Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Что еще делать запрещено

Расширять коридоры и подсобные помещения, в том числе балкон, за счет жилых комнат;

делать сквозные дыры в потолках или полах;

монтировать газопровод в стены;

проектировать комнаты без окон или радиаторов и жилые помещения менее 8 кв. м;

единолично принимать решение об установке в своей квартире перекрывающих вентилей и регуляторов мощности для любых коммуникаций: убавив подачу тепла или напор воды у себя, вы принимаете такое же решение за соседей, нарушая их права.

Для многих идей есть законные варианты реализации — лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

Жилье с так называемой «свободной планировкой» проектируется по четкому плану. Покупка такой недвижимости не означает, что вы имеете право возводить в пространстве квартиры все, что угодно. Созданная вами планировка требует законного оформления!

единолично принимать решение об установке в своей квартире перекрывающих вентилей и регуляторов мощности для любых коммуникаций: убавив подачу тепла или напор воды у себя, вы принимаете такое же решение за соседей, нарушая их права.

Необходимые документы

Чтобы избежать задержек с оформлением, начните с подготовки необходимого пакета бумаг. Вам потребуется:

  • Заявление на изменение планировки. Бумага составляется владельцем помещения.
  • Технический паспорт. Вместе с этим документом передается свидетельство о праве владения квартирой.
  • Разрешение на перепланировку от лиц, достигших 18 лет и зарегистрированных в квартире.
  • Выписка из домовой книги (указывается число зарегистрированных лиц).
  • Заключение от МЧС и СЭС о соответствии противопожарным и санитарным нормам соответственно.
  • Копия лицевого счета. Документ подтверждает отсутствие задолженности за недвижимость.
  • Проектная документация или эскиз квартиры.

Заказ проекта осуществляется у специалиста, имеющего опыт в строительной сфере, или через строительно-архитектурную фирму. Как только работа над проектом завершена, документ требует согласования в газовой и пожарной службе (МЧС) и СЭС. Также необходима проверка службы инженерных сетей и архитектурного контроля. Учтите, что при нахождении дома в районе с исторической или архитектурной ценностью требуется разрешение органов, осуществляющих защиту культнаследия государства.

Юридический центр “ГРАД”

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее – начинается в настоящем!

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Перепланировка квартир в кирпичных домах

Объект: . Офис

Площадь: . 42 м.кв

Необходимо было переоборудовать одну из квартир в нашем доме под офис ТСЖ. По рекомендациям было принято решение обратиться в Энерджи.

Объект: . Квартира

Площадь: . 58 м.кв

Я-мама трех дочек. С переездом в новую квартиру в Москве столкнулись с проблемой, как разместить троих детей в одной комнате и при этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 680 м.кв

Моя детская мечта, обзавестись своим большим домом, и вот этот момент наступил! Мы с мужем начали думать над проектом, как все будет, что.

Объект: . Дом

Площадь: . 280 м.кв

С женой решили переехать и заняться строительством нового дома. Понадобилась помощь в проектировании инженерных систем. Долго искали.

Объект: . Квартира

Площадь: . 156 м.кв

Заказывала дизайн-проект проект, для квартиры с инженерными проектами в комплекте. Сама не хотела ничего подобного делать и вообще в этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 64 м.кв

Давно с мужем мечтали о загородном доме. Купили участок с домом, но дизайн интерьера в нем нам совсем не нравился, мы решили сделать ремонт.

Объект: . Квартира

Площадь: . 68 м.кв

После приобретения квартиры столкнулись с необходимостью ремонта. По совету знакомых мы обратились в ENERGY-SYSTEM. В минимально сжатые.

Объект: . Дом

Площадь: . 98 м.кв

Срочно понадобился проект перепланировки загородного дома. Перебрала кучу компаний, но везде дорого, либо не успевают сделать в назначенный.

Объект: . Квартира

Площадь: . 64 м.кв

Родители на свадьбу подарили нам трехкомнатную квартиру. Но сама квартира была в таком ужасном состоянии, что я даже не знала с чего начать.

Объект: . Стоматология

Площадь: . 54 м.кв

Решила открыть частную стоматологию, о которой мечтала с детства. Взяла в аренду помещение, нужен был дизайн-проект, обратилась в Энерджи.

Площадь: . 42 м.кв

Варианты и порядок перепланировки в кирпичном доме

Как уже говорилось ранее, для кирпичных домов существует множество решений для проведения перепланировки и все они отличаются своим разнообразием, чего нельзя сказать о панельных домах.

Хозяева квартиры могут с легкостью, например, обустроить для себя большую кухню, совмещенную с гостиной. Для это необходимо демонтировать лишь одну стену между кухней и близлежащей комнатой. В подобном случае образовавшееся помещение будет выполнять функции столовой.

Кроме того, путем сноса межкомнатных стен можно организовать большую квартиру-студию, что является очень популярным дизайнерским решением в наши дни. Помимо этого, собственники могут расширить ванную комнату и туалет, однако сделать это можно только затрагивая нежилые помещения.


Данный проект подразумевает увеличение количества комнат, пригодных для жилья. Этот вариант можно с легкостью осуществить в кирпичных домах, поскольку все жилые помещения в такой ситуации будет соответствовать норме о минимальных площадях. Чаще всего третья комната получается благодаря уменьшению гостиной или путем совмещения ее с кухней.

Особенности согласования перепланировки

Несмотря на то, что перепланировка в кирпичном доме считается более простым процессом, чем перестройка жилого помещения в панельном здании, относиться к ней все равно надо ответственно и внимательно. Чтобы процесс переустройства квартиры не занял много времени, необходимо заказать проект перепланировки в компании, которая имеет допуск СРО. Специалисты проведут инженерное исследование жилого помещения, по результатам которого вы получите техническое заключения о возможностях перепланировки.

Важной особенностью является наличие несущих стен внутри жилого помещения (определением того, является ли стена несущей или просто перегородкой, занимаются специалисты): несмотря на то, что большинство несущих конструкций в кирпичных зданиях находятся в фасадной части или между квартирами, иногда стена, разделяющая комнаты, может быть несущей. Если в процессе перестройки помещения будут затронуты несущие стены, то техническое заключение необходимо получить в ГБУ «Экспертный центр» (в том случае, если проем в несущей стене будет разрешен, его надо будет усилить).

Важной особенностью является наличие несущих стен внутри жилого помещения (определением того, является ли стена несущей или просто перегородкой, занимаются специалисты): несмотря на то, что большинство несущих конструкций в кирпичных зданиях находятся в фасадной части или между квартирами, иногда стена, разделяющая комнаты, может быть несущей. Если в процессе перестройки помещения будут затронуты несущие стены, то техническое заключение необходимо получить в ГБУ «Экспертный центр» (в том случае, если проем в несущей стене будет разрешен, его надо будет усилить).

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен – где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, – серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки – порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, – если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Варианты перепланировки 1-комнатной квартиры

В каждом случае требования у владельцев квартиры разные. У всех разный стиль жизни, привычки и преставления о комфорте. Так что и варианты переделки одного и того же типового проекта могут значительно отличаться. Самые типичные, которые встречаются в подавляющем большинстве случаев — объединение санузла, иногда с увеличением его площади, разрушение кладовок и встроенных шкафов. К ним обычно добавляются индивидуальные запросы, которые соответствуют потребностям хозяев.


Еще один способ представлен в следующем проекте. Изначальная планировка не совсем удачная: длинная узкая кухня явно неудобна.

В какое бюро можно обратиться в Москве

За ответом на вопрос мы обратились к Дмитрию Алексеевичу Замятину, руководителю отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1»:

«Многим кажется, что перенести в другую часть квартиры газовую плиту и переподключить ее либо сделать дверной проем — это просто. На деле человек сталкивается с тем, что без разрешения уполномоченных органов и документов, разработанных в проектном бюро, выполнять такие работы запрещено. К тому же, занимаясь узакониванием самостоятельно, можно надолго «застрять» еще на этапе поиска проекта квартиры. Чтобы сэкономить время, нервы и средства, лучше доверить согласование перепланировки помещения профессионалам [5] . Имеются в виду компании с допуском СРО и штатом квалифицированных специалистов.

Эксперты «Архитектурно-проектной мастерской №1» могут подготовить пакет проектной документации при перепланировке любой сложности (даже если речь идет об объединении квартир) — у нас есть собственный проектный отдел. Занимаемся мы и разработкой дизайн-проектов, а также готовы согласовать перепланировку под ключ.

У АПМ-1 огромный опыт согласования перепланировок квартир в Москве и области, поэтому наши проекты принимаются контролирующими и разрешительными инстанциями с первого раза. Компания АПМ-1 помогла узаконить более 1000 перепланировок — все проекты можно посмотреть на сайте. Мы работаем без предоплаты, деньги вносятся по факту, то есть после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. Консультацию у специалистов АПМ-1 можно бесплатно получить по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте.

* Компания ООО «АПМ-1» работает на основании допуска СРО №1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией Саморегулируемая организация «МежРегионПроект», г. Санкт-Петербург (регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010). ОГРН 5157746072193, ИНН 7718285210.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на май 2020 года.

Воспользовавшись услугами специализированных компаний, можно ускорить согласование перепланировки в новостройке.

Перепланировка в однокомнатной квартире может значительно увеличить полезную площадь и сделать проживание более комфортным.

Задать специалисту вопрос по перепланировке жилого помещения можно в WhatsApp.

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

  • 1 https://clck.ru/NYLbW
  • 2 http://docs.cntd.ru/document/456054198
  • 3 https://clck.ru/NYLbp
  • 4 https://clck.ru/NYLcH
  • 5 https://clck.ru/NYLco

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Вы­би­рая ком­па­нию для со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки или пе­ре­уст­ройст­ва квар­ти­ры, сто­ит об­ра­щать вни­ма­ние не толь­ко на ре­пу­та­цию и про­дол­жи­тель­ность ра­бо­ты ор­га­ни­за­ции. Она обя­за­тель­но долж­на иметь до­пуск СРО, в про­тив­ном слу­чае про­ект­ную до­ку­мен­та­цию со­гла­со­вать не по­лу­чит­ся.

Столь серьезными расчетами должны заниматься профессионалы, а это удовольствие не из дешевых. Проект перепланировки следует заказывать в проектной организации, которая состоит в СРО. Без такого проекта и без выписки из реестра СРО проектировщиков о том, что выбранная компания действительно в ней состоит, уполномоченные органы не примут документы для согласования.

Перепланировка: что можно, а что нельзя?

Прежде всего разберемся с самим понятием перепланировки. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое необходимо фиксировать в техническом паспорте [1] . При этом можно уменьшить общую жилую площадь, изменить конструкцию несущих элементов и расположение либо размер дверных и оконных проемов. В Жилищном кодексе можно найти похожий термин — переустройство. Под ним подразумевается монтаж, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования.

Подобного рода ремонт нужно согласовывать с уполномоченными органами — это требование закона. У такого строгого подхода к перепланировке довольно простое объяснение: если работы, в результате которых изменится конфигурация квартиры, будут выполнены неправильно, может пострадать устойчивость всего здания. Известны случаи, когда после незаконных перепланировок в стенах появлялись трещины, у соседей сверху и снизу переставали закрываться двери в комнатах и, более того, обрушивались межэтажные перекрытия и даже целые секции! Чтобы этого не произошло, уполномоченные органы должны убедиться, что перепланировка не опасна, и дать разрешение на ее проведение. К слову, в Москве разрешения на перепланировку (да и на переустройство тоже) выдает Мосжилинспекция (МЖИ).

В последнее время все чаще можно услышать о квартирах в новостройках с так называемой свободной планировкой. И многие считают, что с таким жильем делать позволено что угодно, а согласовывать ничего не требуется. Однако на деле все обстоит иначе. Если у квартиры свободная планировка, это означает лишь то, что в ней не возведены внутренние ненесущие перегородки. При этом границы «мокрых» зон (кухни, ванны, туалета) в квартире будут обязательно. Поэтому, если хозяин такого жилья решит разместить кухню не так, как предусмотрено в изначальном плане квартиры, или захочет расширить санузел за счет площади коридора, то ему все равно придется согласовать все эти «правки» с уполномоченными органами.

К сожалению, не всех собственников останавливает опасность обрушения стен новостройки — они полагаются на прочность конструкций нового дома. Тем более перепланировка квартиры в новостройке не всегда сводится к частичному сносу несущей стены. Между тем, когда госорганам станет известно о выполненном без разрешения вмешательстве в планировку жилья, его владельцу придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей — даже если изменение конфигурации помещений было минимальным [2] . После этого потребуется узаконить ремонт, а если не получится — вернуть квартире первоначальный вид. Отказаться выполнять постановления инспекции нельзя — дело могут передать в суд, а хозяину на время ограничить выезд за рубеж. Кроме того, квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее продать, заложить или оставить в наследство.

Самый простой способ избежать перечисленных последствий и связанных с ними переживаний — действовать в рамках правового поля. Согласование перепланировки в новостройке может оказаться непростой задачей, поскольку у квартир в таких домах зачастую нет техпаспорта БТИ, из-за чего в документах Росреестра могут быть расхождения с первоначальным планом помещений от застройщика. Поэтому начинать процесс оформления перепланировки лучше с обращения к профессионалам из специализированного бюро. Однако обо всем по порядку.

Владельцу жилья нужно иметь в виду, что не всегда ремонт можно согласовать в принципе — некоторые виды работ запрещены [3] .

А вот рассчитывать на разрешение на перепланировку квартиры от МЖИ можно, если речь идет о:

  • увеличении площади уборной или ванной за счет площади коридора;
  • переносе кухни, организации кухни-ниши;
  • оформлении проема в стенах между квартирами;
  • разборе несущих перегородок;
  • устройстве лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
  • создании новых оконных и дверных проемов или изменении формы существующих;
  • монтаже кровельных навесов без увеличения высоты здания;
  • устройстве лоджии или балкона на первом этаже дома;
  • объединении лоджии и жилой комнаты с установкой перегородки.

Некоторые из перечисленных видов перепланировок согласовать будет сложно: например, проделать новый проем в перекрытиях дома или в несущей стене можно только с согласия автора проекта дома. Если при строительстве такая возможность не предусмотрена, то и согласие получить не удастся. Однако в принципе на такие работы запрет не наложен.

Хозяину квартиры в новостройке не потребуется одобрение Мосжилинспекции для того, чтобы заменить электропроводку со штроблением стен, проложить новые трубы в ванной и туалете, поставить новые окна, двери или сантехнику, не меняя их расположения, выровнять стены или потолок под покраску или поклейку обоев, установить встроенный шкаф или застеклить балкон либо лоджию (за исключением последних этажей — там остекление балкона лучше все-таки согласовать, чтобы избежать проблем в будущем).

Некоторые из перечисленных видов перепланировок согласовать будет сложно: например, проделать новый проем в перекрытиях дома или в несущей стене можно только с согласия автора проекта дома. Если при строительстве такая возможность не предусмотрена, то и согласие получить не удастся. Однако в принципе на такие работы запрет не наложен.

Что можно изменять в планировке квартиры?

Несмотря на наличие ограничений, именно в кирпичных домах имеются широкие возможности для проведения перепланировок. Например, можно объединить помещение ванны, туалета и части коридора, сделав одну просторную ванную комнату, или объединить гостиную с частью коридора и одной из комнат, увеличив ее площадь.

Выполняя перепланировку квартирs в кирпичном доме, можно заменять ненесущие стены раздвижными перегородками, моделируя пространство, расширять или перемещать дверные проемы.

При перепланировке квартир в кирпичных домах встречаются также и проблемы технического характера. Дома этих серий часто относят к старому жилищному фонду и получить желаемую планировку не всегда возможно из-за ограничений по несущим способностям конструкций.

Что делать и куда идти

Для начала нужно четко понимать, что допустимо делать при перепланировке. На федеральном уровне процесс регулируется ЖК РФ, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Однако могут быть нюансы и на региональном уровне, поэтому предварительно стоит проконсультироваться с юристом.

Так, в Жилищном кодексе РФ прописан целый ряд запретов при перепланировке. Среди них:

  • Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
  • Перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджии и балконы; Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
  • Создание, ликвидация, изменение формы и размеров оконных и дверных проемов в стенах и крышах;
  • Перенос «мокрых» зон, их расширение и объединение.

Список запретов на самом деле значительно длиннее, и с ним обязательно нужно ознакомиться. Если в ваших планах нет ничего противозаконного, то можно приступать к процессу согласования. Он состоит из нескольких этапов:

  1. Разработка проекта

    Сделать это могут проектные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО). В проекте должны содержаться планировочные, архитектурные, технологические решения, а также решения по устройству инженерного оборудования, противопожарным мероприятиям и т. д.
  2. Получение разрешения на перепланировку

Подавать документы нужно в орган местного самоуправления, отвечающий за согласование перепланировок — в зависимости от региона, это может быть жилищная инспекция или городская администрация. Понадобятся правоустанавливающие документы, готовый проект перепланировки в электронном виде с электронной подписью проектной организации, технический паспорт, согласие всех собственников квартиры. Решение о согласовании выдается на определенный срок, в Москве это 1 год.
Проведение работ в соответствии с поставленными условиями

Работы должна проводить организация, являющаяся членом СРО. Работы с газовым оборудованием может проводить только организация, которая специализируется на техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.
Оформление акта о завершенных работах

Для того, чтобы «сдать» готовую перепланировку, нужно подать запрос на оформление приемочной комиссии. Ей нужно предоставить правильно оформленный журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ (если такие были). Комиссия проверит, насколько выполненные работы соответствуют проекту, и даст заключение. Если претензий не возникнет, акт о завершенном переустройстве будет оформлен. Если комиссия найдет несоответствия, владелец получит предписание устранить их.

Владельцу квартиры стоит подготовиться к серьезным тратам, и это не только сами ремонтные работы. В «копеечку» может влететь и разработка проекта, его стоимость зависит от сложности задумки и объемов переустройства.

Перепланировки следующие:

  • снос стены между кухней и смежной комнатой (объединение комнат в кухни-гостиные);
  • снос стен между всеми комнатами (объединение комнат в квартиры-студии);
  • объединение ванной и санузла, обустройство полов.

Перед выполнением работ собственник квартиры должен убедиться, что дом построен именно из кирпича, а не просто имеет кирпичную облицовку. Кроме того, любые работы по перепланировке должны проводиться по эскизу или по проекту. Выполнение работ, не затрагивающих перегородки, чаще всего производится по эскизу. Более сложные работы всегда выполняются по проекту.

Порядок согласования перепланировки квартир в кирпичных домах не отличается от согласования работ в домах других серий.

Перепланировка квартир в домах блочного типа – достаточно частое явление.

Как согласовать перепланировку в хрущевке

При проектировании хрущевок в эпоху дефицита жилья архитекторы отчаянно экономили на квадратных метрах и материалах. Такая оптимизация породила квартиры с плохой шумоизоляцией и низкими потолками, проходными комнатами, длинными коридорами, тесными кухнями и совмещенными санузлами. Оригинальные планировки к тому же часто не подразумевают личного пространства, так необходимого семьям с детьми и тем, кто работает дома. Однако с помощью грамотной перепланировки даже в однокомнатной хрущевке можно создать изолированную спальню или небольшой кабинет.

По законодательству, перепланировкой называют действия по изменению плана квартиры, обозначенного в техническом паспорте БТИ [2] . Такие работы, за некоторым исключением, почти всегда должны быть согласованы с жилищной инспекцией. Причина простая: без надзора проектировщиков и выдачи технического заключения о допустимости перепланировки, собственники могут задеть коммуникации и гидроизоляцию, нарушить правила пожарной безопасности или по незнанию повредить несущие конструкции.

Нередко вместе с перепланировкой проводят переустройство — устанавливают или демонтируют инженерное оборудование, которое учитывается при технической инвентаризации жилья. Для переустройства точно так же нужно разрешение жилищной инспекции. Кроме того, может понадобиться согласование работ с профильной службой. К примеру, если вы меняете газовую плиту, потребуется вызвать техника из Мосгаза.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, в зависимости от глубины изменений и специфики, работы по перепланировке делятся на три вида [3] :

  1. Допустимые работы, которые необходимо согласовывать:
    • Увеличение площади жилых комнат за счет хозяйственных помещений.
    • Демонтаж и перенос ненесущих перегородок.
    • Заложение и обустройство новых дверных проемов.
    • Совмещение гостиной и других комнат с негазифицированной кухней.
    • Увеличение оконных проемов, снос подоконного дверного блока и установка окна в пол между комнатой и балконом.
    • Совмещение квартир на смежных этажах, постройка лестницы.
  2. Допустимые работы, которые не нужно согласовывать:
    • Отделка помещений — покраска поверхностей, поклейка обоев.
    • Остекление окон и балконов, замена дверей.
    • Разбор встроенных шкафов, антресолей.
    • Обновление сантехники — ванны, унитаза, раковин; замена труб без изменения их расположения на плане квартиры.
  3. Недопустимые перепланировки:
    • Снос несущих конструкций и работы, нарушающие их устойчивость.
    • Расширение, перенос санузла на площадь жилой комнаты — спальни или гостиной (кроме первого этажа).
    • Расширение или перенос кухни на жилую площадь (допускается только на первом этаже и только для кухни с электрической плитой).
    • Демонтаж общедомового отопления или его перенос на балкон.
    • Работы, которые нарушают функциональность систем вентиляции, водоснабжения и отопления (снос вентиляционных коробов, подключение теплых полов к батареям).
    • Объединение жилой комнаты и кухни, где используются газовые приборы, а также закладка окна на кухне.
    • Присоединение к квартире общедомовой собственности — чердака, коридоров на этаже.

Подробно с процедурой перепланировки можно ознакомиться в Жилищном кодексе РФ, глава 4 [4] . Оформление начинается с обращения в проектную организацию и составления проекта перепланировки. Жители хрущевок могут воспользоваться типовыми проектами ГУП «МНИИТЭП», которые уже утверждены авторами-проектировщиками [5] . В этом случае при подаче документов в Мосжилинспекцию заявителю необходимо только написать номер проекта. Подобную перепланировку согласовать гораздо проще и дешевле, однако у типовых проектов есть ряд недостатков:

  • чтобы проект приняли, план хрущевки до перепланировки должен в точности совпадать с изначальным планом;
  • не допускается отклоняться от проекта;
  • виды работ по типовым проектам ограничены [6] .

Только индивидуальный проект может учесть все потребности заказчика. В этом случае специалист из проектной компании сперва осмотрит хрущевку, сверится со схемой здания и проконсультирует насчет допустимых работ. Далее необходимо получить у проектировщиков техническое заключение о безопасности ремонтных работ.

Для подачи заявления на перепланировку, необходимо собрать пакет документов. С 21 августа 2020 года заявления в Москве подаются только в электронном виде — на сайте mos.ru в разделе «Жилье, ЖКУ, двор» [7] . Разрешение будет готово в течение 20–30 дней, в зависимости от сложности проекта.

Список документов для оформления перепланировки хрущевки:

  • Паспорт или удостоверение личности заявителя.
  • Письменное согласие на перепланировку от собственников хрущевки.
  • Заявление на согласование перепланировки от заявителя или его доверенного лица — оно составляется автоматически при обращении в Мосжилинспекцию через портал.
  • Правоустанавливающие документы на хрущевку или договор социального найма, а также выписка из ЕГРН — их можно не предоставлять, если все права зарегистрированы.
  • Технический паспорт квартиры или поэтажный план и экспликация помещений.
  • Проектная документация (или номер типового проекта) и техническое заключение о возможности перепланировки.

Самовольная перепланировка хрущевки карается для граждан штрафом до 2500 рублей и необходимостью ликвидировать все недопустимые работы в установленный срок. Если требования не выполняются, инспекция имеет право подать на собственника в суд. В крайнем случае хрущевку выставят на публичные торги по уменьшенной стоимости, и восстановительные работы будут выполнены за счет вырученных денег.

Скрыть перепланировку в хрущевке вряд ли получится: тонкие перегородки до 32 см и плохая шумоизоляция быстро известят соседей о ремонте за стеной. Нарушение режима тишины, пыль и строительный мусор в подъезде для жителей — повод вызвать инспекторов.

Подробно с процедурой перепланировки можно ознакомиться в Жилищном кодексе РФ, глава 4 [4] . Оформление начинается с обращения в проектную организацию и составления проекта перепланировки. Жители хрущевок могут воспользоваться типовыми проектами ГУП «МНИИТЭП», которые уже утверждены авторами-проектировщиками [5] . В этом случае при подаче документов в Мосжилинспекцию заявителю необходимо только написать номер проекта. Подобную перепланировку согласовать гораздо проще и дешевле, однако у типовых проектов есть ряд недостатков:

Соединение комнаты с балконом

Этот способ относится к расширению общей площади помещения. Если убрать стену между гостиной и балконом, то вполне можно преобразовать помещение в двухкомнатную квартиру. Советы по зонированию:

  • полностью стену убирать не нужно, достаточно убрать балконную дверь и окно;
  • балконное помещение следует утеплить, в противном случае в зимнее время холод будет распространяться по всему жилому пространству;
  • балконная комната подходит для использования под зону отдыха или в качестве рабочего кабинета;
  • на балконе вполне помещается небольшой диван, пару узких кресел и небольшой столик;
  • балкон можно использовать для зоны отдыха. Достаточно установить небольшую односпальную кровать или раскладное кресло.

Сложность данного вида перепланировки состоит в правильном выборе отделки, ведь необходимо правильно стилистически соединить балкон с комнатой. Чтобы добиться этого, необходимо подбирать одинаковые отделочные материалы единой цветовой палитры.

Выбирая данный варианты перепланировки важно помнить, что в этом случае в комнату будут беспрепятственно проникать все запахи из кухни, хотя, с другой стороны, все это будет компенсировано простором и привлекательным видом. К тому же с неприятными запахами можно справиться при помощи хорошей вытяжки на кухне.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию