Детали правового регулирования аренды земельных участков

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

Своевременно получать арендную плату;
Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Каждый гражданин РФ может взять землю в аренду под ЛПХ у государства.

У вас многодетная семья и вы хотите купить квартиру в ипотеку? Узнайте, какими программами вы можете воспользоваться. Читайте нашу статью.

В некоторых случаях погасить ипотеку можно, использовав материнский капитал. Какие документы для этого понадобятся, вы можете узнать здесь.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Уточнения по закону

Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.

Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.

Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2006 года. В противном случае возможность аренды исключалась.

Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2003 года.

Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.

Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.

Образец договора аренды земли:

Что такое договор переуступки земельного участка — читайте далее.

Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Статья 22 «Аренда земельных участков»:

иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;

размер арендной платы определяется договором аренды;

арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;

арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;

передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);

в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;

изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;

размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;

Нормативно-правовое регулирование процесса сдачи в аренду земельных участков

аренда земельный участок

Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю.

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом – основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

Основные усилия в данной области должны быть направлены на решение следующих приоритетных задач:

– разработка и внедрение комплекса мер по совершенствованию системы государственного регулирования арендных отношений;
– установление порядка и условий предоставления земель в пользование на условиях аренды.
– разработка и утверждение единой методики определения арендной платы за землю.

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ – имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав. См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками – аренда.

В ГК нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.Договор аренды земельных участков – консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Порядок Предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист, 2008, № 28, С. 36.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК).

Передача в аренду земельных участков согласно Земельный кодекс РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22). См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

Эту норму Земельного кодекса РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. См.: Земельный кодекс РФ: Федеральный Закон №136-ФЗ от 25.10.2001(ред. от 16.10.2006) Российская газета 2001. 30 октября

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. В связи с этим нельзя не согласиться с точкой зрения Н. Краснова, согласно которой «арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей. Это противоречит сущности арендных отношений»

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК). См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному.На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На федеральном уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования арендных отношений. Отсутствует единая методика установления базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

Пробелы федерального законодательства в части установления единого порядка предоставления земельных участков в аренду и определения арендной платы за землю породило обилие нормативно-правовых актов на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации не подлежат передаче в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
– объектами организаций федеральной службы безопасности;
– объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно – территориальные образования;
– исправительно – трудовыми учреждениями и лечебно – трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
– воинскими и гражданскими захоронениями;
– инженерно – техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельный участок может быть впервые предоставлен в аренду путем заключения договора аренды на торгах. На торгах также может быть продано право на заключение договора аренды земельного участка.

Договоры аренды или субаренды подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год.

На практике могут применяться различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка.

При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь ввиду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды земли, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако, в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за землю, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной платы, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы на землю.

Анализ нормативных актов в части определения базовых размеров арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога. При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки. Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.).

Таким образом, система установления арендной платы за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.

Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.

Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

О документах

В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

2.9. Правовое регулирование аренды земельного участка

Правовое регулирование аренды осуществляется Земельным кодексом РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования. Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные – законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета договора аренды, им является земля (земельный участок, который описан и в установленном порядке установлены его границы). Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем, вынесенные на местности в обозначенных размерах и границах территории определенные категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документации.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последним случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок (ст. 610 ГК РФ).

По правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет – при прочих равных условиях – преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.

Основная обязанность арендодателя земельного участка, предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующим условиям договора и целевого назначения земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать передачу участка в надлежащем состоянии и возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на нем превышены санитарные и экологические нормы, шум, вибрация, выбросы промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникшие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер, является существенным условием договора аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Правительством РФ.

Земельный кодекс РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако в отличие от установленного Гражданским кодексом РФ, для этого не требуется согласие собственника земельного участка. Арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако права собственника также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. В указанных случаях ответственным по договору аренду земельного участка перед арендодателем становиться новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Реализация на практике последней нормы потребует, скорее всего, внесение изменений в Федеральный закон “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду.

Более широкий объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок не более чем 5 лет.

Арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, но изменить условия договора аренды и ограничивать установленные договором права арендатора не допускается.

В случае, если государственное и муниципальное образование – собственник земельного участка, выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность в отношении аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов.

Таким образом, договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель. Расширенное правовое регулирование аренды земельным законодательством, что привело к возникновению противоречий с гражданским законодательством, при этом были значительно расширены права арендаторов, что в дальнейшем может привести к еще большему распространению аренды, как одного из основных видов прав на землю.

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

Романова Г.В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ “Саратовский юридический институт МВД России”.

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю . Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации .

См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27.
См.: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день – это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда – это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды . Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности . В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

См.: Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36.
См.: Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК .

См.: Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК . По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 17 декабря 1999 г.; 26 ноября 2002 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.; 29, 30 декабря 2004 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

Статья 22 ЗК регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК “следует рассматривать как недочет юридико-технического характера” , так как “при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства” .

См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128.
Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50.
Там же.

Несомненно, “положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии” .

Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом , так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

См.: Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками . Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

См.: Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам .

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду .

См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации .

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 “О государственной регистрации договора субаренды” // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель .

См.: Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26.
См.: Краснов Н.И. Указ. соч. С. 26.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК – при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК – при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

2.9. Правовое регулирование аренды земельного участка

Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………. ……………………………………………3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……………………………………………………….6
1.1. Земельный участок как объект арендных отношений……………………..6
1.2. Правовая природа отношений по аренде земельных участков…………..15
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…….…. …………22
2.1. Существенные условия договора аренды земельных участков………….22
2.2. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков…………………………………………………….………..30
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ………….40
3.1. Правовое регулирование аренды земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения…………………………………40
3.2. Правовое регулирование аренды земельных участков в границах населенных пунктов…………………………………………..…………………48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….…………. 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ……. 72

Эта непоследовательность видна и в решениях Конституционного Суда РФ о том, что “земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства”4.

Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В числе гражданско-правовых сделок важнейшее значение для возникновения прав на землю имеетдоговор аренды земельных участков, который является самостоятельным видом землепользования, производным от права собственности и имеющей свои экономические и юридические особенности.

Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется на основе Главы 34 ГК РФ, содержащей общие положения об аренде и специальные правила об аренде отдельных имущественных объектов.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ содержится особая оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наличие такой оговорки вполне закономерно, так как в специальном законодательстве должны найти отражение особенности земли как природного ресурса, недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю

Легальное определение договора аренды как двусторонней сделки дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

К участникам арендных отношений ГК РФ (ст. 608) относит арендодателей: собственника, лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду, и арендаторов. Арендодателями земельное законодательство признает собственников земельных участков (земельных долей), лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

К видам договора аренды земельных участков ЗК РФ (ст. ст. 22, 38) и Федеральным законом об обороте земель (ст. ст. 9-10) отнесены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах (конкурсах, аукционах), предметом которых является право на заключение договора аренды;

договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданные гражданам и юридическим лицам в аренду из фонда перераспределения земель в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

договоры аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, переданного в аренду сельскохозяйственным организациям и крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с требованиями земельного законодательства;

договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, переданному сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов.

В ГК и других законах выделяются договоры аренды земельного участка, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, на котором находятся здания, строения и сооружения.

Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – 49 лет (п. 3 ст. 9 закона об обороте земель).

Это совершенно новое и важное положение для земельного законодательства, обеспечивающего максимальную продолжительность арендных отношений и защиту земельных прав сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Ранее, как известно, действовало преимущественное право покупки арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации (муниципальным образованием), ограничивающее права арендатора.

Новое законодательство отменяет эти ограничения и закрепляет гарантии возобновления договора аренды, которые могут активно применяться для защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов и являются важным стимулом в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.

Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает три варианта предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Первый вариант-это процесс проведения торгов (конкурсов, аукционов) и продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков в соответствии с правилами, установленными ст. 38 ЗК РФ.

Торги проводятся в тех случаях, когда подано два и более заявления на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков.

Второй вариант-предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с правилами, установленными ст. 34 ЗК РФ. Эти правила применяются лишь в тех случаях, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду.

Третий вариант – предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Управление и распоряжение таким земельным участком осуществляется органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 11 ЗК РФ.

На основании решения органа местного самоуправления такой земельный участок передается в порядке, установленном п. 5 ст. 10 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или в аренду без проведения торгов.

Регулируя процедуру продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков, п.2 ст. 10 закона об обороте земель возлагает на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязанность информировать предварительно и заблаговременно через средства массовой информации граждан и юридических лиц о наличии предполагаемых для такой передачи в аренду земельных участков.

Сообщение об этом публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что решение о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца со дня опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями ст.22, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1,38.2. ЗК РФ, ст. ст. 447-449 ГК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель 2002 г.

В рассматриваемой сфере действуют также Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. №808 (с изм. от 29 декабря 2008 г.).

Помимо этого действуютнормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, регулирующие приобретение на торгах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду.

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В настоящий момент времени действует Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Основания для подачи иска

Необходимость в исковом разрешении спора может возникнуть в ряде таких случаев:

Разногласие между соседями по поводу того, где именно должна проходить граница между их участками.
Нежелание собственника соседнего земельного надела участвовать в разрешении спора о границах.
Кадастровая ошибка, которую собственник исправил, но владелец соседнего участка отказался добровольно согласовать новое местоположение границ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Как правильно составить иск

Для благоприятного исхода дела важно правильно определить его подсудность. Иск подается по месту расположения спорной территории.

Также в таких делах решающее значение имеет исковая давность. Если он превышен, то суд вправе отказать. Имеет смысл заранее рассчитать законный период, чтобы не попасть впросак.

Для земельных споров законодательством установлен срок 3 года. Точка отсчета для каждого конкретного случая своя. Если речь об установлении границ земельного надела, то решающий момент тот, когда истец узнал об установлении спорных границ. Это может быть новый забор или залив фундамента.

Закон также предусматривает ряд исключительных случаев, когда срок давности может быть восстановлен для истца:

долгое отсутствие по рабочим делам (затянувшаяся командировка);
прохождение службы в армии;
одна из сторон проходит лечение в мед учреждении.

Если имела место уважительная причина, то истцу необходимо подать соответствующее заявление о восстановлении срока давности. Образец документа есть в сети. Решение выносит судья. Если он посчитает причину уважительной – дело пойдет дальше.

Право аренды земельного участка может переходить по наследству.

Максимальный срок аренды земли составляет 49 лет. Подробнее об условиях данного вида аренды читайте здесь.

Хотите взять ипотеку в “Абсолют банке”? Описание условий и ипотечных программ вы найдете в нашей статье.

Ходатайство подается в тот же суд, который рассматривал территориальный спор. Ответчик в свою очередь, имеет право обжаловать судебное решение. И это один из самых распространенных сценариев развития ситуации.

Подготовка документальных доказательств

В данном случае подразумевается список приложений, указанный в конце искового заявления. В него входят:

паспорт истца;
нотариально заверенная доверенность на представителя заявителя при его наличии;
свидетельство о праве собственности на объект;
выписка из БТИ о наличии строений на данном участке;
выписка из кадастра;
акт согласования границ и межевой план;
чек об уплате госпошлины;
прочие документы, доказывающие точку зрения заявителя.