Процедура возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД, УХУДШЕНИИ КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ, ВРЕМЕННОМ ЗАНЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОГРАНИЧЕНИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • • основания и порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • • особенности возмещения убытков при переводе земельных участков в другую категорию и при установлении ограничений прав на земельный участок;

уметь

  • • определять случаи и субъектов, которым возмещаются убытки;
  • • найти нормативный правовой акт, регулирующий порядок возмещения убытков в конкретном случае;

владеть навыками

• анализа и квалификации ситуаций, связанных с возникновением обязанности у субъектов земельных правоотношений возместить убытки правообладателям земельных участков.

  • 1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
  • 3) временным занятием земельных участков;
  • 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
  • 5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Основания проведения такого мероприятия

Чтобы осуществить процедуру изъятия земли, ведомство обязано уведомить фактического собственника недвижимости о предстоящей процедуре лишения его права на участок. Письменное уведомление, содержащее данную информацию, направляется владельцу минимум за год до запланированной даты изъятия.

Среди оснований возникновения права на проведение процедуры изъятия земель у законных собственников, можно выделить:

  1. Выполнение государством возложенных на него обязательств в рамках международных соглашений;
  2. Процедура отчуждения проводится, чтобы впоследствии освобожденные территории использовались для размещения на них объектов государственного или муниципального значения, если иные возможности их установки отсутствуют;
  3. Прочие случаи, оговоренные в действующем законе.

Как правило, процедура по изъятию недвижимого имущества проводится только по одной причине — у государства есть потребность в землях, которые принадлежат частному лицу или организации. Основанием вынесения решения может послужить необходимость возведения на этом конкретном месте значимой постройки, отмеченной в утвержденном ранее плане.

Все участки земли, относящиеся к категории недвижимости, подлежащей изъятию, определяются еще на этапе подготовки проекта планирования территории. На основании ходатайства об изъятии земельного участка, госорганы проведут исследование наличия у человека прав на изымаемый объект недвижимости, определение полагающейся ему денежной суммы.

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки и упущенная выгода. Скачать для просмотра и печати:

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки и упущенная выгода. Скачать для просмотра и печати:

Процедура возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков

Изъятие земли в государственных целях — процедура крайне тонкая и редкая для рядовых россиян, которые наверняка воспримут такое действие властей болезненно и остро. Здесь важно соблюдать общие гражданские принципы и права, а также произвести справедливую компенсацию вследствие доставленного дискомфорта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Гражданам и организациям необходимо знать о своих правах, способах их охраны и альтернативных методах получения компенсации.

Изъятие земли в государственных целях — процедура крайне тонкая и редкая для рядовых россиян, которые наверняка воспримут такое действие властей болезненно и остро. Здесь важно соблюдать общие гражданские принципы и права, а также произвести справедливую компенсацию вследствие доставленного дискомфорта.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
  2. Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
  3. Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
  4. Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.


Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд 1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:1) предоставления по желанию лиц, у

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

Как происходит изъятие земли у собственника

Решение об изъятии земли принимается органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления. И только в том случае, если нет возможности обойтись без этого. Например, изъятие земельного участка для строительства дороги между населенными пунктами будет обоснованным, если невозможно проложить дорогу по свободной территории. Принятое решение направляется правообладателям изымаемых наделов, которым предлагается подписать соглашение об изъятии. За изымаемый участок его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земли, а также убытки при изъятии земельных участков, в том числе упущенная выгода. Также с согласия собственника земли ему может быть предоставлен другой участок взамен изымаемого.

Маша и Глаша — соседки по даче. Недавно их известили, что их дачи пойдут под снос в связи со строительством газопровода. Маша не мыслит жизни без своих тюльпанов, поэтому она заключила с местной администрацией соглашение о том, что ей будет выплачена компенсация за дачный домик и предоставлен участок в другом месте. А Глаше дача досталась по наследству, возиться с землей она не любит. Поэтому ее интересует только денежная компенсация, которую она планирует подарить сыну на покупку машины.

Возмещение убытков при изъятии земельных участков

Корнеев А.Л., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения отношений различных земельных правоотношений (ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ), в том числе отношений собственности (ст. 44 ЗК РФ), и договора аренды (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ , а также норм ряда других статей как кодифицированных актов (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), ряда федеральных законов и иных нормативных правовых актов .

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд не следует смешивать с принудительным прекращением права собственности на земельный участок. См.: Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 8 – 11.
Имеются в виду соответствующие нормы ФЗ от 02.01.2000 “О государственном земельном кадастре” (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149), ФЗ от 18.06.2001 “О землеустройстве” (СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582) и др.
См., например: Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ 7 мая 2003 г. N 262 // СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Применительно к аренде земельных участков следует прежде всего сопоставить нормы ст. 49 ЗК РФ, содержащей основания для изъятия земельных участков, и нормы ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей основания прекращения аренды земельного участка. Надо признать, что правила ст. 49 ЗК РФ нельзя признать простым продолжением ст. 46 ЗК РФ, поскольку понятия “изъятие земельного участка” и “прекращение договора аренды” не совпадают.

Здесь уместен следующий пример из судебной практики. Между администрацией города и жилищно-строительным кооперативом в соответствии с постановлением городской администрации был заключен договор аренды земельного участка сроком 49 лет для строительства обозначенных в договоре объектов. По прошествии шести лет администрация города приняла постановление об изъятии у ЖСК предоставленного ему участка, мотивируя это “неосвоением” участка в сроки, предусмотренные договором аренды , при этом подчеркивалось, что изъятие производится “для удовлетворения муниципальных нужд”. По этому поводу надо заметить, что вопрос об изъятии участка есть вопрос принятия исключительно административного решения, которое должно опираться на ст. 49 ЗК РФ. Перечень оснований для такого изъятия, в том числе путем выкупа, не содержит такого основания, как “неосвоение участка”, да и применяться может в “исключительных случаях” (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Что же касается связи принятого решения с договором аренды, то последний нельзя считать прекращенным, так как следовало бы для этого найти основание непосредственно в ст. 46 ЗК РФ. Кроме того, договор аренды по ст. 46 ГК РФ расторгается именно арендодателем, а не иным лицом.

См.: Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти // Гражданское законодательство. Практика применения. М.: Юстицинформ, 2002. С. 262 – 263.

Существенно, что всякое изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд действующий закон (в том числе и ст. 55 ЗК РФ) рассматривает как акцию, которая может происходить как на добровольной, так и на принудительной основе; в последнем случае данное основание прекращения договора аренды будет действительно только в силу решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

Земельное законодательство предусматривает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен и выкуп. Очевидно, что в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения. Поэтому, например, при аренде или постоянном (бессрочном) пользовании выкуп производится не в отношениях с арендатором или землепользователем, а в отношениях с собственником; в отношениях с арендатором или землепользователем находится соответствующий собственник, который на основании специального указания закона лишь расторгает соответствующие отношения.

В силу множественности субъектов, интересы которых затрагиваются выкупом, вопросы правового регулирования отношений по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд достаточно сложны, требуют привлечения различных отраслей права и, как представляется, сегодня не имеют достаточного правового обеспечения.

Например, в ст. 282 ГК РФ предусмотрены гарантии прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, но в отличие от ЗК РФ они распространяются лишь на собственников и содержательно не совпадают с гарантиями, предусмотренными ЗК РФ (ст. 55, 63 и др.). Впрочем, гл. 17 ГК РФ после принятия нового Земельного кодекса в целом требует радикальной переработки.

Ряд авторов также полагает, что некоторые нормы ГК РФ (ст. ст. 284 – 286 ГК) вообще следует исключить из текста Гражданского кодекса, поскольку они являются не гражданско-правовыми, а земельно-правовыми.

См., например: Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. N 4. С. 31 – 32.

Представляется, что при решении вопроса о сбалансированности и гармонизации норм гражданского и земельного права в данном случае следует прежде всего опираться на метод дифференциации отношений по характеру регулируемых отношений. Так, в рассматриваемом случае целесообразно усматривать различные по характеру отношения: те из них, которые связаны с основанием изъятия земельного участка и его процедурой, судя по всему, могут быть отнесены к предмету земельного права, а отношения по возмещению убытков, как отношения эквивалентно-возмездные, было бы правильным считать находящимися в сфере действия гражданского права. В таком случае нормы Земельного кодекса РФ об изъятии земельных участков следует рассматривать дифференцированно: одни из них являются основными, базовыми (нормы земельного права), а другие – специальными (нормы гражданского права).

Оценка возникающих при этом пробелов в правовом регулировании должна опираться также на норму п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено гражданским законодательством.

Сказанное не означает, что так просто могут быть найдены ответы на все многочисленные вопросы соотношения земельного и гражданского права. Остается актуальной задача, сформулированная И.А. Иконицкой как необходимость “найти нишу как для гражданского, так и для земельного законодательства в целостной системе регулирования земельных отношений в России” . Но все же методика предварительной дифференциации правового регулирования по типу отношений и выделения общих и специальных норм работоспособна.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001. С. 36.

Вопросам возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд посвящена и ст. 57 ЗК РФ. Заметим, что земельное и гражданское законодательство не совпадают при описании размера компенсации, а в самой ст. 57 ЗК РФ заложены некоторые противоречия. Так, убытки, причиненные собственникам земельных участков, возмещаются только в случаях, когда убытки причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (пп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ), временным занятием земельных участков (пп. 3 п. 1 ст. 57 ЗК РФ) и ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (пп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ). А землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков возмещение убытков предусмотрено только в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, т.к. именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. Представляется, что арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.

