Основные риски покупки участка без межевания

Каковы риски покупки земельного участка без межевания?

Можно ли до 31 декабря 2017 купить земельный участок (СНТ) у собственника без оформления межевого плана, на основании правоустанавливающих документов. Далее самостоятельно оформить межевой план в начале 2018 года. Продавец настаивает на срочной продаже участка. Какие риски у меня как у Покупателя возникают в этом случае?

    межевание
  • Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

  • 53 ответа
  • 12 отзывов

Добрый день Наталья!

Согласно «Дорожной карте», утвержденной Постановлением Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236-р, с 1 января 2018г. установлен запрет на распоряжение земельными территориями в случае, если их границы не закреплены на местности.

Также, обязательность проведения данной процедуры с 2018 года, закреплена в Федеральном Законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязательно ли проводить межевание земли в 2017 году?

Обязательно в случаях, если:

Вы собираетесь приобрести право собственности или оформить аренду надела из земель, право собственности на которые не разграничено. Проще говоря, оформить купчую с муниципальным образованием (например, осуществить выкуп земли под объектом недвижимого имущества) или заключить договор аренды.

Вы собираетесь осуществить раздел участка или его объединение.

Необходимо оформить разрешение на строительство объекта недвижимого имущества на данной земле.

Иных случаях, когда требование о межевании четко не установлено действующим законодательством, но юридические или физические лица требуют осуществить данную процедуру для осуществления определенных сделок (например, передача в залог).

Не обязательно в случаях, прямо предусмотренных Законом, а именно:

Совершение сделок с землей, предназначенной для ведения личного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и гаражного строительства.

Перевод участка из постоянного бессрочного пользования в собственность. При условии, что имеются все правоустанавливающие документы.

Внесение в единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) сведений о ранее возникшем праве. То есть, когда у граждан имеются документы, подтверждающие возникновение их прав на землю, которые выданы в соответствии с нормами законодательства, действующими в тот период времени.

Садовые некоммерческие товарищества В большинстве случаев участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, предоставлялись различным товариществам. Таким как: садовые некоммерческие товарищества (СНТ); дачные некоммерческие (ДНТ); садово-огороднические (СОТ). Условно все вышеперечисленные территории можно назвать «дачными».Чаше всего они выделялись и предоставлялись членам товарищества до появления Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (22.08.2007г.). В собственность товарищества для организации его деятельности представлялся земельный массив, на который возникало право общей совместной собственности всех его членов. Далее на общем собрании выбирался председатель, определялись границы, местоположение и размер земельных наделов, которые в последующем предоставлялись каждому члену кооператива. Каждый кооператив должен иметь карту (графический материал) своего товарищества. На нее должны быть нанесены все переданные в собственность членов участки, дороги, места общего пользования и т.д. Поэтому каждый собственник в товариществе может достаточно точно определить местоположение своего надела на местности. Однако, повторим, с 2018 г. действия по распоряжению любым земельным участком (продажа, дарение, мена, передача в залог, аренду и т.д.) будет требовать межевания. Межевание дачных участков имеет небольшие особенности. В первую очередь, это связано с необходимостью согласования границ, примыкающих к землям общего пользования с председателем товарищества. Согласовать границы с соседями можно как в индивидуальном порядке, так и на общем собрании, на которое соседи приглашаются письмами с уведомлением о вручении. Если кто-то из соседей не явился, но был надлежащим образом уведомлен, его согласие считается полученным. Если имеется кадастровый паспорт Информация о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (далее ГКН) может быть внесена, как о ранее учтенном, на основании любого документа, подтверждающего, что ранее он был зарегистрирован в установленном порядке. А также, на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с нормами действующего законодательства. В настоящее время, большинство сведений об участках в ЕГРН внесены, как о ранее учтенных. Площадь их является декларированной, а сведения о местоположении, как на публичной, так и на дежурных кадастровых картах отсутствуют. Таким образом, наличие кадастрового паспорта не подтверждает, что территория имеет межевание, и не исключает проведение этой процедуры

Согласно «Дорожной карте», утвержденной Постановлением Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236-р, с 1 января 2018г. установлен запрет на распоряжение земельными территориями в случае, если их границы не закреплены на местности.

Покупка участка без межевания. Какие риски?

Вопрос «можно ли купить участок без межевания?» не менее актуален, чем «реально ли продать участок, на который нет межевого плана?». Рассмотрим их оба. Также в статье приводится инструкция по приобретению такого участка и описание рисков данной процедуры.

В Земельном кодексе сказано, что продать можно недвижимое имущество, которое подходит под следующие требования:

  • не обременено залогом,
  • у владельца есть правоустанавливающие документы,
  • является приватизированным.

Обязательным условием является регистрация договора купли-продажи в МФЦ. Если собственников несколько, нужно письменное согласие каждого на продажу земельного надела.

Важно! Законодательство не запрещает продавать земельные участки, на которых не выполнялось межевание, так что купить участок без межевания можно.

Для постановки земельного участка на кадастровый учет процедуру межевания делать не обязательно (например, оформлен по дачной амнистии). Если надел занесен в единый государственный реестр недвижимости, с ним можно производить манипуляции:

  • Юрист, без которого решить земельный вопрос невозможно
  • Земельный вопрос и консультация юриста по его решению
  • Квалифицированный юрист и земля, сменяющая хозяина
  • Земля и пользование землей – виды права
  • Земельный спор и его разрешение в суде
  • «Споры по недвижимости адвокат»
  • Причины, по которым может быть необходимо судебное разрешение земельных споров
  • сдавать в аренду,
  • вносить в завещание,
  • обменивать на иное имущество,
  • передавать в дар
  • осуществлять куплю-продажу.

Теперь детально рассмотрим процедуру покупки участка, на котором не производилось межевание.

Вопрос «можно ли купить участок без межевания?» не менее актуален, чем «реально ли продать участок, на который нет межевого плана?». Рассмотрим их оба. Также в статье приводится инструкция по приобретению такого участка и описание рисков данной процедуры.

Купить и продать участок без межевания: чем грозит

Межевание – проводимая кадастровым инженером процедура по установлению границ и местоположения земельного участка в привязке к местности. Она позволяет конкретизировать ранее декларированный участок и поставить его на кадастровый учет. До 2017 года проводить сделки с немежеваннымы наделами и были запрещены законом. Затем, с принятием нового закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ ситуация изменилась. Но все меняется и теперь прежде чем покупатель подпишет договор, он задумывается, допускается ли законом покупка и продажа участка без межевания в 2020 году и, какие риски она несет.


Межевание – проводимая кадастровым инженером процедура по установлению границ и местоположения земельного участка в привязке к местности. Она позволяет конкретизировать ранее декларированный участок и поставить его на кадастровый учет. До 2017 года проводить сделки с немежеваннымы наделами и были запрещены законом. Затем, с принятием нового закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ ситуация изменилась. Но все меняется и теперь прежде чем покупатель подпишет договор, он задумывается, допускается ли законом покупка и продажа участка без межевания в 2020 году и, какие риски она несет.

Продажа участка без межевания в 2020 году

Продажа земельного участка без межевания – популярная сделка на рынке недвижимости. У владельцев наделов часто возникает вопрос: законно ли это? Будет ли зарегистрирована сделка, не возникнет ли проблем у продавца или покупателя? Специалисты компании «СкайЛайн» разобрали для вас юридические и кадастровые аспекты таких сделок, ответили на актуальные вопросы:

  • Можно ли продать участок без межевания в 2020 году?
  • Существуют ли отличия для земли, на которой возведен жилой дом, дача или другие строения?
  • В каких случаях нужно делать обязательное межевание?

Продажа земельного участка без межевания – популярная сделка на рынке недвижимости. У владельцев наделов часто возникает вопрос: законно ли это? Будет ли зарегистрирована сделка, не возникнет ли проблем у продавца или покупателя? Специалисты компании «СкайЛайн» разобрали для вас юридические и кадастровые аспекты таких сделок, ответили на актуальные вопросы:

Стоит ли покупать земельный участок без межевания

Несмотря на то, что по закону нет запрета на покупку участков без межевания, могут возникать различные проблемы. Причем это возможно даже при сделке с умным продавцом. Одной из них может стать споры с соседями. Особенно это реально, если при оформлении участка указан неточный или несоответствующий реальному размер, в результате участок заходит на территорию соседей. Решение проблем, касающихся проблем определения границ земельного участка, происходит лишь по итогам судебных разбирательств и требуется весьма затратная экспертиза из соответствующего ведомства.

Установленные точным образом границы земельного участка достаточно важны, ведь если покупатель в дальнейшем планирует застраивать территорию, то процедура оформления собственности на готовое жилье будет значительно проще. Кроме того, при рассмотрении порядка наследования участка межевание позволит избежать судебных споров.

Если было юридически оформлено соглашение о покупке или аренде участка, при этом не было межевания участка, то юридические последствия наступят только при появлении претензий на установленные ранее границы. Если они возникают на участке капитального строительства, то последствиями будут несоблюдение красной линии застройки, а также требование о переносе фундаментной границы на то расстояние от межи, которое соответствует юридическим нормам.

Важно: если межевание не было произведено, то это не является причиной, согласно которой можно нарушать красную линию застройки.

При наилучшем варианте имеющиеся нарушения по наложению границ участка будет выяснено, когда будет вестись оформление недвижимости и сделок по ней. Это позволит остановить сделку, ведущуюся с нарушением закона.

Эти действия регулируются положениями федерального закона номер 122, который рассматривает процесс регистрации недвижимости и связанных с нею сделок. Самые сложные ситуации с юридической точки зрения возникают тогда, когда земля не просто приобретена новым покупателем, но и активно им осваивается. Судебные тяжбы по вопросу нарушения границ входят в ответственность нынешнего собственника вне зависимости от того, как возникли проблемы с кадастровыми органами.

Точно так же будет и в случае расходов, какие могут произойти по причине недостаточно компетентного отношения к правовой способности участка. Покупателю необходимо требовать, чтобы было установлено межевание. В этом случае можно предотвратить различные инциденты. Причем требовать нужно вне зависимости от регламента.

Из сказанного ранее следует, что земельный участок, юридически размежеванный, обладает большими преимуществами.

Причиной тому служит то, что оформление сделки без межевания выгодно исключительно продавцу. Он отдает решение всех проблем по межеванию покупателю, что позволяет продавцу экономить финансы и время. Однако если покупателю приглянулся такой участок без геодезических работ, то нужно ознакомиться со всеми моментами данной сделки.

В данной ситуации осуществить намерение можно после предварительных переговоров с продавцом. После достижения договоренностей, можно приступать к оформлению предварительного соглашения по сделке и продаже. Нормативы статьи 429 ГК РФ рассказывают об условиях, по которым заключается договор предварительного плана.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.


Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Правила заключения сделок с землей

К земле, с которой можно совершать операции по купле-продаже без межевания, относят участки с оформленным правом собственности.

На примере переоформления владения в СНТ разберемся, как продать земельный участок без межевания. Если у собственника есть свидетельство о праве собственности он может продать свой участок, однако подходить к такой сделке следует с большой осторожностью.

В первую очередь можно проверить право собственности на надел при помощи сервиса Росреестра (в электронном виде) или при получении выписки в МФЦ (в бумажном виде). Выписка ЕГРН содержит информацию о собственнике, площади, кадастровой стоимости, целевом назначении земли. В отношении границ участка будет стоять пометка об их отсутствии.

Далее продавец встречается с покупателем у нотариуса либо без него для подписания договора, получения задатка или оплаты в полном объеме. После этого в регистрирующие органы подаются документы о переходе права владения к новому собственнику.

На сегодняшний день продать участок без межевания возможно, но все чаще нотариусы отказываются проводить подобные сделки. Еще более осторожны покупатели, ведь они знают, что не оформленные границы могут повлечь массу проблем. Поэтому у риелторов, земли без уточнения границ остаются не проданными намного дольше, чем аналогичные, но с проведенными кадастровыми работами.

Изменения 2020 года

Государственная Дума РФ внесла в 2018 году изменения в ряд законодательных актов, регулирующих правовой порядок оформления ЗУ.

  1. Федеральный закон РФ (статья номер восемь) о внесении изменений в Земельный кодекс.
  2. Земельный кодекс РФ (статья 11.4; 11.3).
  3. В законопроект о «дачной амнистии» (сроки продлены до 1.03.2022). Но с 1.01.2019 при оформлении сделок с земельными участками необходимо оформление кадастрового паспорта. Следовательно, продать садовый участок можно только после проведения процедуры межевания.

Изменения в ФЗ и ЗК ПФ вступают в силу с 1 июня 2019 года.

Провести регистрацию, куплю-продажу, иную юридическую сделку можно будет только при наличии кадастрового номера земельного участка, внесённого в Росреестр. Для получения обязательно нужно оформить межевой план участка, то есть установить его границы, координаты.

Из видео вы узнаете о запрете сделки без межевания:

Существуют альтернативные варианты (без межевого плана):

Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Совсем скоро придет 2020 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.

Межевание: что это?

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

О чем говорит закон

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Можно ли арендовать земельный участок без межевания?

Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре. Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду. Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.

При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.

Рис. 1. Образец свидетельства о праве на наследство

Плюсы осуществления сделки с землей без проведения межевых работ

Землеустройство могут проводить только специалисты, имеющие лицензию на проведение таких услуг. Стоимость их работы оценивают геодезические компании, в которых они состоят в зависимости от возникающих трудностей и рыночных цен.

На величину цены могут влиять:

  • Регион проведения работ;
  • Расположение земельной площади;
  • Форма объекта и рельеф местности;
  • Категория земельного участка;
  • Его история.

Учитывая, что затраты могут быть довольно высоки, основным положительным моментом продажи земельного надела без проведения таких работ является сокращение расходов на них.

Минусами такой сделки служат небольшой спрос на такое имущество и большая перспектива споров с соседями о пределах участка и его величине.

Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ. И они разрешены к продажи.

Проблема владения таким участком заключается в том, что с января 2018 года для проведения операций с ним необходимо проводить межевание. Без такового возможно продать только долю земельного имущества.

Но она может быть реализована только участникам, входящим в число владельцев общей собственности с/х назначения или фермы, использующей такой участок. Часть угодий, не являющихся с/х землями, может предлагаться иным дольщикам. Если они за месяц не изъявят желание приобрести такую долю, то возможна её продажа другим заинтересованным лицам.

В соответствии с требованиями ФЗ-122 и внесенными поправками в ФЗ-447. Регистрация земельных площадей, выдаваемых для сада, огорода, дачи, гаража или под ИЖС, при отсутствии в реестре их координат, приостанавливается с 01.01.2018 г. то есть их нельзя будет продавать и оформлять их в собственность.

Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.

Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.

Выводы

Земельный участок в статусе без установленных границ с каждым годом превращается во все большую головную боль для собственника. Даже если эта мера вынужденная, и приходится таким образом оптимизировать налоги, с этим вопросом лучше не тянуть, и сделать наконец межевание..

Согласно новому законодательству, без установления границ ЗУ, продать возможно только его долю. Любые иные сделки с неразмежеванным земельным участком (как купля-продажа, дарение, передача в наследство) невозможны пока вы не определите его границы и не задокументируете должным образом.

Земельный участок в статусе без установленных границ с каждым годом превращается во все большую головную боль для собственника. Даже если эта мера вынужденная, и приходится таким образом оптимизировать налоги, с этим вопросом лучше не тянуть, и сделать наконец межевание..

Порядок государственной регистрации перехода права на земельный участок

Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. Таким юридическим актом является внесение сведений о переходе права в ЕГРП. Из этого следует, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и участок земли, возникает с момента регистрации перехода права на него.

Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.

Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:

  1. – прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
  2. – юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
  3. – внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
  4. – выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Приобретательная давность

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 234) частное лицо или организация может оформить право собственности на землю, если фактически владели этим участком в течение 15 лет.

Стоит учитывать, что на протяжении всех 15 лет участок земли находился в собственности другого лица, а переход осуществляется на основании того, что человек ухаживал за участком земли все эти годы как за собственным.

  • Для физических лиц пошлина – 2000 рублей, для юридических 22 000 рублей.
  • Зарегистрировать право собственности можно как лично, придя в
  • Многофункциональный центр или Росреестр персонально, так и дистанционно.

Переход права на участок при продаже здания

Все сделки между физическими и юридическими лицами регулируются гражданским законом. Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единый недвижимый объект — неразрывная связь между имеющимися постройками, зданиями и сооружениями на данном участке. Владелец надела может претендовать на недвижимые объекты, которые на ней находятся. Этим и объясняется единый правовой режим. Недопустимо отчуждение при продаже здания из единого правового объекта.

В этом случае речь может идти только об отдельных правах на территорию. Потому как имеющиеся здания связаны с земельным участком лишь «адресно». То есть их связывает только единый физический адрес.

Это касается и единого объекта недвижимости: участок и здания на нём. При продаже части земли или отдельного здания могут возникнуть некоторые трудности. А именно:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию