Зачем на практике нужен кадастровый план на земельный участок

Как его правильно читать?

Для этого необходимо обладать минимальными навыками в прочтении плана. Он предоставляется на нескольких листах.

На первом листе располагаются основные характеристики объекта, а также данные о составителе плана и его реквизиты. На другом листе расположена схема земельной территории, которая содержит его конфигурацию и поворотные точки.

Эти два раздела являются основными. Остальные поясняют сведения, предоставленные в первых двух частях.

Если у вас возникает вопрос о красных линиях на кадастровом плане – что это такое и зачем это нужно, то предлагаем прочитать эту статью.

Зачем нужно оформлять кадастровый план на земельный участок

Кадастровые и межевые планы оформляются специализированными геодезическими организациями, у которых есть соответствующий допуск для проведения таких работ.

В преимущественном большинстве случаев необходимость оформления кадастрового паспорта возникает в следующих ситуациях:

регистрация земельного участка на кадастровом учете;
разделение одного земельного участка на несколько территорий;
внесение корректировок в обнаруженные кадастровые ошибки;
выделение долей из имеющегося имущества;
оформление договора дарения, купли-продажи земельных участков или каких-либо других сделок;
перераспределение имеющихся территорий;
уточнение месторасположения нескольких земельных участков;
формирование нового земельного участка из земель, которые ранее являлись собственностью государственных или муниципальных органов;
объединение нескольких земельных участков.

При необходимости оформления межевого плана информация, которая будет указываться в этом документе, будет соответствовать тем данным, которые ранее были указаны в процессе оформления кадастрового плана территории или специализированной кадастровой выписки.

Помимо этого, чтобы составить документ, могут использоваться различные землеустроительные документы или специальные картографические материалы.

Также необходимость в получении этого документа может появиться в том случае, если человек хочет получить ипотечный кредит, провести государственную оценку земельного участка или оформить договор страхования на какую-либо недвижимость, которая располагается на данной территории.

Основные требования к подготовке

Структура, форма, а также содержание схему утверждаются Приказом Минэкономразвития № 735 (от 21.11.2016). При этом инженер подготавливает чертеж исходя из результатов межевания земельного участка. Документация подразумевает не только графическую часть, но и текстовую, и все распределяется по разделам. Каждый отдельный раздел в свою очередь имеет конкретную информацию, а все вместе они выступают как дополнение и являются одним целым.

Что касается текстовой части, то тут исполнитель отмечает исходные данные касательно участка, проведенные работы и замеры. Отдельный раздел имеет в себе сервитуты и заполняется лишь в ситуации, когда они установлены. Графическая часть подразумевает чертеж надела с указанием границ, а также координат поворотных точек.

Данная структура текста требуется с целью того, чтобы дать максимально полную характеристику конкретного объекта. Заполнены могут быть далеко не все разделы, все зависит во многом от основной цели выполнения работ.

Территория под дальнейшую застройку.
Источник воды.
Земля для обустройства сада или огорода.

Как поставить землю на учет?

Зачем нужен кадастровый паспорт на дом и земельный участок? И правда, учитывая тот факт, что Росреестр не требует этот документ при регистрации права собственности на землю, делать его, казалось бы, нет смысла.

А вот и нет. Смысл есть. Этот самый паспорт выдают (при желании) только после того, как земельный надел поставят на кадастровый учет. Процедура эта – дело не одного дня, но она обязательна. Ведь без этого вы просто не сможете, например, продать свое имущество. Ну, или передать его своим наследникам, либо просто подарить.

Чтоб выдали кадастровый паспорт, сначала надо внести информацию о своем земельном наделе в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Постановка участка на учет происходит в несколько этапов:

Нанимаем кадастрового инженера. Он составит межевой план участка с указанием его параметров и размеров (это стоит денег).
План готов? Несем его в районный Росреестр (по месту расположения земли).
Там пишем заявление. Если специалисты отделения этой госструктуры не нашли в плане ошибок и одобрили его, землю поставят на учет. А информация о ней автоматически пополнит базу данных Единого госреестра имущественных прав. За эту услугу платить не надо.

Внесенные в реестр сведенья нужны для того, чтобы определить кадастровую стоимость вашего надела и размер налога.

Выдает кадастровые паспорта тот же Росреестр. Собственно, потому и не обязательно его наличие при оформлении права собственности, ведь вся информация уже хранится в базе данных этой государственной структуры.

Как уже упомянули, кадастровый паспорт все равно сделать придется. Услуга эта не бесплатная, но во избежание каких-либо трудностей, связанных с «жизнедеятельностью» вашей делянки, стоит все-таки раскошелиться.

Кадастровый план — что это такое?

Для оформления сделок с недвижимостью нужны разные документы. Один из них — кадастровый план. Сегодня расскажем, что это такое, каким он бывает, как его оформить.

Что такое кадастровый паспорт земельного участка и для чего он необходим

Кадастровый паспорт земельного участка с начала 2017 года отменили.

Теперь его роль выполняет выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН), содержащая описание основных характеристик земли.

Ее можно получить только для наделов, занесенных в Росреестр.

Если нет свободного времени или пугают конторские сложности, можно найти посредника, который за определенную плату оформит бумаги по доверенности.

Кадастровый паспорт земельного участка с начала 2017 года отменили.

Часть 2 – План участка

В ней отмечается схема и чертежи участка земли с указанием размеров территории, площадь. Кроме этого, отображаются все инженерные объекты, что располагаются в его пределах, и их характеристики.

для строительства жилого дома;
отведенная часть для огорода;
для зоны отдыха;
часть хозяйственного назначения;
для размещения водоема.

Как проверить по фамилии владельца?

Только по фамилии собственника узнать соответствующий номер участка невозможно. В одной стране или регионе может проживать много людей с идентичными фамилиями, а также с совпадениями по имени и отчеству. Поэтому помимо фамилии владельца понадобится еще и адрес ЗУ. Также играет роль и ФЗ №-152 «О защите персональных данных».

В итоге по конкретному объекту можно узнать следующую информацию:

Для чего нужен кадастровый план?

Кадастровый план необходим для осуществления государственного контроля над владельцем земли и самой территорией. Вся информация, находящаяся в графическом и текстовом формате, заносится в единую книгу регистраций недвижимости. Так осуществляется постановка на кадастровый учет земельного участка.

Кадастровый план необходим и для решения разнообразных земельных вопросов:

заключения сделок (приобретения и реализации земельного участка, дома или квартиры, сдачи в аренду и т. д.);
получения правового статуса владельца территории и всех находящихся на ней объектов как уже построенных, так и тех, что находятся в процессе возведения;
для получения разрешения на дополнительную постройку;
своевременной оплаты налогов на землю;
решения спорных моментов с соседями – владельцами близлежащих территорий, – которые обычно возникают касательно границ участков;
для получения денежных средств под залог земельного участка или дома;
решения вопросов с кредиторами, если имеется задолженность по кредиту или ипотеке;
передачи земельного участка или дома в наследование прямым и непрямым наследникам;
оформления страховки на землю и дом.

Наличие всей необходимой информации в государственном реестре позволяет получить фактическому собственнику земельного участка рассматриваемый документ в течение недели после отправки запроса в государственную службу.

Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя

Межевание земельного участка проводит кадастровый инженер, деятельность которого регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ, принятым 24 июня 2017 года. Кадастровый инженер обязан иметь действующий квалификационный аттестат, являться членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров и иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности.

Выбрать кадастрового инженера поможет электронный сервис официального сайта Росреестра. В разделе Главная → Деятельность → Обеспечение кадастровой деятельности → Реестр кадастровых инженеров. Указав в реестре фамилию кадастрового инженера, можно проверить является ли его квалификационный аттестат действительным, членом какой СРО он является, а также результаты профессиональной деятельности, в том числе количество отрицательных решений (отказов), принятых органом регистрации прав при проверке подготовленных им документов (показатель лучше любых отзывов в интернете).

Лайфхак: прежде чем подписывать договор на оказание услуг, почитайте отзывы об инженере или организации, которой доверяете работу. Если в интернете отзывов нет и вы обратились не по рекомендации, то я бы сделал выбор в пользу кадастрового инженера с положительными отзывами (например, на картах Google) с рейтингом не ниже 4.5 из 5-ти. В договоре оказания услуг должны быть перечислены права и обязанностями обеих сторон, а также порядок его расторжения.

Содержание кадастрового плана (разделы)

Официальный документ, составленный инженерами геодезистами, содержит регламентированные законодательством разделы.

Количество и наполнение разделов кадастровых планов отличаются, в зависимости от типа, назначения, параметров недвижимости. Часть разделов могут отсутствовать или содержать меньше информации, чем на других объектах.

Какая информация содержится в паспорте?

Уточняя, есть ли сейчас кадастровый паспорт, обратите внимание, что документ в отдельных ситуациях может не пригодиться. Однако это не означает, что именно вы сможете обойтись без него. За последние годы порядок удостоверения прав недвижимости в масштабах страны менялся неоднократно. Сейчас основным документом стала выписка из Росреестра (называется выписка из ЕГРН), которая может выдаваться в бумажной, электронной форме.

Так выписка для жилых, нежилых помещений содержит перечень нижеперечисленных характеристик:

кадастровый номер;
адрес, по которому расположено сооружение;
площадь, назначение недвижимости;
кадастровая стоимость;
план помещения, расположение на этаже (для многоэтажных строений);
предыдущие кадастровые номера, если происходила их смена в результате деления, объединения площади;
сведения о перепланировке.

Как и для любого помещения, паспорт на земельный участок обязательно содержит:

кадастровый номер;
площадь надела;
его местоположение.

В отличие от квартиры, выписка на землю содержит следующие разделы:

категория участка;
вид прав на него;
разрешенное использование.

Размышляя, нужен ли кадастровый паспорт, учтите, что выписка потребуется, когда будет необходимо провести нижеперечисленные операции:

продажа;
сдача в аренду;
наследование;
приватизация;
регистрация перепланировки;
любые другие сделки, в которых фигурирует недвижимость.

Просматривая, как называется кадастровый паспорт, учтите, что независимо от того, каково название, значением свидетельства остается уточнение кадастрового номера, подтверждения прав на имущество.

2. Применение порядка уточнения границ земельных участков при рассмотрении земельных споров в суде.

Положения п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости применяются судами при рассмотрении земельных споров о границах участков.

Самый простой пример подобных споров:

Собственник участка хочет уточнить границы и обращается к соседу за согласованием. Сосед отказывает, так как считает, что смежная граница должна проходить в другом месте. И тоже начинает уточнять границы участка.

Оба соседа обращаются в суд с исками об установлении границ участков.

В этом случае суд должен выяснить следующие обстоятельства:

имеются ли изначальные документы о праве, то есть документы, на основании которых участки были образованы и предоставлены их первым владельцам?
если имеются, то возможно ли из них определить местоположение границ участков?
если нет возможности или нет первичного документа о праве, то имеются ли землеотводные документы на участки?
если землеотводных документов нет или в них недостаточно сведений, то где и сколько существуют фактические границы участков 15 лет и более?

Любой иной подход будет не правильным. Потому, что границы земельных участков уточняются не хаотично и не как хочется их собственникам, а в порядке, который определен законом.

Часто мне приходится встречать попытки найти, так называемую, «историческую» границу участка. На вопрос, что понимается под «исторической» границей я обычно слышу «это место, где забор всегда стоял» или что-то созвучное.

Так вот, такой формулировки как «это место, где забор всегда стоял» и понятия «историческая» граница закон никогда не содержал и не содержит. Поэтому, не имеет никакого значения, где стоял забор в 80-х годах, если на момент уточнения границ участка последние 15 лет забор был расположен в другом месте.

Переход земельного участка в собственность последующих владельцев происходит либо по сделкам (купля-продажа, дарение, мены и т. п.) либо иным способом (наследство, реорганизация юридического лица и т.п). В таких документах сведения о границах земельного участка не указываются никогда. Во всяком случае, за годы своей практики я такого не встречал ни разу, хотя теоретически это не исключено.

Судебные споры о смежных границах

При возникновении судебного спора о смежных границах между несколькими участками, расстоянии от границы до забора, проведение межевания (уточнения границ, землеустроительной экспертизы) – неизбежно.

Суд в обязательном порядке будет принимать в учет итоговое заключение кадастрового инженера. А в случае, если до обращения в суд уточнение границ не производилось, будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

При этом суд не просто доверяет заключению кадастрового инженера, а проверяет правильность проведенного им межевания.

Так, по состоянию на 2018 год при уточнении границ кадастровому инженеру необходимо использовать высокоточное спутниковое оборудование.

Такое оборудование позволяет определить месторасположение границ и координат участка (поворотных точек) с точностью буквально до нескольких сантиметров.

В судебной практике известен случай, когда Верховный суд РФ отменил результаты проведенного межевания из-за того, что кадастровый инженер определил границы участка исходя из забора, который уже был установлен на местности.

Уточнение границ земельного участка отличается от межевания лишь тем, что выполняется в отношении уже ранее учтенных (зарегистрированных) земельных наделов. В остальном же процедуры абсолютно идентичны. Главная задача уточнения границ – определить реальные межи участка.

Как составить исковое заявление об уточнении

Если в процессе уточнения границ межевой план надела не был утверждён в кадастровой палате, или часть надела земли землепользователя была незаконно захвачена соседями, то такой спор решается в судебном порядке.

Во вступительной части происходит описание ситуации, из-за которой возник спор, с указанием подтверждающих данных. В мотивировочной части происходит перечисление законов и подзаконных актов, применимых к изложенной истцом ситуации в юридической практике, а также каким именно образом они могут быть применены, по мнению истца (или его адвоката).