Еще более очевидным является несовершенство нормы о том, что в случае временного занятия земельного участка возмещение убытков производится только его собственнику. Проблемы реализации п. 2 ст. 57 ЗК РФ в части, касающейся возмещения собственникам убытков, причиненных в случае ограничения прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, уже отмечались в литературе . Так, реализация данной нормы повлечет неоправданные задержки в возмещении убытков, связанные с необходимостью совершения дополнительных действий: арендатор для возмещения своих убытков будет обращаться к собственнику земельного участка, который, в свою очередь, обратится к причинителю вреда. Не говоря уже о возможных сложностях, связанных с определением и поиском собственника земельных участков, длительностью судебных процессов, неизбежна проблема несоответствия сумм возмещения полученного собственником и выплачиваемого арендатору, обусловленного разными подходами к расчету размера убытков, определенному в ЗК РФ, которым регулируются отношения по выплате возмещения собственникам, и ГК РФ, под правовое регулирование которого подпадают отношения между собственниками земельных участков и арендаторами. Так, например, ЗК РФ в отличие от ГК РФ не предусматривает возможности взыскания сумм за пользование чужими денежными средствами.

См., например: Попов Н.А., Захарьин В.Р. Комментарий Земельного кодекса Российской Федерации.

Безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения.

Представляется, что вопрос о возмещении убытков находится в сфере гражданско-правового регулирования, что собственно подтверждено и указанными выше Правилами возмещения убытков от 7 мая 2003 г., ориентированными на приоритетное применение норм именно гражданского законодательства. Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков и потерь сельхозпроизводства к использованию бланкетных норм – по ряду весьма важных вопросов следует ссылка именно на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством (часть вторая п. 1); в соответствии с п. 6 определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе учитывается и упущенная выгода.

Поскольку нормы гражданского законодательства о возмещении убытков (ст. 15, 16, 393 и др. ГК РФ) ориентированы исключительно на случаи убытков, вызванных нарушением субъективных гражданских прав, земельное законодательство может предусматривать специальные нормы для случаев, когда убытки и потери возникают не в связи с правонарушением .

См. об этом: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, 2002. С. 301 – 302.

В этой связи было бы правильным провести общую оценку различных правил о возмещении убытков и потерь при изъятии земельных участков в целях обеспечения единой логики. Так, в ряде случае вопрос о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства точно не определен относительно обязанного субъекта и оснований изъятия. Например, Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота предусмотрено изъятие земель различных собственников, предусмотрена и норма о подсчете убытков, определены задачи – остановить деградацию земель, восстановить плодородие почв. Но остается неясным: консервация представляет собою акт изъятия для государственных или муниципальных нужд или же это добровольное дело каждого собственника? Полагая, что в любом случае охрана и восстановление земель направлены на удовлетворение определенного публичного интереса, такая мера может быть объявлена и как изъятие для государственных или муниципальных нужд, но тогда возникающие убытки оказываются не вполне справедливо возложены только на публичные образования .

Утверждено Постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 N 830 // СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4676.
К сожалению, земельное законодательство чрезвычайно редко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы по консервации правильнее было бы разложить между всеми заинтересованными лицами: государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами – собственниками, арендаторами, но для этого требуется именно договорный механизм, более гибкий по сравнению с правилами возмещения убытков и потерь производства при изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Оценка возникающих при этом пробелов в правовом регулировании должна опираться также на норму п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено гражданским законодательством.

Можно ли отказаться от подписания соглашения?

После получения решения об изъятии у правообладателя есть 3 месяца для того чтобы подписать соглашение или отказаться, предоставив возражения. Чаще всего камнем преткновения становится сумма компенсации за изымаемую недвижимость. При открытии спора суд может поддержать одну из сторон или же самостоятельно определить условия изъятия.


Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
2. Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно – защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 57
Возмещение убытков согласно ст. 12 ГК РФ – один из способов защиты прав граждан и организаций. Причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
В состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В состав убытков включается и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый для восстановления сельскохозяйственного производства. Если земельные участки выкупаются или реализуются иным образом, убытки собственников земли (включая упущенную выгоду) входят в стоимость (цену) участка.
Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.
Наиболее часто убытки причиняются в результате изъятия или временного занятия используемого земельного участка. Такое изъятие возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. В частности, в ст. 235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по другим основаниям, отчуждение в связи с этим недвижимого имущества, конфискация и реквизиция (см. комментарий к гл. VII).
Земельный участок может быть изъят для размещения государственных или муниципальных объектов. Кроме того, участок и другое имущество могут быть изъяты в интересах общества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и эпизоотий, а также при иных чрезвычайных обстоятельствах – реквизиция (ст. 51 ЗК РФ и ст. 242 ГК РФ). Такое изъятие возможно лишь по решению государственных органов с обязательной выплатой стоимости реквизированного имущества. Это общее правило. Однако, если имущество сохранилось после прекращения чрезвычайных обстоятельств, оно может быть возвращено по суду тому лицу, у которого было реквизировано.
В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, с последующими изменениями и дополнениями. Этим Постановлением кроме названного Положения утверждены также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.
Особенности возмещения убытков утверждаются также на уровне субъектов Российской Федерации. Так, в Москве распоряжением мэра от 7 декабря 1993 г. N 705-рм было утверждено Положение о порядке возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, общественных и других нужд, а в Санкт – Петербурге распоряжением мэра от 15 июня 1993 г. N 442-р – нормативы оценки плодово – ягодных насаждений для возмещения стоимости этих насаждений гражданам при отводе принадлежащих им земельных участков для государственных или общественных нужд.
В названном Положении, утвержденном Правительством РФ, установлен порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий. Правила Положения распространяются на земли всех категорий, за исключением земель, для которых предусмотрен иной порядок возмещения.
Нормы Положения не распространяются на принудительный выкуп земельных участков у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды и не предусматривают порядка возмещения ущерба в связи с утратой значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для несельскохозяйственных нужд (например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и т.п.).
В случаях, когда земельные участки изымаются для несельскохозяйственных нужд, размеры убытков и потерь устанавливаются на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления участков.
Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения, подготавливаемый в процессе изъятия, должен включать следующие сведения:
– размещение земельного участка и объектов строительства;
– площадь земельного участка, состав предоставляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровую оценку;
– площадь, состав и кадастровую оценку угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) либо защитной зоны;
– условия и сроки восстановления нарушенного производства;
– условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
– условия и сроки проведения рекультивации земель;
– размер убытков, включая упущенную выгоду;
– размер потерь;
– размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер земельного налога после их изъятия;
– условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.
Составленный землеустроительный проект подлежит обязательной государственной экологической экспертизе.
Если земельные участки не изымаются, но права владельцев ограничиваются или если ухудшается качество земель в результате деятельности других лиц, землеустроительный проект, устанавливающий размеры убытков и потерь, должен включать следующие разделы:
– площадь, состав и кадастровую оценку угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
– влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
– меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
– условия и сроки восстановления нарушенного производства;
– размер убытков, включая упущенную выгоду;
– размер потерь;
– размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.
В случае временного изъятия земельных участков (обычно на срок до трех лет) убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.
Во всех случаях произведенные расчеты убытков и потерь должны согласовываться с заинтересованными сторонами. После такого согласования составляется акт, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах и порядке возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам и землепользователям. Обязанность по возмещению лежит на организациях (гражданах), в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных зон и влечет ограничения прав на земельный участок или ухудшение качества земель.
В состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:
стоимость жилых зданий, объектов культурно – бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);
стоимость плодово – ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли;
упущенная выгода.
Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. В последнем случае организация, которой отведен участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом если стоимость вновь возводимых объектов выше, нежели тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство.
При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно – изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.
Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно – изыскательских работ.
Оценка плодоносящих плодово – ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово – ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово – ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.
Все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово – ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель.
Если в результате изъятия участка возникли неудобства в использовании земли (например, произошло образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), они определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и иных транспортных средств. Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами, исчисляется в размере десятикратной разницы ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель.
В ряде случаев убытки могут возникнуть на будущее, например в виде затрат на восстановление ухудшенного качества земель. При этом в их состав необходимо включать затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, которые определяются проектной документацией.

