На чём основано решение собственника об объединении земельных участков

Объединение наделов с разным разрешенным использованием

Если необходимо объединить территории с разным разрешенным использованием (к примеру, на одном ведется строительство, а другой предназначен для сельского хозяйства), законодательство требует привести их к одному и тому же виду.

Нужно обратиться в местную администрацию и внести соответствующие изменения в реестр прав на недвижимость и документы на собственность.

После приведения участков к единой категории и виду пользования собственники должны подать в местную администрацию оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов, личных паспортов, кадастрового паспорта и межевого плана, а также предоставить заявление на проведение соответствующей процедуры. После согласования с администрацией проводится межевание. Затем собственнику или собственникам следует подать в кадастровую палату заявление с просьбой поставить новый надел на учет.

В итоге гражданину выдадут новый кадастровый паспорт и свидетельство на право собственности. Важно помнить, что целевое использование наделов находится под строгим контролем государственных органов. Нарушителей могут обязать выплатить штраф или даже лишить права собственности на угодье.

В итоге гражданину выдадут новый кадастровый паспорт и свидетельство на право собственности. Важно помнить, что целевое использование наделов находится под строгим контролем государственных органов. Нарушителей могут обязать выплатить штраф или даже лишить права собственности на угодье.

Участки с обременением

Обременение земельного участка – это ограничения, которые не позволяют проводить с ним полный перечень действий.

• сервитут;
• ипотечное;
• долгосрочное;
• концессионное;
• арест, исходя и решения суда;
• доверительное управление.

Перед объединением участков нужно разрешить проблемы с обременениями, иначе в некоторых случаях будет невозможно объединить две площадки, а в некоторых – ограничения распространятся и на них.

Для ИЖС список дополняется проектами территории и здания, а также соглашением в письменной форме от владельцев и соседей. После получения разрешения, нужно подавать документы в Росреестр, для редактирования данных в ЕГРП и документы о собственности.

Этап №1 — Заказываем межевание участков

Даже если на участки недавно делали межевание и на каждый есть межевой план, то все равно придется сделать новое межевание и получить новый межевой план. По-другому никак, ведь потребуется межевой план на общий образованный участок.

Заказать межевание нужно у кадастрового инженера, который является членом СРО — ст. 29 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Цены везде разные, от 10 тыс.руб.

Как оформить в собственность земельный участок — инструкция, законы, стоимость. В этой статье я подробно расскажу как выкупить часть земли у соседей.

С кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию. Для этого ему нужно принести: паспорта собственников; документы о праве собственности — свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН на каждый участок (как и где заказать выписку ЕГРН); договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п. Если участком владеют несколько собственников, но им нужно подписать соглашение об объединении участков. Образец даст кадастровый инженер.

При объединении участков межевание можно сделать двумя способами:

Кадастровый инженер не выезжает на участки.

Так можно сделать, если на участки уже делали межевание и собственник на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд. Инженер все оформит на компьютере. Если межевание не проводилось, то требуется второй способ. Я лично советую его.

Кадастровый инженер выезжает на участки и уточняет их границы.

Часто фактические границы участков не совпадают с границами в кадастре. На участках инженер или геодезист отметит все углы участка по координатам, которые указаны в кадастре. Это он сделает с помощью специального спутникового приемника. Услуга называется вынос точек в натуру.

Если по факту какой-либо угол участка сдвинут на 10 — 20 см., то это не критично. Часто бывает, что весь участок немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы участков. Поэтому лучше заказать выезд инженера и все перепроверить.

Часто бывает, что участок по факту сдвинут и наслоился на другой

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

В итоге кадастровый инженер согласует полученный план с владельцами. Если все верно, то будет составлен межевой план, который должен быть на бумаге и на диске в электронном виде (в формате XLS). В плане будут указаны границы нового участка и информация о нем.

Если участками владеет один собственник, то он пишет решение об объединении. Пишется в свободной форме — скачать образец решения.

Если исходный участок в аренде

Образование земельного участка допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется , если происходит:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда , предусматривающего объединение земельных участков в обязательном порядке.

Если у вас есть вопросы по теме объединения земельных участков, пишите в комментариях!

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Ваш случай описан в п.13

Шаг 2. Составление нового межевого плана

После получения заявки специалист Росреестра или частной компании выезжает на местность и проводит все необходимые изыскания для того, чтобы можно было корректно составить новый межевой план на землю. Как правило, работа занимает 1-2 дня. Ее результатом является готовый документ, отражающий схему нового земельного участка, получившегося благодаря объединению прежних.

являюсь собственником двух земельных участков:

Зачем проводится слияние земельных участков

Одного волеизъявления от одного участника процедуры недостаточно, необходимо его затребовать и у того собственника, с кем хотели бы объединить территориальные единицы. Кроме этого нужно придерживаться и условия о неизменности вида допустимого использования и целевого предназначения сливаемых наделов.

Объединить можно сразу несколько земельных участков, если они имеют смежные территориальные границы и относятся к одной категории. Даже если вид разрешенного использования будет разным, нужно будет перевести их в одну категорию. Если земля находится в аренде у одного арендатора, он будет являться единоличным хозяином земельного участка. Долевое пользование возникает, когда собственников больше одного человека.

Список причин, по которым может потребоваться слияние смежных территорий:

1. Увеличить рыночную стоимость территориальной единицы. Так, на рынки недвижимости, маленькие участки стоят в разы дешевле, нежели большие плантации.
2. Постановка участка на кадастровый учёт по упрощённой схеме. Это удобно юридическим лицам и компаниям. Объединение земельных участков даёт возможность сэкономить на оплате налогов.
3. Чтобы построить большой жилой дом. При получении разрешения на ведение строительных работ так же не возникнет каких-либо отягощающих обстоятельств.

Если до момента инициации этой процедуры не было проведено межевание, начать нужно именно с этого пункта. Без него даже не примут документы к рассмотрению. Для этого нужно будет пригласить кадастрового инженера, после получения всех выписок, можно приступить к сбору бумаг и остальным действиям.

1. Увеличить рыночную стоимость территориальной единицы. Так, на рынки недвижимости, маленькие участки стоят в разы дешевле, нежели большие плантации.
2. Постановка участка на кадастровый учёт по упрощённой схеме. Это удобно юридическим лицам и компаниям. Объединение земельных участков даёт возможность сэкономить на оплате налогов.
3. Чтобы построить большой жилой дом. При получении разрешения на ведение строительных работ так же не возникнет каких-либо отягощающих обстоятельств.

Объединение земельных участков одного или группы собственников

Сама процедура объединения земельных участков может быть простой, когда оба участка принадлежат одному владельцу – физическому лицу, не имеют обременений, земли имеют одинаковое целевое назначение.

Юристы «Юридического центра Сиан» оказывают гражданам и юридическим лицам квалифицированную юридическую помощь в объединении замельных участков.

На практике встречаются сложные случаи, разрешить которые по силам только команде опытных профессиональных юристов, а порой не обойтись и без судебного разбирательства.

Юристы «Юридического центра Сиан» оказывают гражданам и юридическим лицам квалифицированную юридическую помощь в объединении замельных участков.

Объединение нескольких земельных участков в один в 2022 году

Необходимость объединения двух или большего количества земельных участков возникает нередко. Она может быть вызвана желанием увеличить рыночную стоимость объекта недвижимости или планами строительства большого по площади жилого дома.

Ответ на вопрос, как объединить земельные участки, содержится в двух статьях Земельного кодекса — ст. 11.2 и ст. 11 .6. Некоторые принципиально важные моменты процедуры регламентируются положениями №218-ФЗ (датирован 13 июля 2015 года), определяющем порядок госрегистрации объектов недвижимого имущества. В статье рассматривают основные правовые аспекты объединения участков земли, включая обязательные условия, требования к наделам и последовательность предпринимаемых действий.

Ответ на вопрос, как объединить земельные участки, содержится в двух статьях Земельного кодекса — ст. 11.2 и ст. 11 .6. Некоторые принципиально важные моменты процедуры регламентируются положениями №218-ФЗ (датирован 13 июля 2015 года), определяющем порядок госрегистрации объектов недвижимого имущества. В статье рассматривают основные правовые аспекты объединения участков земли, включая обязательные условия, требования к наделам и последовательность предпринимаемых действий.

Энциклопедия судебной практики. Объединение земельных участков (Ст. 11.6 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Объединение земельных участков
(Ст. 11.6 ЗК)

1. В ст. 11.6 ЗК РФ закреплены основные правила и условия объединения земельных участков

Основные правила и условия, которые должны соблюдаться при объединении земельных участков, закреплены в статье 11.6 Земельного кодекса РФ.

2. Перечень установленных в ст. 11.6 ЗК РФ запретов на объединение является исчерпывающим

Судами учтено, что пункт 5 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет лишь на объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования.

3. Статья 11.6 ЗК РФ не содержит запрета на объединение земельных участков разных форм собственности

Поскольку ст. 11.6 ЗК РФ не содержит запрета на объединение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с земельным участком, находящимся в частной собственности, вывод суда о том, что его требование противоречит положениям данной нормы, является ошибочным.

4. Объединение земельных участков не влечет за собой прекращения права собственности

Суд не учел, что при образовании земельного участка как путем раздела, так и объединения, прекращается лишь существование земельных участков, из которых произведен раздел или которые были объединены. Прекращение права собственности ни раздел (статья 11.4 Земельного кодекса РФ), ни объединение (статья 11.6 Земельного кодекса РФ) земельных участков за собой не влекут.

5. Объединение сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках возможно только при объединении земельных участков в порядке ст. 11.6 ЗК РФ

Объединение сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках, как заявлялось истцом, возможно только в случае объединения земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что сторонами настоящего спора объединение принадлежащих им земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ, не осуществлялось, правовых оснований для понуждения одной из сторон к объединению земельных участков не имеется, при таких обстоятельствах правомерным является отказ в удовлетворении исковых требований об установлении общей равной долевой собственности на единый земельный участок.

6. Обязательным условием объединения земельных участков является существование двух и более земельных участков, имеющих общие границы

Необходимым условием объединения земельных участков является существование двух и более земельных участков, а также общие границы между ними, поскольку при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).

7. Статья 11.6 ЗК РФ не предусматривает возможности образования земельного участка посредством объединения участков, один из которых предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другой находится в государственной собственности и ранее предоставлялся в аренду

Заявители обратились за формированием нового земельного участка из двух участков. Статья 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности образования земельного участка посредством объединения участков, один из которых предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а другой находится в государственной собственности и ранее предоставлялся в аренду.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для утверждения органом местного самоуправления границ и схемы расположения по данному адресу нового земельного. Но основании изложенного суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконными оспариваемых действий Земельного комитета города, а также о том, что председатель земельного комитета является ненадлежащим ответчиком, и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ –> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В “Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ” собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на апрель 2022 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке “Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ” использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.

1. В ст. 11.6 ЗК РФ закреплены основные правила и условия объединения земельных участков

Условия объединения земельных участков

Объединение земельных участков признается законным, если его осуществление не влечет за собой нарушения действующих местных и Федеральных законодательных норм в области земельного права.

Успешность слияния обеспечивают следующие факторы:

1. Участки, предназначенные к соединению, должны входить в одну категорию и иметь общий вид разрешенного использования. Практика показывает, что даже смежные землевладения могут различаться по целевому назначению. Поэтому еще до начала процесса объединения, владельцу стоит прояснить данный вопрос в администрации. Если участки входят в земли разной категории использования – в слиянии будет отказано.
2. Территориально участки, которые будут объединяться, должны располагаться в одном населенном пункте, а также обладать общей границей. Недопустимо слияние наделов, расположенных удаленно друг от друга или разделенных участком третьего лица, не участвующего в объединении.
3. Площадь образованного участка не должна превышать максимально допустимый размер, установленный муниципальными органами власти для земель данной категории.
4. Границы вновь образованного надела определяются компетентными специалистами в соответствии с законодательными нормами (по отсутствию изломанности, вклинивания в другие земли и т.п.) и не должны препятствовать землепользованию и охране угодий.
5. Для слияния земель, принадлежащих разным собственникам, требуется их письменное согласие на соединение. При этом оговаривается, каким образом полученный надел будет использоваться, и какими правами будет обладать каждый владелец.
6. Арендованные земли могут объединяться лишь по разрешению законного владельца и при его непосредственном участии.
7. Наделы земли, находящиеся у граждан в бессрочном использовании или в наследуемом владении объединяются только в том случае, когда ими владеет один человек на одних и тех же правах (например, оба надела в наследуемом владении).

На первоначальном этапе собственник участков, планирующий их объединение должен провести подготовительные мероприятия. К ним относят выяснение вопроса о возможности слияния (оценка параметров объединяемых земель на соответствие условиям, прописанным в статье 11 ЗК) и обращение к специалистам по межеванию для составления техплана будущего участка с обозначением его новых границ и акта их согласования. После получения пакета межевой документации, владелец ставит получившийся земельный надел на временный кадастровый учет и может приступать к непосредственным действиям по объединению земли.

Требования к землевладениям

Очевидно, что объединение территорий доступно не во всех ситуациях. Для прохождения процедуры, необходимо соблюсти ряд требований, зафиксированных на законодательном уровне. Требования предъявляются к субъектам предстоящего объединения. Несоответствие землевладений хотя бы одному из требований грозит однозначным отказом уполномоченной инстанции в проведении процедуры объединения.

• Подлежащие объединению земли обязательно должны обладать смежными границами, т. е. располагаться в непосредственной близости друг от друга.
• Границы землевладений должны быть определены должным образом, т. е. в рамках проведения соответствующих кадастровых мероприятий — межевания.
• Информация о проведенном межевании должна найти отражение в базе ГКН. Если необходимые данные отсутствуют, то процедуре объединения предшествует межевание территорий.
• Объединяемые земли должны принадлежать к единой категории;
• Допустима принадлежность земель к различным видам разрешенного использования, т. к. землевладелец наделен полномочиями по самостоятельному выбору вида использования для создаваемого объекта недвижимости.
• Объединяемые территории должны относиться к единому населенному пункту и не выходить за его пределы.
• Объединение территорий с правом бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и пожизненного владения возможно лишь при соблюдении условия принадлежности одному и тому же лицу.
• На территориях, где ранее было разрешено эксплуатировать объекты недвижимого имущества, данное право сохраняется и по окончании мероприятия.
• Новый участок не должен создавать препятствий к размещению построек с различным назначением и обладать прочими недостатками, создающими сложности или делающими невозможным рациональное использование и охрану местности.
• Новое землевладение должно быть лишено изломанных границ, участков вкрапливания и вклинивания.
• Проводимые мероприятия не должны приводить к нарушению законодательных норм, принятых в РФ.

Если рассматривать заключительный пункт более тщательно, то наибольшее значение имеет соблюдение норм минимальных и максимальных размеров землевладений. Они должны быть соблюдены инициатором процедуры объединения территорий.

Проведение необходимых кадастровых мероприятий на местности;

Споры, возникающие при объединении земель

Процедура слияния участков иногда вызывает конфликты между владельцами или соседями. Основные проблемы, возникающие при объединении земель:

• Несогласие собственников пограничных ЗУ с новыми границами объекта;
• Конфликты между собственниками объединяющихся частей;
• Отказ регистрационной палаты в проведении процедуры.

Если разногласия возникают между владельцами участков, которые участвуют в объединении, решать их лучше самостоятельно. Если соглашение не будет достигнуто, то процедуру проводить нельзя.

Бывают такое что установленные границы новообразованного ЗУ вызывают споры. За редким случаем при межевании земли соседи должны дать письменное согласие или отказ. Если решить конфликт мирно не получается, нужно обратиться в суд.

Бывают случаи, когда процесс объединения участков приостанавливает Росреестр. В этом случае регистратор должен дать письменное обоснование отказа с указанием причин. Заявитель после устранения недочетов может повторно подать документы на рассмотрение. Обжаловать решение Государственного реестра можно в суде или вышестоящей инстанции.

Перед началом мероприятий нужно учесть следующие нюансы:

Документы

Для подачи заявки понадобятся:

• паспорт заявителя или регистрационные данные компании;
• ИНН;
• заявка в письменной форме;
• квитанция о внесении задатка для тех, кто участвует в торгах.

Для оформления договора понадобятся:

• удостоверение личности арендатора;
• кадастровый паспорт земельного надела;
• документы, подтверждающие право на льготу – для льготников.

Порядок заключения договора предусматривает льготы на аренду.

Следующие льготные категории граждан могут оформить сделку с муниципалитетом на особых условиях: по сниженной ставке или бесплатно (зависит от назначения и целей):

• многодетные семьи – понадобится удостоверение и свидетельства о рождении всех детей;
• семьи с детьми-инвалидами – понадобится справка МСЭ, свидетельство о рождении ребёнка;
• очередники, нуждающиеся в расширении жилья – справка из соцзащиты;
• пенсионеры – пенсионное удостоверение;
• инвалиды – справка МСЭ;
• сельские работники и молодые специалисты, переехавшие жить в село – соответствующие трудовые договора или подтверждение участия в программе «молодые специалисты»;
• военнослужащие, ветераны горячих точек и ВОВ – военные удостоверения, справки;
• граждане, имеющие награды – наградное свидетельство.

Это примерный список, в который региональные документы могут вносить коррективы. Льготник обязательно должен предоставить оригинал документа, подтверждающего особое право на получение земли муниципалитета в аренду.

Регистрация договора обязательна, если он заключён на срок более чем 1 год. Для регистрации в Росреестре потребуется:

• те же документы, что на составлении договора;
• сам договор;
• квитанция о госпошлине.

Срок действия договора аренды условно лимитирован: заключить сделку можно не более чем на 49 лет (долгосрочные отношения – заключённые на период от 5 до 49 лет). После окончания действия соглашения оно может быть продлено неограниченное количество раз. На такой срок выдаются земли без капитальных построек и жизненно-важных объектов (газопровод, водопровод, электрический столб и тд).

Особенности получения под ЛПХ

Получить земельный надел под личное подсобное хозяйство могут граждане РФ, вне зависимости от того, в городской или сельской местности они зарегистрированны. Стандартным размером такого участка является площадь в половину гектара, но закон разрешает увеличивать эту величину в 5 раз, то есть максимальные размер земли пол ЛПХ, выделенной администрацией сельского поселения, может быть равна 2,5 га.

Для того чтобы ее получить, необходимо доказать, что участок будет использован именно для этой цели и что заявитель имеет основания для расширения своего личного хозяйства, вне целей получения коммерческой выгоды. Например, такое право имеют многодетные семьи с невысоким уровнем дохода, для которых ЛПХ будет являться средством к существованию.

• паспорт;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей;
• справка о составе семьи;
• справка, полученная в домоуправлении о метраже жилой площади;
• выписка из домовой книги;
• справка из регистрационного отдела об отсутствии земель;
• документы, предусматривающие различные льготы.