. Недопустимо заниматься перепланировкой, которая приведет к ухудшению эксплуатационных качеств помещения или будет представлять угрозу для остальных собственников (в многоквартирном доме). Не разрешается перепланировка помещений, находящихся в списке ветхого жилья и подлежащего сносу (на основании Правил оценки физического износа жилых зданий).

При проведении работ, которые затрагивают несущие конструкции, наличие проектной документации является обязательным, как и согласование в госучреждении (например, при совмещении ванной и туалетной комнаты, при объединении гостиной с прихожей). В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка осуществляется на основании принятого решения уполномоченных органов. Владелец обязан позаботиться о надлежащем оформлении документации до переделки помещения.

Порядок согласования перепланировки квартиры выглядит таким образом:

подготавливается пакет документов (о праве собственности на недвижимость, проект и прочие);

все сдается в МФЦ;

после полученного разрешения производится перепланировка;

вызывается приемочная комиссия;

по результатам проверки оформляются новые документы на собственность или устраняются допущенные нарушения.

все сдается в МФЦ;