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
2. Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно – защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 57
Возмещение убытков согласно ст. 12 ГК РФ – один из способов защиты прав граждан и организаций. Причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
В состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В состав убытков включается и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый для восстановления сельскохозяйственного производства. Если земельные участки выкупаются или реализуются иным образом, убытки собственников земли (включая упущенную выгоду) входят в стоимость (цену) участка.
Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.
Наиболее часто убытки причиняются в результате изъятия или временного занятия используемого земельного участка. Такое изъятие возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. В частности, в ст. 235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по другим основаниям, отчуждение в связи с этим недвижимого имущества, конфискация и реквизиция (см. комментарий к гл. VII).
Земельный участок может быть изъят для размещения государственных или муниципальных объектов. Кроме того, участок и другое имущество могут быть изъяты в интересах общества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и эпизоотий, а также при иных чрезвычайных обстоятельствах – реквизиция (ст. 51 ЗК РФ и ст. 242 ГК РФ). Такое изъятие возможно лишь по решению государственных органов с обязательной выплатой стоимости реквизированного имущества. Это общее правило. Однако, если имущество сохранилось после прекращения чрезвычайных обстоятельств, оно может быть возвращено по суду тому лицу, у которого было реквизировано.
В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, с последующими изменениями и дополнениями. Этим Постановлением кроме названного Положения утверждены также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.
Особенности возмещения убытков утверждаются также на уровне субъектов Российской Федерации. Так, в Москве распоряжением мэра от 7 декабря 1993 г. N 705-рм было утверждено Положение о порядке возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, общественных и других нужд, а в Санкт – Петербурге распоряжением мэра от 15 июня 1993 г. N 442-р – нормативы оценки плодово – ягодных насаждений для возмещения стоимости этих насаждений гражданам при отводе принадлежащих им земельных участков для государственных или общественных нужд.
В названном Положении, утвержденном Правительством РФ, установлен порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий. Правила Положения распространяются на земли всех категорий, за исключением земель, для которых предусмотрен иной порядок возмещения.
Нормы Положения не распространяются на принудительный выкуп земельных участков у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды и не предусматривают порядка возмещения ущерба в связи с утратой значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для несельскохозяйственных нужд (например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и т.п.).
В случаях, когда земельные участки изымаются для несельскохозяйственных нужд, размеры убытков и потерь устанавливаются на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления участков.
Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения, подготавливаемый в процессе изъятия, должен включать следующие сведения:
– размещение земельного участка и объектов строительства;
– площадь земельного участка, состав предоставляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровую оценку;
– площадь, состав и кадастровую оценку угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) либо защитной зоны;
– условия и сроки восстановления нарушенного производства;
– условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
– условия и сроки проведения рекультивации земель;
– размер убытков, включая упущенную выгоду;
– размер потерь;
– размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер земельного налога после их изъятия;
– условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.
Составленный землеустроительный проект подлежит обязательной государственной экологической экспертизе.
Если земельные участки не изымаются, но права владельцев ограничиваются или если ухудшается качество земель в результате деятельности других лиц, землеустроительный проект, устанавливающий размеры убытков и потерь, должен включать следующие разделы:
– площадь, состав и кадастровую оценку угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
– влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
– меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
– условия и сроки восстановления нарушенного производства;
– размер убытков, включая упущенную выгоду;
– размер потерь;
– размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.
В случае временного изъятия земельных участков (обычно на срок до трех лет) убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.
Во всех случаях произведенные расчеты убытков и потерь должны согласовываться с заинтересованными сторонами. После такого согласования составляется акт, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах и порядке возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам и землепользователям. Обязанность по возмещению лежит на организациях (гражданах), в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных зон и влечет ограничения прав на земельный участок или ухудшение качества земель.
В состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:
стоимость жилых зданий, объектов культурно – бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);
стоимость плодово – ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли;
упущенная выгода.
Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. В последнем случае организация, которой отведен участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом если стоимость вновь возводимых объектов выше, нежели тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство.
При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно – изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.
Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно – изыскательских работ.
Оценка плодоносящих плодово – ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово – ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово – ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.
Все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово – ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель.
Если в результате изъятия участка возникли неудобства в использовании земли (например, произошло образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), они определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и иных транспортных средств. Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами, исчисляется в размере десятикратной разницы ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель.
В ряде случаев убытки могут возникнуть на будущее, например в виде затрат на восстановление ухудшенного качества земель. При этом в их состав необходимо включать затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, которые определяются проектной документацией.

Возмещение убытков при изъятии земельных участков

Земельные юристы нашей компании проведут возмещение убытков при изъятии земельных участков заказчика через суд или в согласовательном порядке.

На первый взгляд простая процедура на деле оказывается запутанной и полной нюансов. Законом определен список лиц, которым выплачивается компенсация, а также основания для таких выплат. К получателям возмещения относят собственников земли или недвижимости, расположенной на ней, арендаторов участков, их пользователей и владельцев.

Возмещение убытков при изъятии земельных участков происходит на основании наличия таковых. Причем компенсировать должны как явные убытки, так и скрытые, к которым относится и упущенная выгода. Подробнее разобраться с ситуацией помогут эксперты нашей компании. Мы специализируемся на данной процедуре, и знаем все ее скрытые особенности.

Компенсировать убытки будут из бюджета или за счет лиц, в пользу которых изымают территорию. Производится возмещение в следующих ситуациях:

  • надел забрали для государственных или муниципальных нужд;
  • действия третьих лиц негативно повлияли на качество земли;
  • убытки причинены временным заниманием участка другими лицами;
  • допустили ущемление или ограничение прав собственников или иных лиц;
  • из-за смены категории у надела изменился вид разрешенного использования.

При этом придется оценить стоимость земли на момент вынесения решения о его изъятии. Существуют и другие основания для компенсации причиненных убытков.

При этом придется оценить стоимость земли на момент вынесения решения о его изъятии. Существуют и другие основания для компенсации причиненных убытков.

Компенсация убытков при временном занятии земельных участков

Автор: Оксана Иванихина, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО)

В настоящей статье предлагаем рассмотреть особенности выплаты компенсации убытков собственникам (пользователям) при временном занятии земельных участков.

Вначале раскроем вкратце само понятие «компенсация убытков».
Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип восстановления нарушенных прав посредством их защиты. Так, статья 12 Гражданского кодекса РФ среди способов такой защиты называет возмещение убытков, являющееся не только общим, но и основным видом ответственности в коммерческом обороте: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные любым неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (если законом или договором не предусмотрено иное).
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Толкование статьи 1 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что компенсация неразрывно связана с имущественными отношениями и предполагает достижение определенной эквивалентности, то есть, применительно к рассматриваемому в настоящей статье случаю, компенсации убытков в результате временного занятия земельного участка, в том числе, восполнение тех неполученных доходов, которые были бы получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы не было нарушено право субъекта, предполагавшего их получение.

Гражданский кодекс предполагает возмещение двух видов убытков: реального ущерба и упущенной выгоды. Возмещение убытков позволяет реализовать сразу несколько функций ответственности: компенсационную, стимулирующую и предупредительную.

Обратим внимание, что правовые основания, порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при временном занятии земельных участков предусмотрены статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации и положениями Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262 (далее по тексту – Правила возмещения убытков).

Не можем не упомянуть вкратце о некотором несовершенстве законодательного изложения статьи 57 ЗК РФ именно применительно к рассматриваемому вопросу временного занятия земельных участков и компенсации убытков в связи с этим.

Так, подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ «ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц» предусмотрен как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее подпунктом 3 в качестве отдельной причины названо «временное занятие земельных участков»: очевидно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Особенно это становится очевидным на практике, когда в основном требования собственников (правообладателей) земельных участков о компенсации убытков, причиненных в период временного занятия их земельных участков, сводятся именно к компенсациям за ухудшение качественного состава земель в результате деятельности других лиц.

Также считаем, что целесообразным законодателю было бы конкретизировать «временное занятие земельных участков»: кем – органом государственной власти или органом местного самоуправления, в силу чего – акта государственного органа или соглашения, в результате правомерной или неправомерной деятельности.
К недостаткам изложения законодателем статьи 57 ЗК РФ следует отнести также и норму подпункта 1 пункта 2 в ее соотношении с подпунктом 4 пункта 1: если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подпункт 1 пункта 2), то непонятна логика законодателя указывать этих лиц в подпункте 4 пункта 1, когда им убытки не возмещаются. Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу статьи 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки.

Судебной практике известны весьма разнообразные случаи временного занятия земельных участков: занятие части земельного участка для расширения автодороги, временное занятие земли для прокладки или реконструкции нефтепровода, для прокладки линейного сооружения связи с последующим временным (кратковременным) использованием для экстренных случаев ремонта, прокладка оптико-волоконного телекоммуникационного кабеля, временная передача земельного участка в аренду для изыскательских работ и другие случаи.

На практике при временном занятии земельного участка может быть нанесен, например, такой урон земле (реальный ущерб), как нарушение плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения , эрозийное повреждение почвенного слоя земельного участка, иссушение или затопление земельного участка, невозможность сбора уже засеянного урожая, выкорчевывание многолетних насаждений.

Вопрос о полной компенсации имущественных потерь актуален для понесшего их субъекта сразу же после утраты или повреждения им своего имущества, неполучения ожидаемых доходов. Поэтому правомерно говорить о том, что воспользоваться правом требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением соглашения сторон, можно, лишь вступив в конкретные договорные отношения еще до причинения убытков. То есть в основе своей и по общему правилу ссылаться собственнику (правообладателю) в своих требованиях на компенсацию убытков правомерно лишь тогда, когда убытки вызваны именно неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей, вытекающих из данного гражданско-правового договора. К таковым договорам могут быть отнесены, например, договор аренды, соглашение о сервитуте при прокладке линейного сооружения связи и потом для экстренных случаев ремонта. Обратим внимание в этой связи, что интересна в плане обоснования необходимости оформления договоров аренды или соглашения о сервитуте в случае временного занятия земельных участков для прокладки линейных объектов (трубопроводов, нефтепроводов, кабелей и тому подобного) статья М. В. Бочарова и Д. В. Королева «Оформление прав на земельные участки под объектами недропользования и линейными объектами: проблемы и реформа законодательства» .

Однако судебной практике известны случаи, когда отношения сторон по временному занятию земельного участка и признание и выплата компенсации убытков за временное занятие земельных участков никак не подтверждены документально. Например, можно обратить внимание на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 г. № 18АП-8427/2012 по делу № А07-22457/2011, в котором как факт не оспаривается сама компенсация убытков как налоговым органом, так и судом при рассмотрении дела по существу, несмотря на то, что отношения по временному занятию земельного участка никак не подтверждены документально, компенсация убытков получалась собственником без проведения соответствующего анализа оснований ее получения.

Итак, согласно пунктам 2 и 3 Правил возмещения убытков, основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является соглашение о временном занятии земельного участка между собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка. Именно в этом соглашении (договоре аренды, соглашении о сервитуте) стороны определяют целевое использование земельного участка на период его временного занятия, срок и длительность временного занятия земельного участка, порядок освобождения его лицом, в пользу которого он предоставляется во временное пользование, и документы, подтверждающие нанесенный земельному участку вред, убытки и их размер (например, акты определения убытков, акты расчета убытков), порядок возмещения убытков.
Вкратце уже был упомянут выше адресат получения средств компенсации убытков от нанесенного временным использованием земельному участку ущербу.

Так, исходя из анализа положений пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, – землепользователи, землевладельцы и арендаторы, могут получать возмещение только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правом на возмещение иных убытков, в том числе при временном занятии земельных участков, обладают только собственники земельных участков . Таким образом, четко отграничиваются гарантии на возмещение убытков собственников земельных участков и вторичных землепользователей.

Однако обратим внимание на то, что судебной практике известны случаи, когда убытки за временное занятие земельного участка были возмещены именно фактическому землепользователю. Так, показательно постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009, которым были признаны право на компенсацию убытков за причинение вреда в период временного занятия земельного участка для проведения работ по диагностике магистрального нефтепровода и размер таких убытков именно за фактическим землепользователем земли (арендатором на основе договора аренды).

Нам видится, что в случае компенсации убытков при временном занятии земельных участков следует исходить из буквального толкования пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ. Согласно подпункту 1 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ, убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ, то есть во всех случаях пункта 1. И исходить при этом необходимо из того, что убытки причиняются не только имущественным правам собственника на земельный участок, но и непосредственно свойствам земельного участка, интересным и важным вторичным пользователям земельного участка – арендаторам. В случае если убытки причинены земельному участку, находящемуся в частной собственности и переданному на праве аренды арендатору, убытки, особенно в виде упущенной выгоды, могут возникнуть как у собственника, так и у арендатора. Толкование статьи 57 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что собственнику земельного участка убытки должны быть возмещены по правилам указанной нормы, а арендатор вправе требовать возмещения убытков по правилам гражданского законодательства.

По нашему мнению, нормы гражданского права также должны быть применены при пропорциональном возмещении убытков, если они причинены при временном занятии земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно пункту 7 Правил возмещения убытков, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
В случае причинения убытков вследствие ухудшения качества земель в результате временного занятия земельных участков, убытки возмещаются виновным лицом либо лицом, в чьих интересах данное действие было произведено.

Заметим, что нередко виновная сторона – бывший временный пользователь, назовем его так, возражая против правомерности компенсации убытков, нанесенных его действиями земельному участку, настаивает на подтверждении размера убытков не только указанными выше документами, но и отчетом независимого оценщика и/или актом государственного или муниципального органа. Считаем такое возражение против обоснованности размера убытков несостоятельным по тому основанию, что, как указано выше, основанием для возмещения убытков как собственникам, так и землепользователям, землевладельцам и арендаторам, является соглашение о временном занятии земельного участка.

То есть, для подтверждения размера убытков собственнику, землепользователю, землевладельцу и арендатору земельного участка достаточно документального подтверждения, а именно: акт оценки стоимости убытков и потерь сельскохозяйственного производства, расчет убытков исходя из произведенных затрат по восстановлению почвенного слоя и/или плодородности (реальный ущерб) с приложением стоимости продукции, которая могла бы быть произведена на земельном участке с учетом средней урожайности такого рода культур (упущенная выгода), расчет «простоя» земельного участка исходя из показателей средней арендной ставки по району и прочее. Акт государственного органа, утверждение расчета убытков государственным органом или органом местного самоуправления не являются основаниями для возмещения убытков .

Также упомянем, что требование со стороны прежнего временного пользователя оценки стоимости убытков в подтверждение размера таких убытков, причиненных при временном использовании земельного участка, также не обосновано и неправомерно в силу статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывающей на объекты оценки.

В случае недостижения сторонами соглашения о временном использовании земельного участка согласия относительно размера убытков, споры в таком случае подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Вне зависимости от вида права на земельный участок и вида убытков законодательством устанавливается императив, согласно которому оценка имущества (арендная плата, стоимость сельскохозяйственных культур и прочее) лиц, использующих земельный участок, осуществляется с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельного участка (часть 4 статьи 57 ЗК РФ). Это не значит, что достижению соглашения о временном занятии земельного участка должна предшествовать процедура определения стоимости имущества собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Основное значение этого в том, чтобы позволить лицу, в чьих интересах были причинены убытки, либо лицу, причинившему ущерб, определить фиксированный размер компенсации и избежать произвольного влияния на размер компенсации.

Однако заметим, что установленная законодателем норма более применима именно при расчете убытков в виде упущенной выгоды, так как реальный ущерб и расходы на его компенсацию (документально подтвержденные расходы на рекультивацию и иное восстановление земель) могут быть и будут рассчитаны именно «по факту», то есть после принятия решения о временном занятии земельного участка.

Также, что касается подтверждения упущенной выгоды: согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Применительно к рассматриваемой теме к таким мерам и приготовлениям на практике могут быть отнесены подготовка для засева земельного участка и ремонт сельскохозяйственной техники, приобретение необходимого количества дизельного топлива, заготовление семян, которые в дальнейшем пришлось реализовывать в связи с временным использованием в других целях земельного участка третьим лицом .

Законодателем в пункте 5 Правил возмещения убытков рекомендовано расчет размера убытков за временное занятие земель производить в соответствии с Методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России (в настоящее время – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по согласованию с Минэкономразвития России. Однако заметим, что приказом Минэкономразвития РФ от 20.03.2009 г. № 95 когда-то действовавшие «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков…» отменены. В настоящее время таковые или аналогичные методические рекомендации по расчету убытков не приняты.

В завершение приведем небольшой пример, когда, на наш взгляд, временное занятие земельного участка не может быть компенсировано собственнику ни в каком размере. Это никак не руководство к действию для пользователей-компаний, временно занимающих или планирующих временно занять чьи-либо земельные участки. Нет. Это лишь пример, по нашему мнению, некоего законодательного пробела в регулировании данного вопроса.

Итак, пример. Для государственных нужд временно занимается земельный участок, принадлежащий гражданину, который использует его под индивидуальное жилищное строительство. На временно занимаемом участке ничего не расположено и не посажено, участок ровный и пустынный. На другой части этого же участка – жилой дом собственника, эта часть не занимается временно для государственных нужд, как первая. Каких-либо насаждений никогда не росло, иных улучшений земли никогда не было. После использования временный пользователь возвратит земельный участок с полностью восстановленным почвенным слоем.

Тем самым, в рамках Правил возмещения убытков в данном случае не будет ни убытков, которые понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами собственник, в том числе упущенной выгоды, ни расходов, связанных с временным занятием земельных участков. По нашему мнению, неприменим в данном случае и метод расчета убытков исходя из средней стоимости аренды за данный или аналогичный участок, так как ранее собственником занимаемая часть земельного участка (да и сам земельный участок) в аренду не сдавалась, а также ни ЗК РФ, ни Правила возмещения убытков не содержат каких-либо указаний на возможность расчета убытков иным образом.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Наделы, находящиеся в бессрочном пользовании

Конкретных критериев, по которым земли могут или не могут быть переданы в бессрочное пользование, нет, так как такие земли используются гражданам и организациями часто со времён Советского Союза и относятся к самым разным категориям земли.

Не могут быть предоставлены в постоянное пользование следующие земли:

  • Земли государственных заповедников;
  • Земли Лесного фонда;
  • Земли Водного фонда;
  • Земли, подвергшиеся радиационному заражению;
  • Земли стратегического назначения.

На наделы, относящиеся к вышеперечисленным категориям, установлено исключительно государственное право распоряжения без передачи в аренду либо пользование за исключением особых случаев, устанавливаемых законом, а также чрезвычайных обстоятельств, связанных с военными действиями.

Предметом договора является земельный надел с определёнными границами, то есть в бессрочное пользование передаются только те наделы земли, в отношении которых было проведено межевание с установлением границ и присвоением кадастрового номера.

Положение закона

Законодательство предусматривает право постоянного пользования земельным участком как один из видов вещного права, которое возникает в отношении земель, являющихся государственными и муниципальными:

В него входят следующие документы:

Понятие государственной регистрации

Под регистрационными действиями понимается юридически значимый акт, совершаемый государственными органами, который признает и подтверждает все юридические действия с правами на объекты недвижимости.

Одним из вещных прав, в отношении предусмотрено проведение государственной регистрации, является право пользования землей.

Право пользования бывает следующих видов:

  • Право постоянного (бессрочного) пользования. После вступления в силу ЗК РФ гражданам перестали предоставлять землю на указанном праве, однако ранее возникшие права сохраняют свою силу.
  • Право пожизненного (наследуемого) владения. По аналогии с предыдущим случаем указанное право пользование существует только в отношении участков, предоставленных до вступления в силу ЗК РФ.
  • Аренда. Самый распространенный вид права пользования, субъектами которого могут выступать как физические, так и юридические лица.
  • Безвозмездное срочное пользование. Самый редкий производный вид права пользования, возникающий в случаях заключения соответствующего договора, объектом которого является земля, принадлежащая на праве собственности субъектам правоотношений.
  • Сервитут земельного участка. Представляет из себя ограничение права пользования участком земли субъектом правоотношения, не принадлежащего ему на праве собственности.
  • Право постоянного (бессрочного) пользования. После вступления в силу ЗК РФ гражданам перестали предоставлять землю на указанном праве, однако ранее возникшие права сохраняют свою силу.
  • Право пожизненного (наследуемого) владения. По аналогии с предыдущим случаем указанное право пользование существует только в отношении участков, предоставленных до вступления в силу ЗК РФ.
  • Аренда. Самый распространенный вид права пользования, субъектами которого могут выступать как физические, так и юридические лица.
  • Безвозмездное срочное пользование. Самый редкий производный вид права пользования, возникающий в случаях заключения соответствующего договора, объектом которого является земля, принадлежащая на праве собственности субъектам правоотношений.
  • Сервитут земельного участка. Представляет из себя ограничение права пользования участком земли субъектом правоотношения, не принадлежащего ему на праве собственности.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию