Главные черты ипотеки на земельный участок

Сбербанк

Сумма – от 300 000 рублей;
Первоначальный взнос – от 25%;
Срок погашения – до 30 лет;
Процентная ставка – от 12 до 14%;
Условия залога: залог приобретаемого имущества,

Сбербанк выдает самую большую сумму за счет учета дополнительных доходов без подтверждения документами. Кредитует пенсионеров и может выдавать заем до наступления заемщику 75 лет. Достаточно лоялен к заемщикам.

Только два этих государственных банка дают классическую ипотеку на покупку земельного участка, при котором он идет в залог. Остальные предложения банков подразумевают ипотеку под залог имущества.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

участка под ИЖС;
территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

Ипотека на участок в РФ

Ипотека на участок в РФ оформляют также, как и на иные объекты имущественных прав. Отличие заключается в перечне документации, которую нужно предоставить в банк. Руководствоваться рекомендуется федеральным и региональным законодательством (в том числе Лесным кодексом РФ).

Сначала они должны выяснить характер работы. В некоторых случаях такие инспекторы могут заключать частные контракты с группой или работать полный рабочий день в компании или организации.

14 банков, выдающих ипотеку на земельный участок в 2022 году

Чаще всего ипотеку берут для приобретения квартиры, но многие городские жители не против обзавестись загородным домом, а граждане, проживающие в небольших населённых пунктах, могут озаботиться постройкой собственного дома. Индивидуальное строительство возможно только на земле, оформленной в собственность. Ипотека на земельный участок даст возможность купить землю и построить на ней дом своей мечты.

Ипотечное кредитование представляет собой приобретение недвижимости за заёмные средства. При соблюдении определённых условия банк даёт деньги, а заёмщик получает необходимую недвижимость.

Какие документы необходимо предоставить при оформлении ипотеки на земельный участок

Для того, чтобы оформить ипотеку на земельный участок залогополучателю понадобится собрать оформленный должным образом пакет документов. Вот перечень необходимых бумаг:

1. Правоустанавливающий документ на землю.

2. Свидетельство о государственной регистрации собственнических прав на земельный надел.

3. Акт, подтверждающий, что продавец является собственником земли.

4. Кадастровый план земли, который содержит такую информацию:

индивидуальный кадастровый номер;
категории;
виды разрешенного использования;
указание, где участок расположен;
площадь;
цены.

5. Если у покупаемого земельного надела есть совладелец, не достигший совершеннолетия, то понадобится получить разрешение органов попечительства и опеки.

6. Отчет независимого эксперта-оценщика.

7. Справка, подтверждающая, что на приобретаемом земельном участке не имеется построек. Эту бумагу нужно взять в бюро технической инвентаризации.

8. Если надел земли находится в совместной собственности супругов, то нужно получить согласие на продажу от второго супруга. Документ нужно заверить у нотариуса.

3. Акт, подтверждающий, что продавец является собственником земли.

Особенности оформления ипотеки земельных участков

Оформление земельной ипотеки по своей сути относится к виду кредитования, где активом, используемым банком в качестве залога, является участок земли.

Причем требования к тому, какой именно он должен быть, какие элементы права или статуса (титула) собственности должны иметься у него, какие нормативные оценки стоимости (риск, который принимает на себя банк) участка, определяются во многом кредитной политикой конкретного банка.

Федеральное законодательство дает лишь общие условия заключения кредитных соглашений по земельным ипотечным кредитам.

К основным особенностям земельной ипотеки следует отнести следующие моменты:

во-первых, в качестве залога банки могут принять не любой участок земли. В первую очередь ликвидными считаются участки, расположенные в пределах городской черты или поселения, т.е. в пределах, так называемой «красной линии». Также к ликвидным участкам относятся земельные наделы, используемые под ИЖС (индивидуальную жилищную застройку). Причем, на участке должен быть возведен, как минимум, фундамент жилого дома (на стадии нулевого цикла). Сюда также относятся участки, принадлежащие владельцам на праве полной частной собственности в садовых товариществах, используемых на правах ЛПХ (личного подсобного) или фермерского хозяйства.
во-вторых, имеются определенные требования и условия к самому заемщику. Это должен быть гражданин РФ возрастом не менее 25 лет и не более 60-65 лет, с положительной кредитной историей, с отсутствием непогашенных земельных ипотечных займов в других банках;
в-третьих, средняя ставка кредитования по земельным займам, как правило, несколько выше, чем при оформлении ипотеки в коллективных формах жилищного строительства (жилых комплексах). Такая разница по ставкам процента кредита может доходить до 10% и выше;
в-четвертых, сроки предоставления займа по земельной ипотеке обычно не менее 10 лет. Но банки, как следует из практики, предпочитают давать такие займы на сроки до 25 — 30 лет.
в-пятых, список документов, предъявляемых заемщиком при оформлении заявки на ипотечный земельный займ, включает в себя не только документ о праве собственности. В него обязательно входят кадастровый паспорт участка, сертификат о межевании, а также сертификат оценки, произведенной независимым оценщиком и страховой полис, как на сам актив, так и на его владельца (страхование жизни).
в-шестых, практически все земельные ипотечные займы оформляются только при внесении первоначального взноса. Редко сумма такого взноса бывает ниже уровня 25-30% от величины кредита.

Ко всем этим особенностям оформления кредита под залог земельного участка также следует добавить и региональную специфику, зависящую от конъектуры земельного рынка в той или иной области, крае и республике страны.

Что говорит законодательство?

К сожалению, подробной регламентации в действующем законодательстве вопроса о том, возможно ли приобретение земельного участка в ипотеку или нет, не содержится.

И здесь, при обращении в банк за подобным займом потенциальному покупателю следует опираться на главу 32 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая регламентирует вопросы осуществления сделок по купле-продаже имущества.

Именно в этой главе зафиксированы положения о том, что покупатель при совершении сделки может использовать как свои собственные средства, так и взятые взаймы у различных кредитных организаций.

Однако, из-за своеобразности земельных участков как объектов недвижимости, далеко не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты на их приобретение.

Это далеко не полный перечень требований, которые предъявляются к конкретному участку.

Ипотека земельных участков

См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах” Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

- § 3 главы 23 ГК РФ;
- ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании .

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков :

- находящихся в государственной или муниципальной собственности ( внимание! см. ниже!), а также
- участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

1. на основании договора;
2. на основании закона.

Плюсы

Кредит подходит гражданам, предпочитающим городской жизни загородную. Обычно за земельном наделе ведется возведение объектов недвижимости: и строительство дома, бани, хозяйственных пристроек.
В некоторых случаях, загородный участок с жилым домом обходится дешевле, чем покупка квартиры в городской черте, особенно в центральных районах населенного пункта.
Дом строится на участке по проекту собственника: учитываются его желания.
Владелец земельного надела имеет возможность осуществлять подсобное хозяйство. Только стоит помнить, что купленная земля должна быть предназначена под эти цели.

километраж от населенного пункта по удаленности;
наличие, отсутствие коммуникаций: газ, вода, канализация;
назначение и ВРИ участка.

Кто получит одобрение от банка?

Одобрит заявку банк, если клиент является гражданином Российской Федерации, будет иметь возраст от 21 года, прописку, стабильную официальную работу, достаточный доход для погашения кредита и хорошую кредитную историю.

Естественно, человек, имеющий черную заработную плату и недостаточный оклад для погашения ежемесячной суммы не может рассчитывать на положительный исход дела с одобрением заявки. Также в 99% случаев заявки от клиента, имеющего просрочки в банке будут отклонены.

Выбор банка и ознакомление с его предложениями и требованиями;
Подбор нескольких понравившихся участков, отвечающих всем банковским запросам (в итоге, банк даст положительный ответ одному варианту или предоставит выбор клиенту);
Подача заявки и одобрение банком заявки;
Подготовка со сбором необходимой документации;
Проверка бумаг на подлинность;
В случае отсутствия дополнительных вопросов от банковских работников — получение средств на покупку участка и его дальнейшую регистрацию в собственность.

Кто может быть оценщиком

N102-ФЗ от 1998 года, в ст. 67, п. 1 содержит отсылочную норму к законодательству, которое регулирует оценочную деятельность в РФ. Проведение мероприятия по оценке имущества осуществляется экспертами. Огни обязаны иметь соответствующую лицензию, в частности, с 2006 года они должны быть членами СРО.

Залоговая стоимость участка, который передается в залог по соглашению, устанавливается по договоренности между сторонами. Иными словами, гражданин, который хочет получить земельный участок в ипотеку, должен иметь на руках досье от оценщика.

Оценочная практика включает в себя 2 вида оценки участка земли:

Массовая.
Индивидуальная.

Первый вариант оценки подходит для работы с несколькими участками. Второй вариант — с одним земельным наделом.

Для того чтобы провести оценку земельного участка, необходимо представить специалисту документы:

Документы правоустанавливающего характера на объекты недвижимости. В частности, выписка из КГРП, договор купли-продажи и т.д.
Кадастровый паспорт.
Справки об обременениях.
Справки из БТИ.
Если на земельном участке находятся строения, то необходима вся документация на них.

Для расчета стоимости земельного надела необходимо оценщику обладать информацией о состоянии объекта недвижимости на настоящий момент времени, физического состояния, характера использования.

спрос на подобные объекты недвижимости;
количество предложений о продаже;
характеристика участка.

Документальные основания для положительного решения банка

Каждый кредит сопровождают бумаги, с их помощью доказываются факты платежеспособности, подтверждаются моменты, которые способствуют принять тот или иной вердикт.

Документальная комплектация, чтобы выдали земельную ипотеку:

Госрегистрация недвижимости, подтверждение собственности.
Разрешение на использование данной территории, кадастровая планировка, оценка площадей.
Согласие совладельцев на продажу.
Экспертное заключение.
Выписка из БТИ, утверждающая отсутствие строений.

Заемщик обязан подтвердить свою надежность:

паспортом гражданина РФ с постоянной пропиской в регионе, который обслуживает кредитор;
трудоспособным возрастом, совершеннолетним и не пенсионным;
постоянной работой и достаточным доходом, это докажут данные справки от работодателя 2 НДФЛ, копия трудовой книжки;
необходим уровень заработка, чтобы ежемесячно вносить сумму, рассчитанную банком.

Чистоту кредитной истории проверит менеджер банка, и если клиент внесен в черный список другими финансовыми учреждениями, не нужно надеяться на положительный результат, будет отказ. Между подобными заведениями существует обмен как благоприятной, так и негативной информацией.

В каждом банке свои условия и требования, узнать их точность, можно только после личного посещения учреждения. В этом случае не стоит экономить на времени, изучить предстоит все возможные нюансы, чтобы дать правильную оценку своих возможностей.

Документы

К ходатайству прикладываются документы, которые смогут подтвердить подлинность личности заявителя (если речь идет о людях, имеющих статус физического лица) либо подтвердить законность осуществления действий индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), выписка из ЕГРН на конкретный участок, в отношении которого должна быть осуществлена процедура.

В том случае, если действующее законодательство предусматривает необходимость проведения специализированной экологической экспертизы в отношении того или иного участка, потребуется также и заключение экспертной комиссии по результатам выполненных работ.

В случае выявления несоответствия документов или лица, подавшего их, указанным требованиям, все бумаги возвращаются заявителю в срок не более тридцати дней с момента их получения, сопровождаемые мотивированным отказом в принятии с подробным указанием причины отказа.

В течение трех месяцев документы рассматривает Правительство РФ в отношении земель, переданных в его ведение. Два месяца отводятся исполнительным органам в субъектах и муниципалитетах.

По результатам рассмотрения ходатайства выносится соответствующий акт, в котором указывается присвоенная категория или установленный вид разрешенного режима пользования или целевого назначения, дата принятия решения о таком установлении.

Срока окончания действия у такого акта нет, так как следующий может быть принят в любой момент в результате наступления соответствующих оснований.

В течение четырнадцати дней с момента фиксации вынесенного решения путем составления акта последний должен быть направлен заявителю.

В 2017 году с России будут увеличены пенсии у военных! Подробнее об этом событии узнайте в статье.

В 2017 году произошли некоторые изменения в выплате пособия по безработице. В нашем материале есть вся нужная вам информация.

Категория земель, установленные вид разрешенного режима пользования и целевого назначения – ключевые понятия, используемые в земельном праве относительно земельных территорий.

Может ли быть несколько ВРИ у одной территории?

В п.1. ст.37 Градостроительного кодекса подразумевает, что виды разрешенного использования устанавливается по трем категориям:

Основные.

Пример: «Для территориальной зоны «Зона индивидуальной жилой застройки», установленной муниципальными правилами землепользования, основным ВРИ станет строительство частных домов. Для использования участка по его прямому назначению собственнику не потребуется получать отдельное разрешение.»

Классификатор видов использования введенный в 2015 году содержит в себе 12 обобщенных категорий видов, каждая из которых содержит уточненные ВРИ (подробнее о классификаторе ВРИ можно узнать тут). Именно уточненные виды указываются в градостроительном регламенте чаще всего. В случае, если регламентом устанавливается обобщенный ВРИ, правообладатель может вести любую деятельность, включенную в уточненные виды.

Пример: Для земель населенных пунктов одним из общих ВРИ может быть «Жилая застройка», в состав которой входят различные уточненные разновидности допустимой хозяйственной деятельности. Если градостроительный регламент не уточняет, какие именно это могут быть жилые застройки, то собственник может построить на своем участке любой из следующих объектов:

малоэтажная жилая застройка;
приусадебный участок;
передвижное жилье;
среднеэтажная застройка и т.д.

Условно разрешенные. Такие виды использования допускаются правилами землепользования только после получения собственником разрешения от уполномоченных органов.

Пример: Размещение продуктового магазина (условно разрешенный вид – код 4.4. «Магазины» в Классификаторе ВРИ ) в зоне малоэтажной жилой застройки.
Вспомогательные. Главный смысл вспомогательных ВРИ в том, чтобы обеспечить функционирование хозяйственных сооружений основного или условно разрешенного вида использования. Постройка вспомогательных объектов может быть только дополнением к основным.

Пример: Строительство автостоянки рядом с магазином (код 4.9. «Обслуживание автотранспорта»).

Постановление или решение об утверждении того или иного ВРИ выносит орган МСУ или иной уполномоченный, в зависимости от статуса правообладателя, орган.
Собственник направляет постановление в органы кадастрового учета.
К постановлению прилагается заявление собственника о внесении изменений в Государственный Кадастр.

Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка

Установление (изменение) вида разрешенного использования

Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен или изменен двумя способами:

1. На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования правообладателем земельного участка из тех видов, которые установлены Правилами землепользования и застройки.

2. На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом. Такое постановление (решение) может быть подано в орган кадастрового учета самим правообладателем земельного участка с заявлением об учете изменений, или может быть направлено принявшим его органом в порядке информационного взаимодействия.

Как можно воспользоваться первым способом?

В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) вправе выбрать любые основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними (ст. 37 ГрК РФ).

В этом случае для изменения сведений единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка на бланке Заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости в графе «Иные предусмотренные законодательством РФ сведения» раздела 3.1.1 указываются реквизиты акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки, реестровый номер границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс) в соответствии с правилами землепользования и застройки, выбранный правообладателем вид разрешенного использования земельного участка (в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в Правилах землепользования и застройки).

В случае, если сведения о соответствующей территориальной зоне, в которой расположен земельный участок не внесены в единый государственный реестр недвижимости, то к Заявлению об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости прикладывается справка, выданная уполномоченным органом местного самоуправления (в том числе Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета) об отнесении соответствующего земельного участка к определенной территориальной зоне.

Согласно ч.4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (т.е. правообладатель не вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования, предусмотренный территориальным зонированием):

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Для установления или изменения вида разрешенного использования вторым способом органу государственной власти или органу местного самоуправления необходимо подготовить постановление (решение) об изменении вида разрешенного использования в соответствии с Приказом от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Последнее обновление: 20 августа 2019, 8:17

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;