ЖК РФ о перепланировке и переустройстве

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме”

а) в наименовании слова “жилого помещения” заменить словами “помещения в многоквартирном доме”;

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.

К таким работам относятся:

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе
  • перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов
  • устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат
  • устройство новых вентиляционных каналов
  • прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов

Тем не менее, переустройство квартиры должно проводиться при уведомлении надзорных органов.

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Изменения без сноса несущих стен

Изменения в планировке без сноса капитальных стен (что вовсе не допустимо), или не затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы могут быть согласованы без разработки проекта.

Для их выполнения достаточно предоставить эскиз, который собственник может выполнить самостоятельно. Этот вид согласования проходит по упрощенной схеме.

В 2020 году было принято решение о том, что некоторые виды работ, ранее требовавшие разрешения, могут проводиться без какого-либо согласования.

О них не нужно ставить в известность соответствующие органы. Эти изменения вступили в силу в 2020 году и действуют в текущем, 2020 году.

Так, больше не нужно согласовывать:

  • установку кондиционера;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установку душевых кабин и джакузи.

В письменном уведомлении об отказе обязательно должно быть указано основание для вынесения этого решения.

Перепланировка в хрущевке: как изменить планировку однушки, двушки и трешки в доме хрущевской постройки

Конечно, важны и условия работы с исполнителем. Наверняка, не каждому захочется доверять согласование специалистам, которые берут оплату даже за первичную консультацию. Проектные конторы, которые дорожат своей репутацией, сначала изучают все особенности задуманного проекта и только потом заключают договор и берут оплату.

ЖК РФ о перепланировке и переустройстве

Ежегодно накануне новогодних праздников выходит большое количество нормативных актов с изменением требований в сфере ЖКХ. Как правило, принятые в спешке НПА совершенно не требуют горящего реагирования, «как снег на голову» наваливаются управляющим организациям. Не успев отработать на практике один закон, в него постоянно вносят доработки и дополнения. При этом, часть изменений, действительно, назрели и подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее закон 558-ФЗ), который вступил в силу 8 января 2019 года. Указанным законом были доработаны нормы ЖК РФ, касающиеся проведения переустройства и перепланировки в помещениях МКД.

Поскольку на федеральном уровне порядок проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (далее-МКД) закреплен не был, суды при рассмотрении споров о перепланировки нежилого помещения в МКД руководствовались аналогией закона и нормами регионального законодательства (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 г. по делу № А67-3631/2017 по Делу № А67-3631/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2018 г. по делу № А32-10418/2017 и т.д.)

Законом 558-ФЗ внесены изменения в статью 20 ЖК РФ:

расширено понятие государственного жилищного надзора (к нему относится, в том числе деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

дополнены снованиям для проведения внеплановой проверки (основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме).

Кроме того, к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления, в области жилищных отношений теперь относятся: определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме и согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (соответственно).

В ЖК РФ был устранен пробел относительно порядка проведения переустройства и перепланировки в нежилых помещениях. В частности, в статьях 25 и 26 ЖК РФ исключено слово «жилое» помещение. Теперь нормы о перепланировке и переустройстве распространяются на все помещения в МКД.

Изменения также коснулись и перечня документов для согласования переустройства (перепланировки). Теперь для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в МФЦ (уполномоченный орган) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40.

Таким образом, законодатель предусмотрел ситуацию, когда происходит переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества. В связи с этим, изменения были внесены и в ч.2 ст.44 ЖК, согласно которым к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД добавилось принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме,

Следует обратить внимание, что еще до внесения вышеуказанных изменений в ЖК РФ, суды привлекали к ответственности управляющие организации за незаконную перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

В частности суд кассационной инстанции указал: в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие легитимность перепланировки. Судами установлено, что Общество является организацией, в управлении которой находится вышеуказанный многоквартирный жилой дом, в связи с чем, суды сделали правильный вывод о том, что именно на Общество возложена обязанность по обеспечению доступности использования чердачного помещения, а также обязанность по поддержанию архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Если в МКД в Вашем управлении Вы обнаружите незаконную перепланировку (переустройство) – приложите все силы для приведения помещения в первоначальное состояние!

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих организаций и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” относит к работам по перепланировке жилых помещений перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

ЖК РФ о перепланировке и переустройстве

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Работы по перепланировке и (или) переустройству выполняются на основании разработанной проектной документации.
Если перепланировка и (или) переустройство уже выполнены (самовольно), то производится обследование перепланированных и (или) переустроенных помещений с дальнейшим составлением заключения, которое предоставляется в суд, для признания выполненных работ законными.

(Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»).

Переустройство и (или) перепланировка помещения в индивидуальном (частном) доме, также проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (т.к. требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения).

(Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения»).

Переустройство и (или) перепланировка в нежилых помещениях, проводится аналогично жилым.

(Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»)

(Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме”).

Перепланировка не должна попадать под определение – “Реконструкция”

(П. 14, ст. 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ) Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

. Существуют два документа:

1. Постановление Правительства РФ от 4 июля 2020 года N 985 Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации.

2. Приказ Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии от 2 апреля 2020 года N 687 Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.

Т.е. ГОСТы, СП, а также их разделы и пункты указанные в этих документах, для первого обязательны к применению, а для второго не обязательны (добровольное применение). Соответственно можно оспорить в суде отказ жилищной инспекции в согласовании перепланировки и или переустройства если нет таких требований в ГОСТах, СП, а также их разделах и пунктах указанных в первом документе, Постановлении Правительства от 4 июля 2020 года N 985.

ТребованияОснование
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин,снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
П. 10, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.П. 12, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
П. 13, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.П. 15, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.П. 19, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир – не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.П. 21, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций – не менее 1 : 10.П. 25, гл. II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.П. 40, гл. III постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.П. 2, ст. 40 “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ
В многоквартирных зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования в квартирах следует предусматривать общие жилые комнаты (гостиные) и спальни, а также вспомогательные помещения: кухню (или кухню-столовую, кухню-нишу), переднюю (прихожую), туалет, ванную комнату и (или) душевую, или совмещенный санузел (туалет и ванная (душевая)), кладовую (или встроенный шкаф).
Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах домов государственного жилищного фонда, жилищного фонда социального использования, а в многокомнатных квартирах частного и индивидуального жилищных фондов – по заданию на проектирование.
П. 5.3, раздела 5 СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные”. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов согласно (Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 мая 2019 года)) должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 м 2 , общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 м 2 , спальни – 8 м 2 (на двух человек – 10 м 2 ); кухни – 8 м 2 ; кухонной зоны в кухне (столовой) – 6 м 2 . В квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м 2 .
Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м 2 при условии, что общая жилая комната имеет площадь не менее 16 м 2 .
П. 5.7, раздела 5 СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные”. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических подрайонах IA, IБ, IГ, IД и IIА, определяемых по СП 131.13330, должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических подрайонах – не менее 2,5 м.
Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей и под ними определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
В жилых комнатах и кухнях квартир, расположенных в этажах с наклонными ограждающими конструкциями или в мансардном этаже, допускается уменьшение относительно нормируемой высоты потолка на площади, не превышающей 50%.
П. 5.8, раздела 5 СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные”. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
П. 1.7.1. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170″Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.П. 1.7.2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170″Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”
Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.П. 1.7.3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”

средней – периодическое увлажнение пола, при котором поверхность покрытия пола влажная или мокрая; покрытие пола пропитывается жидкостями; жидкости по поверхности пола стекают периодически;
(санузел и ванная комната)

большой – постоянное или часто повторяющееся стекание жидкостей по поверхности пола.

(Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме”).

ЖК РФ с изменениями на 2020 год. Комментарии.

Рассмотрим указанные статьи подробнее.

Жилищный кодекс РФ.

Ст 25 ЖК РФ вводит определение понятий перепланировки и переустройства. Перепланировка- это изменение самой планировки квартиры, а переустройство- изменение расположения инженерных коммуникаций и сан.приборов. Косвенно данная статья отвечает на вопрос, что вообще является перепланировкой: любые работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Подробнее мы уже говорили об этом здесь.
Пункт 1 ст 26 ЖК РФ говорит о том, что любая перепланировка должна соблюдать все правовые и строительные нормы, а также на неё требуется получение разрешения органов местного самоуправления. Для Москвы таким органом назначена Жилищная инспекция, в других городах на практике это может быть Администрация города, Управление Главного инженера, Архитектурно-планировочное управление и т.д. Данный орган назначается законодательно местными органами исполнительной власти РФ. В Москве это Правительство Москвы. Данные органы исполнительной власти обычно принимают дополнительные Постановления, регулирующие сферу перепланировки квартир. Так, для Москвы- это Постановление Правительства Москвы № 508.
Пункт 2 ст 26 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для получения согласования органом местного самоуправления. Несмотря на то, что список исчерпывающий, а пункт 3 ст 26 прямым текстом говорит о том, что требовать какие-либо ещё документы запрещено, на практике все обстоит несколько иначе.
Ссылаясь на уже озвученный нами пункт 1 ст 26 ЖК РФ для соблюдения всех правовых и строительных норм, орган местного управления может запрашивать для подтверждения этого дополнительные документы. Это может быть согласие автора проекта дома, согласование с Управляющей компанией, выписка из домовой книги и т.д.
Пункты 4 и 5 ст. 26 ЖК РФ устанавливают срок рассмотрения документов, срок направления принятого решения, а также вводит понятие решения о согласовании или об отказе рассматриваемой перепланировки. Сама форма разрешения или отказа устанавливается федеральным органом исполнительной власти.
Пункт 6 говорит о том, что полученное положительное решение является достаточным и необходимым документов, для начала ремонта квартиры.
Статья 27 Жилищного кодекса РФ описывает отказ в получении согласования. Наиболее интересен здесь подпункт 3 пункта 1 ст.27 ЖК РФ. Он говорит о том, что отказ может быть выдан в случае несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства. В связи с этим пунктом выдаются отказы на согласование перепланировки, по причине нарушением ею СНиПов, СаНПиНов и других строительных норм.
Статья 28 ЖК РФ говорит о том, что завершение ремонта должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. Состав этой приёмочной комиссии, к сожалению, не описывается.
Ст 29 ЖК РФ посвящена последствиям не узаконенной перепланировки. Подробнее об этом мы уже говорили здесь. Кратко лишь отметим основные тезисы. В случае выявления незаконной перепланировки:
– собственник должен заплатить штраф за административное нарушение;
– необходимо привести выполненную перепланировку в прежнее состояние;
– перепланированная квартира может быть оставлена в таком виде по решению суда;
– если перепланировка не была приведена в первоначальное состояние, то квартира может быть выставлена на торги;

Ст 25 ЖК РФ вводит определение понятий перепланировки и переустройства. Перепланировка- это изменение самой планировки квартиры, а переустройство- изменение расположения инженерных коммуникаций и сан.приборов. Косвенно данная статья отвечает на вопрос, что вообще является перепланировкой: любые работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Подробнее мы уже говорили об этом здесь.
Пункт 1 ст 26 ЖК РФ говорит о том, что любая перепланировка должна соблюдать все правовые и строительные нормы, а также на неё требуется получение разрешения органов местного самоуправления. Для Москвы таким органом назначена Жилищная инспекция, в других городах на практике это может быть Администрация города, Управление Главного инженера, Архитектурно-планировочное управление и т.д. Данный орган назначается законодательно местными органами исполнительной власти РФ. В Москве это Правительство Москвы. Данные органы исполнительной власти обычно принимают дополнительные Постановления, регулирующие сферу перепланировки квартир. Так, для Москвы- это Постановление Правительства Москвы № 508.
Пункт 2 ст 26 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для получения согласования органом местного самоуправления. Несмотря на то, что список исчерпывающий, а пункт 3 ст 26 прямым текстом говорит о том, что требовать какие-либо ещё документы запрещено, на практике все обстоит несколько иначе.
Ссылаясь на уже озвученный нами пункт 1 ст 26 ЖК РФ для соблюдения всех правовых и строительных норм, орган местного управления может запрашивать для подтверждения этого дополнительные документы. Это может быть согласие автора проекта дома, согласование с Управляющей компанией, выписка из домовой книги и т.д.
Пункты 4 и 5 ст. 26 ЖК РФ устанавливают срок рассмотрения документов, срок направления принятого решения, а также вводит понятие решения о согласовании или об отказе рассматриваемой перепланировки. Сама форма разрешения или отказа устанавливается федеральным органом исполнительной власти.
Пункт 6 говорит о том, что полученное положительное решение является достаточным и необходимым документов, для начала ремонта квартиры.
Статья 27 Жилищного кодекса РФ описывает отказ в получении согласования. Наиболее интересен здесь подпункт 3 пункта 1 ст.27 ЖК РФ. Он говорит о том, что отказ может быть выдан в случае несоответствия проекта перепланировки требованиям законодательства. В связи с этим пунктом выдаются отказы на согласование перепланировки, по причине нарушением ею СНиПов, СаНПиНов и других строительных норм.
Статья 28 ЖК РФ говорит о том, что завершение ремонта должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. Состав этой приёмочной комиссии, к сожалению, не описывается.
Ст 29 ЖК РФ посвящена последствиям не узаконенной перепланировки. Подробнее об этом мы уже говорили здесь. Кратко лишь отметим основные тезисы. В случае выявления незаконной перепланировки:
– собственник должен заплатить штраф за административное нарушение;
– необходимо привести выполненную перепланировку в прежнее состояние;
– перепланированная квартира может быть оставлена в таком виде по решению суда;
– если перепланировка не была приведена в первоначальное состояние, то квартира может быть выставлена на торги;

Какой закон о перепланировке в Москве

В Москве регламентирующим законом о перепланировке квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах является Постановление Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

В закон о перепланировке в 2020 изменения планируется внести, но на данный момент действует Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, редакция с изменениями от 17.12.2018 г.

Приведем выдержки из действующей редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые будут перепланировкой либо переустройством, которые согласовываются в службах города в определенном порядке с получением разрешения на перепланировку.

Закон о перепланировке помещений разрешает проводить следующие виды работ:

  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш; двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования);
  • устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат; устройство несущих стен;
  • прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц;
  • резка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • демонтаж разгружающих перегородок;
  • изменение конструкции полов (изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
  • разборка (полная, частичная) не несущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
  • монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150кг.м2- для железобетонных перекрытий;
  • монтаж перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков).

Функцию контролирующего органа за выполнением закона о перепланировке жилых помещений в г. Москве выполняет Мосжилинспекция.

Если в планах провести работы в квартире или помещении, которые можно охарактеризовать одним или несколькими видами работ из списка, то нужно получать Разрешение в Мосжилинспекции до начала работ.

Есть и второй вариант — закон о перепланировке, согласование предполагает и по факту уже выполненных работ. Выполненные ранее работы по перепланировке без разрешения можно принять по Акту о завершенном переустройстве и перепланировке, который также выдает Мосжилинспекция. В этом случае нужно понимать, что по закону предусмотрена административная ответственность для всех собственников помещений с неузаконенной перепланировкой. Так для физических лиц неузаконенная перепланировка грозит штрафом в размере 2 500 руб., для юридических лиц – не менее 300 000 руб.

Также стоит обратить внимание, что закон о переустройстве и перепланировке не только разрешает, но и запрещает выполнять некоторые строительные работы:

  • Невозможно узаконить проемы в диафрагмах, ребрах жесткости (несущих стенах), которые могут привести к аварии и потери несущей способности здания, невозможен снос несущих стен, колонн;
  • Запрещается уменьшение вентиляционных и технических коробов, замуровывание инженерных стояков в стены (короба – это площадь, находящаяся не в вашей собственности, а доступ к стоякам обусловлен необходимостью обслуживания);
  • Запрещена трапповая система водоотведения в санузле;
  • Присоединение общедомового имущества, тамбуров к нежилому помещению;
  • Практически невозможно согласовать пристройку (тамбуры, дополнительные помещения, надстроить этаж). Эти работы подпадают под действие другого закона, так как относятся к реконструкции здания.

Перечисленные виды работ, кроме последнего пункта, нельзя согласовать ни в каком порядке.

Квартиры и помещения с неузаконенной перепланировкой чаще теряют в цене при продаже и других видах сделок. Также неузаконенная перепланировка в квартире при оформлении ипотеки может стать причиной отказа. Регистрация договора аренды помещения может затянуться из-за несогласованной перепланировки, что повлечет издержки для бизнеса.

Поэтому перед началом работ по перепланировке лучше довериться профессионалам.

Поэтому перед началом работ по перепланировке лучше довериться профессионалам.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

  • отсутствие полного списка необходимой документации;
  • подача документов в неправильную инстанцию;
  • новый проект квартиры имеет ряд серьезных нарушений.

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

  1. Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
  2. Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
  3. Сокращение количества вентиляционных шахт.
  4. Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
  5. Проведение теплого пола.
  6. Возведение пристроек.
  7. Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
  8. Организация ниш, кладовых.
  9. Изменение чердачного помещения, подвала.

Что запрещено при перепланировке квартиры

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка – это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы “засвечиваются” по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора – неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора – отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора – также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора – также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Закон запрещает выполнять перепланировку без согласования с жилищными органами, в Москве это Мосжилинспекция. Это требование ввели для того, чтобы люди не подвергали опасности себя, соседей и других людей, выполняя работы, которые могут навредить зданию. Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность в виде штрафов.

Однако это далеко не все неприятные последствия, которые может повлечь незаконная перепланировка. Самое неприятное для владельца квартиры — ее принудительное изъятие и продажа с аукциона. Кроме того, владельца могут ограничить в выезде за рубеж, да и сама стоимость квартиры при продаже снизится. Подробнее все эти последствия разбираем в этой статье.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности задуманных ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия, кроме того, при самостоятельном ремонте не учитывают, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Другое неприятное последствие связано с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забыть закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу. При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон. Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Однако это далеко не все неприятные последствия, которые может повлечь незаконная перепланировка. Самое неприятное для владельца квартиры — ее принудительное изъятие и продажа с аукциона. Кроме того, владельца могут ограничить в выезде за рубеж, да и сама стоимость квартиры при продаже снизится. Подробнее все эти последствия разбираем в этой статье.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию