Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Виды государственной поддержки

Сегодня государство предлагает несколько вариантов помощи нуждающимся. Каждый случай рассматривается в отдельности и зависит не только от категории заявителя, но и от региона обращения.

Преимущественно, меры расширения жилищного пространства сводятся к следующим действиям:

Предоставление ипотечного кредита по сниженной ставке.
Выдача субсидии для уплаты первоначального взноса по ипотечному займу или для возмещения части стоимости жилья.
Специальные программы для покупки жилья на первичном рынке.
Выделение квартиры по договору социального найма.
Целевые программы для приобретения жилья (учителям, медицинским работникам, военным и т.д.).
Выделение земельных участков льготным категориям граждан на специальных льготных условиях или бесплатно.

Особенной популярностью пользуются программы поддержки молодых семей, предлагающие жилищные сертификаты или субсидии супругам в возрасте до 35 лет.

Стратегии для собственников недвижимости: как не потерять деньги в кризис

Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», как не потерять деньги при вложении в столичную недвижимость.

Чтобы не совершить серьезную ошибку при вложениях в недвижимость, в экономические кризисы лучше не паниковать и не делать резких движений, рекомендует председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Многие в 2014 году бросились покупать все, на что хватало средств, в итоге приобрели не самые ликвидные объекты, которые потом продавали по тем же ценам, а иногда и дешевле, вспоминает эксперт.

Долгосрочная перспектива сегодня туманна, риелторы рекомендуют воздержаться «от инвестиционных покупок на будущее, если нет планов заработать сегодня». «Так как рынок недвижимости реагирует не так быстро, как, например, фондовый, ответной реакции можно прождать три – шесть месяцев, а за это время не исключены коррекция и обратный отскок курса рубля, поэтому в моменте лучше придерживаться стратегии выборочного инвестирования — то есть покупать качественные активы по адекватной цене», — поясняет партнер Colliers International Владимир Сергунин.

«Фундаментально московская недвижимость в целом вряд ли недооценена. Также надо помнить, что вложения в недвижимость — долгосрочные. И даже если квартира покупается в инвестиционных целях, надо обращаться к жизненному опыту и задавать себе вопрос, хочу ли я жить в этой квартире и в этом районе», — советует руководитель департамента исследований, партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Валютные инвесторы в плюсе

Россияне, которые хранили сбережения в валюте, всегда выигрывали на разнице курсов в кризис. Российская жилая недвижимость после 2008 года стала номинироваться в российской валюте, а в 2015-м и коммерческая недвижимость перешла на рубли. Сегодня россияне со сбережениями в валюте могут зафиксировать прибыль, у них открывается больше возможностей для вложения в недвижимость.

В прежние кризисные периоды инвесторы в жилье всегда становились более активными, особенно те, кто хранил сбережения в валюте. «Нынешняя ситуация не станет исключением, и здесь нет ничего удивительного — в большинстве своем граждане мало разбираются в акциях и ценных бумагах, при этом недвижимость является для них понятным и надежным инструментом сохранения и приумножения средств, даже если вложения в нее окупаются не столь быстро и продуктивно», — поясняет Доброхотова.

Не откладывать задуманное

В то же время риелторы не рекомендуют откладывать задуманное: если есть потребность и намерение продать — продавайте, решили покупать — покупайте. «По возможности подбирайте ликвидные объекты, которые потом сможете реализовать не по номиналу, а с прибылью. Например, в случае приобретения квартиры с целью сохранения средств вместо одной просторной трешки лучше купить две однушки — и сдача в аренду, и последующая продажа двух однокомнатных будет однозначно выгоднее, чем сдача и продажа трехкомнатной», — говорит Доброхотова.

«Тем, кто планировал покупку по ипотеке, советую поторопиться — кредитные деньги будут дорожать, и таких ставок, как сегодня, возможно, мы можем в скором времени не увидеть», — добавляет Доброхотова. О вероятном росте ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Банка России говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если вы планируете опираться на кредит при приобретении жилья — лучше покупать сейчас, а не дожидаться взлета ставок до 14–15% годовых», — советует эксперт.

«В краткосрочной перспективе рынок реагирует на обвал рубля скачкообразным повышением цен на жилье, причем как девелоперами, так и собственниками вторички. Поэтому едва ли вы успеете быстро организовать сделку по продаже старой квартиры, если не планировали ее раньше и не имеете на примете покупателей. Правда, сейчас на рынке появятся клиенты, которые будут стремиться очень быстро приобрести жилье (для инвестиций или в связи с опасением роста ипотечных ставок). Именно таких клиентов можно «поймать» на пике ценового скачка, поэтому если квартира уже выставлена на продажу, не следует ее снимать», — говорит Литинецкая.

Для сдачи в аренду

На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас нет предпосылок к снижению цен, считает директор департамента вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Один из плюсов сохранения сбережений путем покупки квартиры и дальнейшей сдачи жилья внаем — ожидаемый рост арендных ставок в столице, говорит эксперт. По данным «Инком-Недвижимости», в 2019 году средняя ставка аренды однушек в Москве выросла на 9%, в 2022 году ожидается рост на уровне 5–7%. «Наиболее ценным активом для сохранения своих сбережений сейчас является жилье экономкласса, если говорить точнее — бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах стоимостью 5–6 млн руб., поскольку на такие квартиры велик спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов», — отмечает Шлома.

Сегодня инвестиционно-привлекательными могут быть вложения в жилье в хорошей локации, причем не только на первичном рынке, считает Денис Соколов. По его словам, комфортабельные районы с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в пределах МЦК и БКЛ, будут все больше тяготеть к центру города, а разница в качестве жизни в центре и на окраинах еще будет сильно различаться.

Нет лучшего варианта для хранения сбережений, чем держать их в разных корзинах, считает Сергей Шлома. По его мнению, оптимальная схема: 30–40% накоплений держать в долларах, еще 30–40% вложить в приобретение недвижимости, а оставшиеся средства хранить в евро и рублях. Пробовать какие-то другие варианты, тем более вкладывать туда все свои сбережения, эксперт не советует, а фондовый рынок рекомендует оставить вне поля зрения, пока его штормит.

Как законно увеличить площадь своей квартиры?

Как и денег, квадратных метров много не бывает. Поэтому владельцы квартир зачастую не упускают ни единой возможности расширить имеющуюся жилплощадь. Способов для этого существует несколько. Novostroy.su поинтересвался у экспертов, какие из них допускает законодательство, и что потребуется, чтобы узаконить решение квартирного вопроса.

Novostroy.su: Какие варианты законного увеличения площади своей квартиры есть у собственников?

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»: Вариантами законного увеличения площади квартиры являются:

1) вертикальное увеличение площади (присоединение чердака или подвала). Этот процесс предполагает оформление чердака или подвала в собственность и согласование их перепланировки с надзорными инстанциями (в частности, с администрацией, Государственной противопожарной службой). Осложняется этот процесс еще тем, что он влечет перевод нежилого помещения в жилое, а это дополнительный фактор повышенного внимания надзорных органов;

2) расширение балкона или лоджии. Оно также является одним из вариантов перепланировки жилого помещения, поэтому его также придется согласовывать с администрациями и другими контрольными органами. Следует отметить, что расширение площади во всех перечисленных случаях потребует обращения в Росреестр чтобы зарегистрировать право на нее;

3) присоединение балкона или лоджии. И здесь имеет место перепланировка жилого помещения. Обращаться за ее узаконением нужно в те же органы;

4) объединение квартир. Процесс согласования остается тот же, поскольку объединение жилых помещений также относится к перепланировке. При этом сделать такую перепланировку можно в любом доме (монолитном, кирпичном, панельном и т.д.).

Следует отметить, что описанные способы, по большей части, надзорными органами не одобряются, в связи с чем гражданам приходится обращаться в суд.

Приведем пример. Жительница Барнаула сделала перепланировку в квартире путем присоединения к ней лоджии, но администрация согласовывать ее отказалась. Обратившись в суд, она также получила отказ. Однако, ход дело повернула апелляционная жалоба. Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда приняла апелляционное определение от 15.03.2015г. по делу № 33-2386/2015, которым признала перепланировку законной. При этом суд обосновал законность тем, что установленная лоджия соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Михаил Киселев, эксперт по жилищному законодательству центра согласований «Столица»: Законно увеличить площадь своей квартиры собственник может только через проведение общего собрания всех собственников многоквартирного дома. Допустим, что собственник двух квартир решил их объединить, эти квартиры находятся в конце межквартирного коридора, и для решения своей задачи, собственник планирует построить новую перегородку с дверью, присоединив пару метров. Для решения этой задачи необходимо провести общее собрание всех собственников многоквартирного дома, и получить 2/3 голосов для того, чтобы взять в пользование эти пару метров. Если он хочет получить в собственность эти метры, то необходимо получить 100% голосов.

Александр Тюрин, директор по строительству компании «Евроинвест Девелопмент»: Законных вариантов у собственников увеличить квартиру несколько: до строительства или уже после. Мы как застройщики будем рассматривать те варианты изменения жилплощади, которые можно реализовать на этапе строительства.

Теоретически увеличить жилплощадь путем объединения двух соседних квартир на этапе строительства возможно, но по согласованию с генеральным директором и до начала монтажных работ. То есть изначально внести это в проект, и тогда все будет законно.

Когда мы получаем разрешение на строительство, проект всего дома проходит экспертизу. И после ее прохождения желательно ничего не менять. Все дальнейшие вмешательства на этапе строительства, касаются ли они перепланировки или добавления какой-то дополнительной розетки – влекут за собой повторную экспертизу. Мы сдаем квартиры с чистовой отделкой, отсюда такие особенности.

Кроме того, нельзя забывать о несущих конструкциях и назначениях помещений, что вносит существенные ограничения в желания собственников переделать что-то в своей квартире. Например, законодательно запрещено менять «мокрые зоны» — переносить расположение санузлов, кухонь, над санузлом должен располагаться санузел, над комнатой — комната и так далее. Но при этом, например, в планировке, где кухня граничит с жилой комнатой, можно убрать внутреннюю перегородку и объединить эти пространства.

Novostroy.su: Как законно и правильно присоединить лоджию к квартире?

М.К.: Убираем балконный блок, убираем подоконник, батарею разворачиваем в сторону квартиры (выносить радиаторы отопления на балкон запрещено) и на это место ставим «французские окна», это полностью прозрачные двери. Многие задают вопрос, а можно снести весь проем и поставить стеклянную стену? Это делать нельзя, по противопожарным правилам между комнатой и балконом(лоджией) должен быть каменный простенок не менее 1,2 метра, и не стоит забывать, что ограждающие конструкции являются общедомовым имуществом. Хочу отметить, что в панельных домах нельзя убирать порожек под дверью и сносить подоконник до пола, это снижает прочность наружной панели.

А.Т.: Еще одно ограничение законодательное — объединение лоджии и квартиры, потому что это нарушает контур отопления. И даже если не учитывать инженерные сети дома — в наших ЖК, к примеру, холодное панорамное остекление, это витражи и фасад. Утеплить лоджию, не нарушая внешний облик дома, проблематично, а без утепления температура в квартире будет ниже заявленной. Такие изменения в проект мы внести не сможем.

Novostroy.su: В каких типах домов (монолитные, кирпичные, панельные, хрущёвки, брежневки, сталинки) можно объединить несколько квартир в одну и как это должно сопровождаться документально?

М.К.: Собственник смежных помещений вправе объединить эти помещения ст.40 ЖК РФ. Если при этом не происходит присоединения общего имущества, то достаточно получить разрешение на перепланировку/объединение в Жилищной инспекции. Тип дома (панель, кирпич, монолит и т.д.) для объединения помещений не имеет значения, но для этого должна быть техническая возможность. Если Техническое заключение о возможности перепланировки/объединения покажет, что проем в стене или перекрытии делать нельзя, то разрешение на объединение квартир не дадут.

Novostroy.su: Есть какие-то различия между объединением квартир на одном и на соседних этажах?

М.К.: Процедура согласования одинаковая.

А.Т.: Идея сделать двухуровневую квартиру из двух квартир, расположенных друг над другом, может потерпеть крах — так как для этого нужно делать отверстия в перекрытиях. Это нарушение монолитного основания, что в принципе опасно для жизни.

Novostroy.su: Насколько законно создание закрытого тамбура на лестничной клетке?

К.Б.: Что касается установки закрытого тамбура на лестничной клетке, то для того, чтобы узаконить этот процесс необходимо поставить вопрос на повестку общего собрания жильцов многоквартирного дома. Если они одобрят эту идею, то примут протокол большинством голосов. После этого необходимо будет получить разрешение от администрации, управляющей компании и Государственной противопожарной службы.

М.К.: Следует помнить, что в таком тамбуре не должно быть пожарных кранов, электрических шкафов и других общедомовых коммуникаций. Двери такого тамбура не должны перекрывать пути эвакуации.

А.Т.: Что касается такой популярной переделки, как создание закрытого тамбура на несколько квартир, то это тоже запрещено — здесь уже действуют нормы пожарной безопасности. Конечно, можно что-то придумать, не закрыть полностью, а сделать какую-то перегородку, не доходящую до потолка. Важно, чтобы это не сказалось на плане эвакуации и не повлияло на систему вентиляции.

Любая перепланировка после завершения строительных и монтажных работ, согласуется не у застройщика, поскольку все, что происходит после сдачи дома в эксплуатацию, не попадает в его ведение, а решается через другие структуры.

Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?

Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.

Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.

Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.

Как быть признанным в улучшении жилищных условий

Для того чтобы быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий, необходимо получить удостоверение. Удостоверение дает право на получение льготных компенсаций и выплат. Чтобы получить удостоверение нужно:

чтобы было гражданство РФ;
чтобы отсутствовало жилье либо был недостаток квадратных метров (полагается 18 м 2 на человека, а в коммуналке 15 м 2 );
чтобы семья являлась малоимущей;
чтобы семья постоянно проживала в течение определенного времени в каком-либо регионе. Каждый субъект сам определяет, сколько времени нужно прожить в регионе, чтобы можно было рассчитывать на льготы;
чтобы в течение последних 5 лет не ухудшали условия проживания. Например, не прописывали многочисленных родственников, не дарили квартиру и т.д.

написать заявление;
собрать необходимые документы, удостоверяющие личность всех членов семьи;
собрать справки о доходах со всех работающих членов семьи;
взять справку о стоимости имущества;
сделать акт об обследовании жилья;
документы об инвалидности (при необходимости).

Следите за скидками

Скидки на жилье имеют ярко выраженную сезонность. Самый высокий спрос наблюдается в середине осени и весны, поэтому в это время девелоперы проводят много привлекательных акций и распродаж. Периоды затишья на рынке новостроек приходятся на майские и новогодние праздники — в это время можно присмотреться к вторичке.

Чтобы угнаться за скидками, не обязательно просматривать кучу разных ресурсов и постоянно следить за новостями и обзорами. На нашем сайте регулярно появляются самые свежие и выгодные предложения от застройщиков, а наши специалисты всегда в курсе актуальных акций и распродаж.

Мы постоянно мониторим рынок и ведем собственный рейтинг надежных застройщиков Петербурга.

Как сделать свое объявление о продаже квартиры заметнее?

Указать метраж жилья, его расположение и степень развитости инфраструктуры для быстрой продажи квартиры недостаточно. Сегодня множество интернет-ресурсов предлагают размещение объявлений, но они не делают описание объектов, не фотографируют их. Эта работа ложится на плечи продавца.

Во время съемки уберите все ненужные предметы из кадра. Детские игрушки, домашние животные, коллекции бутылок, личные фото — все это лишнее. Ваша задача сделать так, чтобы потенциальный покупатель мог себя представить хозяином этой квартиры.

Владельцы жилья с плохим ремонтом или вовсе без него не считают нужным делать фото. Но это обязательное условие для качественного объявления. Не хотите фотографировать обшарпанные обои, сделайте снимки двора, подъезда, фасада дома, лифта.

Также не ленитесь делать развернутое описание объекта. Начните с базовой информации: адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, размер кухни, сведения о санузле. А затем дайте максимально возможную дополнительную информацию об остальном: транспортное сообщение, инфраструктура, куда выходят окна, как давно квартира находится в собственности, сколько в ней прописано людей. И не забывайте указать на особые достоинства помещения, если они есть. Например, хороший ремонт.

Покупка жилья в кризис: тактика коротких шагов

Тем, кто улучшает жилищные условия в кризис, стоит двигаться к цели короткими шагами, считает вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ. Риски неуместны, а ипотека – это только вспомогательный инструмент.

– Константин Николаевич, наши эксперты, в том числе хорошо известный вам Геннадий Стерник, утверждают, что в 2015 году российский рынок недвижимости вступил в период рецессии. Согласны ли вы с такой оценкой?

– Здесь нужно уточнить, что мы понимаем под этим определением. Обвальное снижение цен на жилье? Самое страшное, а именно радикальная коррекция цен (в долларах), уже позади, и здесь можно, что называется, вздохнуть с облегчением. Если говорить о рублевых ценах и оперировать данными нашего агентства (АН «САВВА») по Москве, то снижение цен в рублях и не начиналось. Более того, в соответствии со статистикой за январь, цены даже выросли – примерно на 3% по сравнению с декабрем. Полагаю, что и в других регионах тенденции похожие. Но здесь нужно понимать, что это все-таки цены предложения – то есть такие, которые отражают ожидания продавцов. Но спрос все-таки снижается: уже очевидно, что сделок стало меньше – и в сравнении с декабрем, и по отношению к прошлой зиме. Если говорить о перспективах, то, на мой взгляд, итогом первого полугодия 2015 года будет отсутствие роста цен, а во втором полугодии действительно начнется снижение. Я подчеркну, что речь в данном случае идет о ценах в рублях (очень часто аналитики не говорят, какие цены имеются в виду, – долларовые за последние 12 месяцев понизились примерно на 50%, тогда как за тот же период рублевые цены на жилье в Москве возросли на 10%).

– У вас есть свой прогнозный сценарий? Чего следует ожидать участникам квартирного рынка? Давайте начнем с сегмента самого демократичного жилья…

– Значительного сокращения спроса на квартиры эконом-класса уже трудно не замечать. Почему оно происходит? Вы прекрасно знаете, что спрос в данном сегменте стимулировался ипотекой. Но ипотечные кредиты с Нового года стали недоступными – по нескольким причинам. Во-первых, резко увеличились ставки по кредитам. Во-вторых, на этом фоне банки серьезно ужесточили требования к заемщикам. Наконец, многие потенциальные покупатели перед угрозой финансовой нестабильности, снижения доходов и потери работы вынуждены отказываться от долгосрочных планов.

– Как будет развиваться ситуация дальше?

– На мой взгляд, январское снижение ключевой ставки ЦБ с 17 до 15% никак не повлияет ни на ставки по ипотечным кредитам, ни на условия их выдачи. Дело здесь вот в чем: ипотека в России так устроена, что значительные объемы ипотечных кредитов обеспечиваются именно за счет краткосрочных займов и депозитов. Иными словами, с точки зрения мировой практики это неполноценная ипотека. Недостаток денег, и тем более «длинных» денег, в финансовой системе уже привел к введению рядом банков заградительных процентных ставок. Если попросту, то банки подают сигнал, что в данный период они не готовы заниматься ипотечным кредитованием. Решение правительства направить на субсидирование ставок по ипотечным кредитам 20 млрд руб. на этом фоне также выглядит поспешным и непродуманным. Этих денег хватит на стимулирование лишь 10-15% заемщиков на рынке новостроек. Но как быть остальным? К тому же здесь важно отметить: данная оферта действует всего год, и не факт, что в следующем году правительство найдет деньги на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.

Подведем промежуточный итог. Если учесть, что ипотекой обеспечено в общей сложности около половины сделок на первичном и вторичном рынках жилья, то можно предположить, что количество сделок по сравнению с прошлым, «урожайным» для квартирного рынка годом упадет вдвое или втрое. Правда, по моим предположениям, коррекция цен все-таки не будет значительной: до конца года снижение в сегменте эконом-класса составит от 2 до 8%. В то же время в сегменте бизнес-класса и выше коррекция будет не столь заметной – прежде всего по той причине, что здесь цены и так были откорректированы кризисом 2009 года. В данном случае я, конечно же, говорю о московском рынке, но полагаю, что на региональных тенденции будут похожими.

Студия | 11 м 2 | 1/5 этаж

Дерптский пер., 14

Студия | 13 м 2 | 2/5 этаж

15-я линия В.О., 64Б

Студия | 16 м 2 | 1/5 этаж

Красных Зорь бульвар, 10

Студия | 13 м 2 | 2/2 этаж

11-я линия В.О., 20б

Студия | 13 м 2 | 2/2 этаж

11-я линия В.О., 20б

Студия | 14 м 2 | 6/6 этаж

Студия | 12 м 2 | 1/5 этаж

Набережная реки Фонтанки, 87

3-комн. кв. | 56 м 2 | 5/5 этаж

Студия | 14 м 2 | 2/5 этаж

15-я линия В.О., 64А

Студия | 12 м 2 | 2/5 этаж

Гривцова пер., 13 к 11

2-комн. кв. | 41 м 2 | 2/3 этаж

Сертолово, Выборгское шоссе, 11

Студия | 12 м 2 | 2/5 этаж

Гривцова пер., 13 к 11

– Снимают ли объекты с продажи?

– По нашим данным, в январе объем предложения жилья в Москве сократился по сравнению с декабрем примерно на 10%. С одной стороны, январь не показательный месяц, с другой – снижение будет происходить и дальше. Прежде всего с продажи снимали именно такие объекты, продавцы которых не ставят целью приобретение другого (альтернативного или встречного) жилья. В сегменте встречных покупок активность сохраняется, но и здесь случаются сбои. Как правило, из-за того что кто-то из участников цепочки сделок в сегодняшних условиях боится остаться с деньгами «один на один», а потому отказывается от сделки. Ведь действительно, если вы в такой период продаете недвижимость – то неочевидно и не всегда понятно, что делать с полученным капиталом. Хранить в рублях? Сомнительно. Вложить в валюту? А вдруг она будет падать в цене? Краткосрочные банковские депозиты при кажущейся выгоде тоже таят риски. Остается другая недвижимость. На сегодняшнем вторичном рынке жилья Москвы альтернативные сделки составляют по разным оценкам от 60 до 80%. Полагаю, что в Петербурге и других крупных российских городах эти цифры примерно такие же. На мой взгляд, к марту, когда потенциальные участники обменных цепочек окончательно убедятся, что ни обвала, ни взлета цен не будет, сегмент альтернативных сделок восстановится.

– Какую стратегию в сложившейся ситуации вы порекомендуете выбирать потенциальным покупателям недвижимости?

– Если вы рассматриваете ипотеку как основной инструмент финансирования, то я бы однозначно рекомендовал воздержаться от покупки новостроек – по крайней мере с неблизкими сроками сдачи. И это даже несмотря на то, что застройщики порой предлагают исключительно выгодные условия приобретения. Это как раз тот случай, когда лучше доверять банкирам: если они отказываются кредитовать некоторых девелоперов, считая проекты рискованными, то почему это должны делать вы? Риски получить «не то» несоизмеримы с той выгодой, которую сулят застройщики.

Во-вторых, я бы однозначно воздержался от ипотеки на длительные сроки, под большие проценты и с низким первым взносом. Но сказанное не означает, что ипотеку нужно списывать со счетов. Это по-прежнему удобный и комфортный инструмент. Правда, в сегодняшних условиях он скорее вспомогательный, то есть подходит только тем покупателям, которым необходимо дозанять относительно небольшую сумму, либо тем, у кого уже есть недвижимые активы или возможность гасить кредит досрочно. Какие варианты сделок возможны? Например, сначала купить новую квартиру с ипотекой, а затем продать старую, в другом районе или даже в другом регионе, и досрочно погасить кредит. Другой вариант: продать однокомнатную и, добавив заемных средств, приобретать двухкомнатную. Времена, как известно, не выбирают. А тем, кто в наше неспокойное время занимается улучшением жилищных условий, стоит двигаться к цели короткими шагами. На мой взгляд, это оптимальная на сегодняшний день тактика.

Обвала цен, как мы уже говорили, ждать не следует. И если у вас есть возможность – то покупать имеет смысл сейчас. Конечно, прогнозисты иногда ошибаются, но даже если мы ожидаем снижения цен к концу года на 5-8% – это несущественная корректировка, которую вы компенсируете отсутствием затрат на аренду другого жилья.

– Какой период 2015 года может стать поворотным и просигналит о том, что рынок жилья воспрянул?

– Я полагаю, что для банков таким сигналом может стать дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ. С другой стороны, как мы уже выше отметили, это все-таки полумера. Необходимо активное и последовательное участие властей в развитии ипотеки, федеральных и региональных программ поддержки жилищного строительства. Но у меня складывается ощущение, что раньше осени такой момент не наступит.

– А что делать профессиональным риэлторам? Поменяются ли правила игры?

– Любой кризис, прямо скажем, не прибавит прозрачности квартирному рынку и дает повод задуматься об эффективности тех инструментов, которыми мы пользуемся. В то же время в кризис нам придется пересматривать сложившиеся обычаи делового оборота. Например, на рынке аренды жилья, с учетом снижения спроса, частично снять с арендаторов в пользу арендодателей обязательства по оплате услуг риэлтора. А на рынке продаж руководителям компаний придется усилить контроль за эксклюзивностью договоров, заключаемых с продавцами. Конечно, в кризис, как мы уже неоднократно убеждались, хуже становится публично практикующим риэлторам и крупным компаниям, возрастает конкуренция и недоверие агентов друг к другу. Заказчики риэлторских услуг стремятся сократить свои расходы на сопровождение сделок, поэтому рынок уходит, что называется, в тень. При этом для покупателей и продавцов недвижимости многократно возрастают шансы столкнуться с не вполне добросовестными, мягко говоря, или неквалифицированными посредниками. Однако 12 лет назад Российской Гильдией риэлторов были разработаны система сертификации риэлторских компаний, программы обучения и аттестации специалистов. А в прошлом году был запущен публичный реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов. И, надо заметить, появился он весьма кстати: ведь без данного реестра вся наша работа, связанная с обучением и аттестацией, была проделана только наполовину. Теперь потребители риэлторских услуг смогут найти квалифицированного и добросовестного риэлтора в едином реестре, что для добросовестного риэлтора – хорошее подспорье в непростое время. К настоящему времени в России около 19 тысяч аттестованных риэлторов и более 720 сертифицированных компаний.

– Это много или мало?

– По приблизительным оценкам – 20% от числа тех, кто занимается сделками с недвижимостью. Но показательно, что эти самые 20% проводят более 50% сделок. Нам важно, чтобы в каждом из городов России были сертифицированные компании и аттестованные агенты, тогда мы сможем гарантировать каждому покупателю и продавцу качество, надежность услуг и добросовестность риэлтора. Ведь для внесения в единый реестр от каждого специалиста требуются не только знания, но и соблюдение кодекса этики и профессиональных стандартов.

Текст: Филипп Урбан Фото: пресс-служба К.Н.Апрелева

Красных Зорь бульвар, 10

Покупка земли под строительство

Вероятно, этот способ инвестирования подходит не всем. Но все-таки именно в кризис цена на землю по сравнению с квартирами падает намного значительнее.

Этот актив не может сразу приносить доход и требует дополнительных вложений. Но если в планах запустить новые проекты с использованием приобретенных в кризис земельных участков для строительства жилья или каких-либо нежилых объектов – выгода очевидна.

Такой вид инвестирования вполне себя оправдывает, несмотря на то что в большинстве регионов арендные ставки упали ниже процентов по депозиту. Да и спрос на рынке аренды на дешевое жилье возрастает, отчасти потому что какая-то часть потенциальных покупателей отложила покупку собственных квартир и по-прежнему снимает жилье.

Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры

— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.

Таблица 1. Расчет по ипотеке «Баспана» на покупку квартиры стоимостью 15 млн тг

Первоначальный взнос, 33%

Ежемесячный взнос (аннуитет)

9 342 892 тг, или 62% от стоимости квартиры

Взимание комиссии допускается по перечню, учитываемому при расчете годовой эффективной ставки вознаграждения, утвержденной Нацбанком.

Срок займа может быть сокращен, к примеру, до 10 лет, и переплата по займу составит 5 858 088 тенге. Но в этом случае ежемесячный платеж, который будет равен 132 151 тг, может быть неподъемным для семьи.

Как правильно подать на расширение жилплощади в 2022 году

которые проживают в жилых помещениях, где общая площадь на одного члена семьи менее учетной нормы;
проживающих в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Комментарий

Замминистра сельского хозяйства Ставропольского края Олег Юрченко:

«На Ставрополье в этом году начала работать сельская ипотека. Для привлечения в село городских жителей, а также «удержания» молодёжи, государство ввело такое понятие, как «ипотека для сельской местности». Кредиты на покупку и строительство жилья в сёлах и малых городах (до 30 тысяч жителей) выдают под 2,7-3%. Ипотеку по таким ставкам на общую сумму 133 млн рублей оформили уже 73 ставропольские семьи. Деньги выдаются на 25 лет. Сельская ипотека стала настолько востребованной, что заложенный на неё годовой денежный лимит был исчерпан за считанные дни. Минсельхоз России обратился в правительство с просьбой увеличить финансирование сельской ипотеки в 2022 году. В крае подали заявки на участие в программе 800 семей».

По его словам, на фоне пандемии, снижения цен на нефть и скачка доллара стройматериалы подорожали на 10-20%, но стоимость работ не увеличилась из-за высокой конкуренции на рынке и снижения спроса на услуги строителей. Сергей Олешко уверен, что затишье временное.

Необходимые документы

Для регистрации в очереди в качестве нуждающегося в жилом помещении, власти требуют у заявителей пакет справок, в который входят:

Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность заявителя и его родственников (включая несовершеннолетних).
Справки, подтверждающие семейный статус (свидетельство о заключении или расторжении брака).
Подтверждение права владения или распоряжения жилым помещением (справка из Росреестра или договор социального найма).
Подтверждение состава семьи (выписка из домовой книги).
Документы подтверждающие отношение к одной из льготных категорий.

Список необходимых документов может быть дополнен региональными властями и меняться в зависимости от принадлежности к той или иной льготной категории.

6. Как получить освободившуюся комнату в коммуналке?

Если в коммунальной квартире освобождается комната (или несколько комнат), ее обязаны предложить по договору социального найма семьям из этой же квартиры в следующей последовательности:

состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях (независимо от их места в общей очереди на улучшение жилищных условий). Если в коммунальной квартире две такие семьи, то сначала предлагают освободившееся жилье тем, кто встал на учет раньше;
не состоящим на таком учете, но имеющим все основания быть на него принятыми.

Если ни тех, ни других в квартире нет, освободившееся помещение должны предложить семьям, которые обеспечены общей площадью жилья на одного члена семьи менее нормы предоставления — 18 квадратных метров, по договору купли-продажи.

Во всех остальных случаях в освободившуюся комнату могут вселить кого-то из очередников жилищного учета.

Если освобождаемое жилье было занято на праве собственности, новое предоставляется также в собственность, если по договору социального найма или безвозмездного пользования — по договору социального найма или безвозмездного пользования соответственно.