Перепланировка при объединении двух квартир в одну

Перепланировка при объединении двух квартир в одну

Желание увеличить квадратные метры собственного жилья нередко толкает собственников на приобретение соседствующей квартиры с целью их объединения. Определенная новизна присуща выполнению вертикального объединения, в результате которого создается двухуровневое жилье.

Такие действия могут быть выполнены в том случае, если со стороны собственника жилья будут получены согласовательные документы, выдаваемые уполномоченными органами государства, к чьим полномочиям относятся вопросы перепланировки и переустройства.

Необходимая документация

Для того чтобы все этапы слияния жилплощади прошли гладко, заблаговременно позаботьтесь о важных бумагах. Из всей документации можно выделить несколько. Именно они пригодятся вам при посещении госорганов и различных инстанций:

  • Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
  • Выписка из домовой книги.
  • Счета на оба помещения.
  • Документы, удостоверяющие вас как собственника.
  • Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.

Если проверка всех предоставленных документов пройдет удачно и перепланировку вам согласуют, то на руках у вас окажется четыре заветных документа, после которых вы можете смело приступать к отделочным работам:

  • Заключение архитекторов и проект объединения.
  • Разрешение пожарной службы, санэпидемстанции, водоканала и других органов.
  • Технический паспорт на соединенную жилплощадь.
  • Свидетельство о собственности на общую площадь.

Процесс согласования всех документов может проходить до полугода. Это связано с тем, что каждая инстанция отдельно оценивает риски. Ведь в случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность ляжет именно на один из органов, который одобрил вам документы. Поэтому вам необходимо запастись терпением и ждать ответа от каждой инстанции.

  • Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
  • Выписка из домовой книги.
  • Счета на оба помещения.
  • Документы, удостоверяющие вас как собственника.
  • Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.

Согласовать проект

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Объединение квартиры, находящейся в социальном найме

Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.


Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,

Процедура объединения квартир

Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.

Для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
  2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
  3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
  4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
  5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.
  1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
  2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
  3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
  4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
  5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

Spb-plan.ru

Центр проектирования и подготовки документации

Проект перепланировки в Санкт-Петербурге

Многие квартиры отличаются слишком маленькими габаритами. Такая проблема сохранилась даже в домах в новостройке. Однако владельцы недвижимости сумели найти выход из сложившейся ситуации – они покупают соседние жилплощади и объединяют их в одну, чтобы площадь стала больше и комфортнее для жизни. Это касается не только отдельных квартир на одной площадке, но и на соседних этажах. Главное – узнать, как объединить две квартиры в одну по всем правилам, чтобы в будущем владелец собственности не столкнулся с неожиданными последствиями.

Две в одной: как правильно объединить квартиры

На сегодняшний день две объединенные квартиры в одну встречаются довольно часто. Почему эта тенденция набирает популярность и как же правильно объединить квартиры? Какие действия нужно предпринять для того, чтобы согласовать такую перепланировку и какие трудности могут возникнуть?

В тех случаях, когда в молодой семье, купившей небольшую однокомнатную квартиру, удовлетворяющую потребности ее жильцов, случается пополнение, жилого пространства требуется гораздо больше. Но ведь случается так, что переезд в другую квартиру невозможен, и тогда на помощь приходят соседи, согласившиеся продать свою квартиру, тем самым предоставляя возможность объединить две отдельные квартиры в одну цельную жилую площадь.

Объединение квартир в соседних подъездах

На такое объединение разрешение дают редко. Причины следующие.

По нормам противопожарной безопасности подъезды в большинстве домов — отдельные пожарные отсеки. Они разделены глухой стеной, которая не позволяет огню перебраться из одного подъезда в другой. Делать проемы в таких стенах запрещено.

Кроме того, в стене, разделяющей подъезды, часто расположены шахты лифтов, вентканалы, трубы коммуникаций. В таких случаях в создании дверного проема откажут.

Даже если в стене нет шахт и коммуникаций и она не делит дом на пожарные отсеки, неприятности поджидают в самих квартирах. Например, уровень пола в них различается на 10 – 20 см. Чтобы его выровнять, потребуются расходы на 200 – 300 тысяч рублей. Проем и лестница в толстой несущей стене с учетом требований строительных норм и правил тоже обойдутся недешево.

Даже если в стене нет шахт и коммуникаций и она не делит дом на пожарные отсеки, неприятности поджидают в самих квартирах. Например, уровень пола в них различается на 10 – 20 см. Чтобы его выровнять, потребуются расходы на 200 – 300 тысяч рублей. Проем и лестница в толстой несущей стене с учетом требований строительных норм и правил тоже обойдутся недешево.

Перечень необходимых документов

Список документов, требуемых для получения согласований, довольно обширен:

  • заявление – образец можно скачать здесь;
  • подтверждающие собственность документы в отношении обеих квартир;
  • кадастровые паспорта на жилые помещения;
  • проект перепланировки (реконструкции).

Если в ходе объединения квартир произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, то потребуется согласие собрания всех собственников.

Срок рассмотрения документов не должен превышать 45 дней. После принятия компетентным органом решения по делу, оно направляется или вручается лицу, подавшему документы в срок – не более 3 дней.

Другим важным нюансом является запрет на устройство вспомогательных помещений над жилыми. Сюда относится, прежде всего, перенос туалета или ванной комнаты. То же касается и переноса коммуникаций кухни.

Варианты объединения

В общем виде, если принимать во внимание квартиры, находящиеся в типовых многоквартирных домах, существует два основных варианта объединения или перепланировки.

Первый вариант – это объединение двух соседних, смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке. Это самый простой и оптимальный вариант, требующий минимум перепланировочных работ, конструктивных изменений, так как сохраняются в неприкосновенности все несущие стены, не нарушается прочность каркаса жилого помещения.

Второй вариант — это вертикальное объединение квартир, одна из которых находится выше другой. Для такого объединения потребуется прокладка или сооружение специального межэтажного лестничного перехода. Это не всегда может быть выполнено в соответствии с нормативными требованиями. Особенно это касается панельных домов типовой застройки.

Кроме этих двух вариантов также могут быть две квартиры объединены через мансардное или балконное перекрытие, переход. Это более сложные и в техническом и юридическом плане варианты перепланировки квартиры при их объединении в одну.

Кроме этих двух вариантов также могут быть две квартиры объединены через мансардное или балконное перекрытие, переход. Это более сложные и в техническом и юридическом плане варианты перепланировки квартиры при их объединении в одну.

Что запрещено делать при объединении двух квартир в одну

  • Как-либо изменять, в т.ч. и частично, вентиляционные каналы
  • Демонтировать коммуникационные системы, общие для всего дома
  • Разрушать несущие конструкции. Но можно в несущей стене сделать дверной проем и его усилить. На это необходимо получить согласие. Каждый проем в несущей стене должен быть согласован
  • Обустраивать санузлы над комнатами или кухней в квартире, расположенной этажом ниже
  • Делать из кухни жилую комнату

Создавая проект объединения двух квартир в одну, трудности могут возникнуть с “лишними” санузлами и кухней. И если вторая ванная и туалетная комната может стать гостевой, или очень пригодится в большой семье, то вторая кухня, зачастую, вовсе не нужна. Что же делать, ведь, как сказано выше, сделать из нее жилую комнату запрещают строительные нормы? Выход есть: можно переоборудовать ее в гардеробную комнату и даже в кабинет.

Сегодня проще всего можно получить разрешение на объединение квартир в одну в новостройке. Современные здания уже возведены с учетом возможности дальнейших перепланировок. Труднее согласовать данный вид перестройки в старых домах: придется собрать множество документов, пройти комиссии. При этом, нельзя сказать, что объединение двух квартир в одну в доме советской постройке вовсе невозможно. Проще всего согласовать соединение жилых объектов в домах с кирпичными стенами. К ним предъявляется меньше требований по перепланировке. Но есть нюанс: именно в кирпичных несущих стенах домов советского периода проходят вентиляционные каналы.

Пакет документов для объединения квартир в одну:

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой. В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами. Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно. Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных. Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк. Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире. Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново. Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

Документы

Для согласования/узаконивания перепланировки с объединением двух квартир в одну потребуются следующие документы:

  • Паспорт собственника квартир.
  • Согласия совладельцев квартир на проведение перепланировки-объединения.
  • Протокол собрания жильцов дома (актуально только при условии объединения посредством тамбура).
  • Заявление на перепланировку-объединение.
  • Техпаспорты на обе квартиры.
  • Проект перепланировки.
  • Правоустанавливающие документы на обе квартиры.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Доверенность на представителя и его же паспорт (если требуется).

Инструкция по согласованию или узакониванию перепланировки по объединению двух квартир:

Правила

Порядок оформления перепланировок и переустройств квартир определяется 26-й ст. ЖК и местным нормативными актами.

  1. Для согласования в уполномоченный орган (жилинспекцию) подаются:
    • заявление по форме, утвержденное 266-е Пост. Правит. РФ;
    • согласие членов семьи и проживающих, оформленное в письменном виде;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • проект переустройства или перепланировки;
    • технический паспорт квартиры;
    • если дом является архитектурным памятником, то необходимо заключение соответствующего органа;

Заявителю выдается расписка с указанием даты принятия документов, а согласование осуществляется в срок не позднее 45 дней (4-я ч. 26-й ст.)

27-я ст. называет основания отказа:

  • непредставление необходимых документов;
  • несоответствие проекта переделок требованиям законодательства;

К перепланировкам относятся перемены, вносимые, в т.ч. по эскизам и проектам:

Если дело сделано: как быть виновнику и что делать с нарушителями

На заметку: ликвидность жилья с неузаконенной перепланировкой ниже, чем у квартир, с документами на которые все в порядке. Продать или подарить такую недвижимость вы сможете, только если покупатель согласится покрыть расходы на согласование видоизменений. Или придется-таки утверждать изменения самостоятельно, отложив сделку, которая не состоится в случае отказа властей узаконить вашу перепланировку. А при серьезных нарушениях заставят переделывать все обратно, и вместо дохода от сделки вы будете вынуждены нести существенные расходы.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию