Что говорится в законе о земельных участках

Новые законы о земельных участках в 2022 году

Все собственники земельных участков, которые не прошли межевание, в одночасье стали просто пользователями, которые могут только использовать участок для своих нужд. Продать, подарить, вписать участок в наследство, заложить его в банке и т.д., теперь нельзя, пока запись об участке не появится в едином госреестре недвижимости. А эта запись может появиться только после процедуры межевания.

Согласно нововведениям в земельное законодательство земельные участки подлежат обязательной регистрации в ЕГРН. Если собственника не могут найти в реестрах на протяжении пяти лет, его землю могут признать бесхозяйной, и тогда она отойдёт государству. Многие приобретали недвижимость ещё при советской власти, и далеко не все наши дедушки и бабушки позаботились о постановке земельного участка на регистрационный учёт. Поэтому для тех, кто получил такие земли по наследству, дарению или иным способом должны обязательно поставить её на регистрационный учёт, чтобы не потерять своё право собственности.

Новый закон о земельных участках 2022

Следует поспешить узаконить свои права на владение тем или иным земельным наделом, ведь с первых чисел января 2022 года парламент планирует установить беспрекословный запрет на распоряжение теми участками, в отношении которых не было проведено межевание. Соответственно, если межевание до 2022 года не было оформлено, то любому физическому лицу будет официально запрещено распоряжаться землей.

Изменения в земельном законодательстве с января 2022 года: действительно ли собственников лишат земли? Поправки в Закон о недвижимости, вступающие в силу в начале 2022 года, наделали много шума. Над владельцами земельных участков нависла угроза их изъятия. Действительно ли новый закон позволяет государству лишать собственников земли? И кого коснутся данные изменения?

Особенности нового закона по межеванию земельного участка бесплатно в 2022 году

Изменения в земельном законодательстве, в частности, в определении границ участков, породило массу спекуляций. Окончание «дачной амнистии» в декабре 2022 года обязало собственников наделов оформлять документы за свой счет. Уже сейчас невозможно межевание дачного земельного участка бесплатно, новый закон однозначно трактует, что это делается за счет собственников.

Установление фактических границ надела необходимо для составления корректной кадастровой карты. В ней указываются характеристики всех участков, в том числе площади, назначение и места расположения с соседними. Эта информация нужна для начисления правильной суммы налога.

Как сделать межевание земельного участка в 2022 году

Как проводят обязательное межевание земельного участка с 1 января 2022 года? Кадастровым инженером принимается обращение землепользователя, и на основании полученной от собственника документации проводится межевание. Потом информацию о результатах межевания исполнитель кадастровых работ должен принести в Росреестр, чтобы внести сведения в Единый государственный кадастр недвижимости, либо эти сведения самостоятельно предъявляет муниципалитет в Росреестр в форме карты-плана (итоговая документация комплексных работ). Так или иначе, необходимая информация будет внесена в кадастр без участия собственника, если он обратится к исполнителю комплексных работ и предоставит необходимые данные.

Рекомендуем прочесть: Налог на выигрыш в лотерею в россии

Каждый гражданин России при оформлении любого вида земельного участка обязательно должен зарегистрировать его в кадровом регистре. Но эту операцию невозможно провести, если отсутствует специальный межевой план на участок. Как это было и раньше, такой план нужен для обозначения чётких границ и координат местонахождения территории, однако межевой план с 1 января 2022 года будет несколько изменён.

Что такое межевание земельного участка по новому закону 2022 года

Заказчиком комплексных кадастровых работ может выступать муниципальное образование или Министерство имущественных отношений региона. Уточнить, включен ли его участок в проект межевых работ, собственник может, обратившись в одну из этих структур. Запрос лучше оформить в письменном виде.

С вступлением в силу поправок в Земельный кодекс РФ межевание земельного участка приняло обязательный характер. Межевание участка является необходимым условием владения землей по праву и ее распоряжением. Эту процедуру законодатель планирует завершить до конца 2022 года. Тем, кто этого не сделает, станет невозможным узаконить постройки на данном участке, а также продать его, подарить и т.д.

Новый порядок изъятия земельных участков в 2022 году: что нужно знать, чтобы не стать жертвой произвола

Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.

Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.

По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.

Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.

«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.

Новые изменения в законе о земельных участках 2022 года

В дальнейшем разрешить ситуацию и вернуть назад участок будет затруднительно и возможно лишь через суд. Важным моментом также является тот факт, что если надел был поставлен на учет до 2012 года, то значиться в Госкадастре он не будет. Существенно пострадать в такой ситуации могут дачники, которые еще не успели выполнить регистрацию.

Основная сложность процедуры постановки на учет имущества заключается в том, что придется не только подавать официальное заявление в Госкадастр на регистрацию, но и обращаться к геодезистам и проводить межевание. Само по себе мероприятие считается достаточно дорогостоящей и длительной процедурой.

Рекомендуем прочесть: Перевозка детей в автомобиле с 1 июня 2022 года на переднем сиденье

Алгоритм межевания земельного участка в 2022 году

Процедура межевания может проводиться только квалифицированными специалистами, который должен иметь лицензию. Выбор компании осуществляется на основании следующих признаков: наличие аттестации, количество аттестованных инженеров (их должно быть более трех человек) и сведения об инженере в Росреестре.

передается во владение или пользование другому гражданину (сюда включены и территории муниципальных или государственных властей);

который перераспределяется в зависимости от каких-либо обстоятельств;

который должен разделяться, передаваться или объединяться.

Можно ли провести межевание земельного участка бесплатно

Новый закон о земельном кадастре вступил в силу с 01.01.2022 г. С его принятием многое меняется в процедуре регистрации прав на землю и внесении данных о земельных участках в кадастр. Создается новая единая учетно-регистрационная система и единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Все сведения, которые уже содержатся в кадастре, будут перенесены в ЕГРН. Эта система будет создаваться постепенно, но все новые регистрационные мероприятия будут происходить уже в соответствии с вступившим в законную силу законом.

Комплексные кадастровые работы выполняются в соответствии со специальной федеральной программой. Ее реализация позволит сократить число неучтенных участков и расширить налогооблагаемую базу. Для землевладельцев тоже плюс – они смогут бесплатно получить документы на свою собственность.

Новый закон о садоводстве с 1 января 2022 года

Ранее на учет ставились участки с различными разрешенными использованиями. В соответствии с новым законом участки с разрешенным использованием «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» с 1 января 2022 года считаются садовыми земельными участками.

До 1 января 2024 года на рассмотрение общего собрания должен быть вынесен вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования (в том числе земельного участка общего назначения), принадлежащего товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность садоводов пропорционально площади их участков.

Межевание земельного участка бесплатно новый закон 2022 в крыму

Подготовить документы. В большинстве случаев достаточно выписки из ЕГРН и паспорта. Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам. Про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП);

Как уже было замечено, мероприятие должно осуществляться специализированными компаниями или предпринимателями, имеющими официальное разрешение на занятие такой деятельностью. Поскольку оборудование и сама лицензия имеют высокую стоимость, процедура межевки, чаще всего, носит платный характер и стоимость ее весьма внушительна. Для многих землевладельцев это становится существенным препятствием при исполнении требований закона.

Межевание земельного участка до 2022 года: закон

Инициатором периодически выступает хозяин участка, а также чиновники. От землевладельца требуют только необходимые бумаги, а также доступ к обозначенной территории. Вдруг о проведении обязательного межевания на дачах просите Вы или кто-то из соседей, то временные рамки согласовываются, и приходит письменное уведомление.

По сути, людям начинает казаться, что в межевании их территории заинтересовано исключительно государство, так как это чревато новыми налоговыми платежами. Но, в данном положении вещей также реально найти и опровержение, геодезисты все могут объяснить доступным языком.

Что такое межевание земельного участка по новому закону 2022 года

Строительно-инвестиционная деятельность

Порядок действий органа кадастрового учета в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г., при отсутствии в кадастре недвижимости информации о правах на такие земельные участки или в реестре прав на недвижимость записей о правах (ограничениях прав) на такие земельные участки установлен пунктом 181 Порядка в зависимости от наличия в ГКН сведений об исходных земельных участках или расположенных на них объектах недвижимости и наличия в ГКН или ЕГРП сведений об их правообладателях, обеспечивающих возможность направления правообладателю уведомления по почтовому адресу или адресу электронной почты. В случае наличия указанной возможности орган регистрации прав направляет правообладателю уведомление. Если в течение 6 месяцев со дня направления уведомления в орган регистрации прав не будут представлены документы для проведения регистрации прав в отношении земельных участков, такие земельные участки будут сняты с учета.

Условия выдачи недвижимости

В новом законодательстве прописан закрытый перечень документов, на основании которых может осуществляться передача прав собственности на определенный земельный участок, находящийся в собственности муниципальных или государственных органов, и в качестве таких бумаг может использоваться:

решение, полученное от муниципальных или государственных органов;
договор купли-продажи, если в качестве оплаты предоставляется указанный земельный участок;
договор аренды, на основании которого определенная территория предоставляется гражданину в аренду;
договор безвозмездного пользования, на основании которого человек распоряжается определенной территорией.

Помимо этого, устанавливаются способы, которыми могут предоставляться права на определенный земельный участок, находящийся в собственности у муниципальных или государственных органов, и порядок реализации каждого из них.

Сами способы являются следующим:

на торгах, проводимых в форме аукционов;
бесплатно;
в аренду;
в постоянное или временное пользование.

Сами способы являются следующим:

Земельный кодекс РФ: какие нормы законодательного акта действуют в 2019 году в земельных отношениях

С 1.01.19 вступили в силу поправки, внесённые Правительством ещё в 2017 году в Федеральный закон №136-ФЗ или Земельный кодекс.

Раздел земельного участка
Предоставление муниципального земельного участка в аренду
Другие изменения, актуальные на 2019 год

Поправки дополнили существовавшие нормы статьи 11.4 ЗК РФ – раздел земельного участка. Внесённые изменения коснулись дачных участков, которые теперь будут дифференцированы на садовые и огороднические товарищества. Данная дифференциация позволит более гибко регулировать нормы использования земель, что в последующем позволит государству и муниципалитетам:

“Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020)

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2001 года

10 октября 2001 года

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Какие излишки земли бесплатно оформляют в собственность по новому закону?

Президент РФ Владимир Путин в июне 2019 года подписал закон, который дает право оформить в собственность излишки площадей земельных участков, выявленные в результате комплексных кадастровых работ. Документ вносит изменения в федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости».

Как сказано в законе, если во время проведения комплексных кадастровых работ выяснится, что гражданин использует больше земли, чем указано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), ему позволят оформить в собственность эти излишки. На сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) отмечается, что законопроект был разработан по инициативе Минэкономразвития России в результате анализа итогов выполнения комплексных кадастровых работ, которых были проведены в 2017-2018 годах на территории 16 регионов.

Алгоритм межевания земельного участка в 2022 году

передается во владение или пользование другому гражданину (сюда включены и территории муниципальных или государственных властей);
который перераспределяется в зависимости от каких-либо обстоятельств;
который должен разделяться, передаваться или объединяться.

Новый закон о 10 процентах площади земельного участка – оформляем излишки земли

С принятием 150 -ФЗ возникает искусственный ажиотаж вокруг бесплатного межевания земельного участка и присоединения дополнительной площади в размере 10 процентов. Дело в том, что 150-ФЗ действительно говорит о том, что если ваш земельный участок имеет площадь по факту больше чем площадь, зарегистрированную в ЕГРН и при ходе выполнения комплексных кадастровых работ это обнаружилось – тогда, соответственно кадастровый инженер – исполнитель комплекса работ, подает в Росреестр сведения о вашем участке с новыми координатами. Но все это происходит только в том случае, если участок подпадает под комплексные кадастровые работы. Если же кадастровые работы не проводятся, тогда осуществить увеличение площади земельного участка возможно за счет так называемой прирезки.
Эта возможность существовала и ранее, до принятия 150-ФЗ, она закреплена пунктом 3, статьи 42.8 221-ФЗ:

Новый закон 150-ФЗ от 17.06.2019 говорит не только о возможности увеличить площадь участка, но и о том, что новые границы, установленные при проведении комплексных кадастровых работ, могут быть уменьшены. Это происходит тогда, когда в Росреестре есть сведения о вашем участке, которые не совпадают с фактическими данными (идет наложение границ на другой участок и др.). Когда несовпадения незначительные (до 10% от общей площади участка), тогда по закону в ЕГРН вносятся сведения, согласно новой изготовленной документации о комплексных кадастровых работах, при этом мнение собственника никто не спрашивает. Однако, когда несовпадения будут более чем 10 процентов, тогда новые границы обязательно необходимо согласовать с собственником и акт согласования вместе с пакетом документов отдать в Росреестр. Если такого акта нет – тогда Росреестр приостанавливает рассмотрение документации.
Приятная новость, что в соответствии с новым законом при проведении кадастровых работ можно совершенно бесплатно не только увеличить свой земельный участок, но и стать обладателем отмежеванного участка. О том, как это сделать читайте в статье: «Межевание земельных участков в 2022 году бесплатно».

Законодательные изменения (2019)

16 сентября 2019 года вступили в силу изменения в Федеральных законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости», выполненных на основании закона № 150-ФЗ от 17.06.2019.

Они упростили проблемы:

с самовольным захватом земель и их оформлением
с согласованием границ ЗУ
с выявлением и исправлением допущенных кадастровых ошибок при регистрации объектов недвижимости в ЕГРН

Законодательно отлажено решение следующих вопросов:

регулирование процесса согласования общих границ земельных участков
оформление незаконных излишков земли с корректировкой границ существующих наделов:
- при установленных законом условиях и порядку
исправление реестровых ошибок в описании границ земельного участка

Возможные конфликтные моменты, возникающие в перечисленных ситуациях, с удобными способами их разрешения устраняются по итогам комплексных кадастровых работ (ККР). Они проводятся на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов и охватывают все земельные участки в их границах.

органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе)
органов местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах)

Жизнь дачникам радикально облегчат поправки в закон о кадастре

Стоимость некоторых работ упадет в 10 раз

В Подмосковье более миллиона дачников, но только пятая часть из них – 200 тыс. – зарегистрировали свою загородную недвижимость. Многие и хотели бы легализовать свою дачу, участок, да не могут это сделать из-за многочисленных кадастровых ошибок. Во вторник Президент утвердил поправки в Закон о кадастровой деятельности, которые специалисты назвали революционным для рынка загородной недвижимости.

Фото: Геннадий Черкасов

Как именно новый закон упростит жизнь дачникам и вообще владельцам загородной недвижимости, мы попросили рассказать председателя Союза дачников Подмосковья, первого заместителя председателя Мособлдумы Никиту Чаплина.

– По результатам соцопросов почти 40 % горожан считают загородные дома наиболее предпочтительным местом для проживания в условиях режима самоизоляции. Число «загородников» резко прибавилось, но и проблем с регистрацией этой собственности – тоже. С новыми поправками процедура облегчилась?

– Да, к сожалению, у нас далеко не все земельные участки, а тем более дома зарегистрированы. Хотя дачная амнистия, которую в очередной раз продлили, теперь уже до марта 2026 года, упростила эту процедуру до предела.

– Тем не менее, для многих эта «простая», как вы говорите, процедура превращается в непреодолимый квест. Например, из-за наложения границ соседних участков, кадастровых ошибок и так далее. И чтобы исправить все эти ошибки, люди вынуждены годами судиться с соседями. Получается какой-то замкнутый круг.

– Действительно, кадастровые инженеры часто выявляют во время межевания земельных участков, что границы одного накладываются на другой. Поэтому мы всегда советовали членам одного СНТ проводить кадастровые работы комплексно, всем вместе. Но до сих пор заказчиком комплексных кадастровых работ могли выступать только муниципальные или региональные власти, а у них не всегда были средства на оплату услуг кадастрового инженера. Но совсем недавно, 8 декабря, Госдума приняла поправки в Закон о кадастровой деятельности, они расширяют перечень заказчиков комплексных кадастровых работ. Теперь они могут проводиться не только за счет средств госбюджета, но и средств частных заказчиков, например, садоводческих товариществ, гаражных кооперативов, товариществ собственников жилья. А на днях поправки в Закон подписал и Президент.

– Расскажите, в чем для дачников преимущества новой редакции закона?

– Главное тут то, что комплексные кадастровые работы выполняются одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в границах определенной территории, например, на территории одного СНТ. Такой подход имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, в расчете на один объект недвижимости стоимость кадастровых работ будет дешевле.

– Намного?

– Примерно в десять раз: с 12 тысяч рублей до 1,2 тыс. руб. Во-вторых, при выполнении комплексных кадастровых работ снижается вероятность возникновения реестровых ошибок, учитывая, что одновременно уточняется местоположение границ всех земельных участков в данном садовом товариществе.

– Но ведь вполне возможно, что кто-то из членов СНТ уже зарегистрировал свой дом и участок, сведения о них внесены в ЕГРН. Как тут быть?

– При выполнении комплексных кадастровых работ (ККР) появляется возможность одновременно устранить все реестровые ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, поэтому владельцам смежных участков не придется больше решать свои споры в суде. Кроме этого, одновременно с уточнением границ земельных участков кадастровый инженер сможет определить местоположение на земельных участках всех построек, сооружений и сделать «привязку» этих объектов недвижимости, а также узаконить отклонения в пределах 10% от площади земельного участка – т.е. по фактическому землепользованию, если эта земля не является спорной.

– А как быть соседям, если у одного дом давно построен, а у другого только еще заложен фундамент?

– Закон позволяет проводить комплексные кадастровые работы на земельных участках, где находятся в том числе объекты незавершенного строительства. Хочу подчеркнуть, что этих поправок дачники ждали очень давно. С одной стороны, с кадастровыми ошибками сталкивается каждый третий владелец земельного участка. Причем последовательно устранить их практически невозможно: один участок накладывается на другой, тот – на следующий, и так далее. А с другой стороны, для многих наших дачников, особенно это касается пожилых людей, заплатить кадастровому инженеру 12 тыс рублей – непосильная сумма. Практически вся их пенсия. А потратить от 1200 рублей, очевидно, сможет каждый. Выгода очевидна.

– Наверное, чтобы заказать комплексные кадастровые работы в своем СНТ, члены этого садового товарищества должны хотя бы собраться вместе, но, насколько я знаю, для многих дачников это непосильная задача. Из-за того, что на общем собрании нет кворума, они не могут решить ни одного важного вопроса.

– Увы, есть такие СНТ. Тут мы опять возвращаемся к вопросу, с которого начали – как сделать жизнь в дачном поселке более комфортной. И я опять повторяю: под лежачий камень вода не течет. Современные технологии позволяют нам теперь проводить общие собрания садоводов онлайн. А недавно принятый закон позволяет закрепить в Уставе СНТ определенный день в году, время и место, когда будет проходить общее собрание всех его членов.

– Поэтому теперь можно проводить общее собрание без предварительного уведомления дачников?

– Да, и пресловутый кворум не будет больше таким серьезным препятствием для принятия важных вопросов на общем собрании членов СНТ.

– В связи с пандемией коронавируса сейчас много говорят о насильственной цифровизации нашего общества. О том, что «цифра» проникла во все сферы нашей жизни.

– У нас тоже есть такое направление в работе, называется «Цифровые СНТ». Но ничего, кроме пользы, я от новых технологий не вижу. Потому что, благодаря им, мы в условиях весеннего локдауна все равно могли регулярно проводить в онлайн формате наши встречи с дачниками и решать все наболевшие вопросы. Я уже не говорю о том, насколько проще стало владельцам загородной недвижимости регистрировать свою собственность. Теперь это можно делать практически не выходя из дома.

– Но все равно, наверняка, остались какие-то вопросы, которые нельзя решить с помощью интернета?

– Безусловно. Вот одна из проблем, с которой мы сталкиваемся каждый год, когда закрываем дачный сезон, – брошенные животные. Уж сколько про это говорим, пишем, но брошенные кошки и собаки есть в каждом втором поселке. В этом году мы даже разместили вдоль трасс билборды с трогательными фотографиями кошек и собак. Под ними надписи, от которых комок в горле: «Ты вернешься за мной?» Возможно, у кого-то эти фото разбудят совесть и заставят вернуться за пушистым другом. Хотя лично я считаю, что кардинально решить эту проблему можно, только приняв закон, ужесточающий ответственность владельцев за жизнь своих питомцев.

– Заканчивается очень сложный для всех нас 2022 год. А каким он запомнился вам?

– Проблем конечно в этом году много, и потерь тоже. Но было и много хорошего. Например, обычно большинство наших садоводов живут на своих участках только в теплое время года, а в этом – дачный сезон начался для многих еще в апреле и до сих пор продолжается. Я солидарен с теми, кто предпочитает жить загородом во время пандемии.

– Чего бы вы хотели пожелать дачникам Подмосковья?

– Радоваться жизни и главное – здоровья, у нас впереди еще очень много дел.

Как бесплатно получить землю от государства — возможно ли это

Земля каждому гражданину РФ — мечта любого. Ну а если его можно получить без единых затрат, бесплатно от государства, то это еще лучше. Ведь в нынешнее время для многих слишком дорого покупать квартиру, о загородном доме даже нечего говорить. Не позволяют этого сделать слишком высокие, заоблачные цены на недвижимость, а так хочется время от времени отдыхать на свежем воздухе, чтобы вокруг было чисто и уютно. Только на собственном участке можно создать тот комфорт, о котором мечтаешь. Но как этого добиться? Очень важно знать, как бесплатно получить землю от государства каждому гражданину РФ, который имеет право на земельный участок? Что для этого нужно и прочие не менее важные детали.

Получить землю в России для ЛПХ бесплатно вполне реально. Существует два варианта и очень важно определить, какой из них больше подходит в той или другой ситуации. Вариант первый: строительство дома на пустующем участке. В разных регионах существует определенное время на владение землей. Существует закон, что если землей не пользуются в течение трех, пяти или десяти лет (может быть установлен другой срок), то она считается ничейной.

Что говорится в законе о земельных участках

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости – соглашением о предмете сделки.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов – недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, соглашение о предмете сделке – подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке являются существенными условиями договора. Для того, чтобы зарегистрировать перехода права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям статьи 18 Закона о регистрации: помимо имени (наименования) правообладателя правоустанавливающий документ должен содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В отношении земельного участка в договоре должны быть указаны кадастровый номер, категория, вид разрешенного использования, площадь и адрес.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости:

– Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

– Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.

– Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

– Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.

– При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

государственный регистратор Н.С. Третьякова

Нужно ли согласие супруга для оформления аренды земельного участка

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, который уже находился у него на праве аренды. Данный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и являлся собственностью Краснодарского края. Департамент отказал гражданину в предоставлении данного участка в собственность за плату, сославшись на необходимость приложения к перечню документов нотариально удостоверенного согласия супруги заявителя. При принятии данного решения орган исходил из административного регламента предоставления соответствующей госуслуги.

Согласие супруга на аренду земли

Предприниматель является собственником нежилого помещения, находящегося на неделимом земельном участке, принадлежащем субъекту Российской Федерации, Уполномоченным органом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключено соглашение о присоединении предпринимателя к договору аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Регистрирующий орган отказал в регистрации этого договора аренды, сославшись на то, что в представленных документах отсутствует нотариально удостоверенное согласие супруги предпринимателя на совершение указанной сделки или документ, подтверждающий, что предприниматель на момент подписания договора не состоял в браке.

Может ли арендодатель признать такой отказ незаконным в Арбитражном суде г. Москвы?

Статьей 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, ст. 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.

При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., так и ст. 3920 ЗК РФ, действующей после указанной даты, независимо от согласия супруга (супруги).

При этом согласно п. 8 ст. 3920 ЗК РФ в течение 3 месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Иное толкование норм ст. 35 СК РФ может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга, что повлечет для него неблагоприятные последствия (государственная пошлина, судебные расходы, которые возникнут при обращении уполномоченного органа в суд с требованием заключить договор аренды земельного участка), а также к неисполнению принятого судебного акта о понуждении к заключению договора аренды.

Следовательно, для заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 3920 Земельного кодекса Российской Федерации не требуется согласия супруга арендатора.

Что требует Закон

В статье 35 Семейного кодекса РФ отмечаются вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом супругов, которое считается общим. На основании второго пункта при совершении сделки важно получить согласие второй стороны.

Согласие вторая сторона должна давать в том случае, если государственная сделка касается общего имущества. В других ситуациях, когда гражданин является полноправным владельцем, разрешение получать не нужно.

Если предприниматель составляет спорный договор аренды, то распоряжение имуществом общего характера не происходит. Поэтому статья 35 Семейного кодекса РФ не распространяется на данные ситуации.

Если в аренду передается недвижимость, имеющая множество собственников, то договор заключается с каждым из них. Эти нормы прописываются в статьях Земельного кодекса РФ.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок: