Принцип составления договора найма жилплощади

Виды договоров

В зависимости от различных критериев договор аренды может быть разделен на несколько видов. Стоит рассмотреть основные классификации:

аренды — в этом случае арендатором может быть не только физическое, но и юридическое лицо;
коммерческого найма — при этом нанимателем может быть только гражданин.

Договор о съеме жилья: законодательство РФ, особенности процедуры и ее различные юридические тонкости

Ни для кого не секрет, что любые правоотношения, имеющие или не имеющие финансовую основу, важно подкреплять официальными документами. Съем жилья для любой цели – не исключение, поэтому составлять договор при его организации просто необходимо.

Многие люди недооценивают важность данного документа, а он, в свою очередь, способен являться полноценной гарантией защиты законных прав и интересов как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя. В сегодняшнем материале наш ресурс решил рассмотреть договор о съеме жилья, максимально подробно осветив базовые принципы и нюансы его оформления.

В общем виде, стороны соглашения по найму жилья представляют собой непосредственного владельца помещения или лица, работающего от его имени по доверенности, и граждан или их группу, берущих во временное владение жилое помещение.

Место сделки

Где его заключить?

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

Коммунальные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

В договоре найма указываются все условия для прекращения сделки, и они не должны противоречить закону. Представим главные причины для возможного расторжения договора найма жилого помещения:

истек срок действия, отсутствуют основания или необходимость для его продления;

владелец недвижимости не желает его продлевать;

было выявлено несоблюдение правил проживания, ставших причиной порчи имущества или жилья;

не соблюдались сроки внесения оговоренных платежей или за услуги ЖКХ.

Договор найма жилого помещения можно расторгнуть исключительно по установленным законам основаниям.

Договор найма по последним двум критериям допускается расторгнуть исключительно через суд. По окончании судебного процесса суд вынесет постановление с требованием освободить жилплощадь в обозначенные сроки. При отказе выполнить данное требование, выселение происходит в принудительном порядке.

было выявлено несоблюдение правил проживания, ставших причиной порчи имущества или жилья;

На что смотреть в договоре аренды, чтобы не остаться в дураках

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

С животными

Если у владельца квартиры или у квартиросъемщиков есть какие-то пожелания относительно домашних животных, то это нужно уточнить в договоре найма. Это необходимо, для того чтобы избежать неприятных последствий. Такой пункт не является обязательным, но все же считается очень полезным.

Кроме того, полезной информацией в договоре является указание количества жильцов, которые могут проживать в квартире, порядок посещения квартиры собственником, а также перечень ценных вещей в жилом помещении.

Это быстро и бесплатно !

Сроки действия

С практической точки зрения подобные соглашения распределяются на две основные категории – договоры, действующие на протяжении более или менее одного года. Если в договоре не устанавливаются какие-либо конкретные сроки, то в соответствии с нормами, указанными в статье 683 Гражданского кодекса он автоматически будет считаться заключенным на срок до пяти лет.

Помимо этого, при оформлении краткосрочных соглашений не будут действовать правила, распространяющиеся на ремонт помещения, потому что в данном случае необходимость проведения ремонтных работ в принципе может не возникнуть.

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53

Предмет договора найма жилого помещения

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ найм жилой недвижимости осуществляется путем передачи владельцем объекта (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилища на некоторый период для обитания в нем за договорную оплату.

Предметом такой договоренности может быть недвижимость, отвечающая требованиям СНиП, и юридически признанная жилым объектом. ГК РФ отмечает, что жилой объект обязан быть самостоятельным и подходящим для обитания (ст. 673 ГК РФ).

Предметом договоренности найма социального жилища не может быть неизолированное здание, подсобная комната, а также общие сооружения в многоэтажном здании (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Постройки, расположенные в дачных участках и не подходящие для обитания, не могут стать предметом соглашения найма жилой площади.

Передача подобных построек в возмездное использование выполняется путем заключения арендного договора.

Предметом договорных отношений по найму жилой площади могут стать:

Квартиры в многоэтажных жилых зданиях.
Отдельные комнаты в частных домах или в многоэтажных квартирах.

В многоэтажных зданиях предметами найма могут становится не только квартиры или комнаты, но и прочее имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ), в том числе:

Несущие конструкции здания.
Оборудование дома внутри сданной квартиры или за ее пределами (электрические провода, канализационная система, отопительные конструкции и т. д.).

Договорные отношения по найму жилища оформляются только письменно (ст. 674 ГК РФ). Несоблюдение такой формы лишает участников сделки на обжалование, при конфликтных ситуациях по неисполнению договорных условий любым из участников сделки.

Примечание. Если владелец жилой площади сменился, то соглашение найма обязано сохраняться на прежних условиях.

О том, кто будет осуществлять гос. регистрацию договорных отношений, отображаются в составленном документе о найме, однако по умолчанию бремя регистрации ложиться на владельца сдаваемого объекта. Это происходит потому, что соглашение относится к возмездному, и владелец жилья получает доход, который обязан облагаться налогом. Избегая от таких обязательств, владелец жилья нарушает законодательные нормы РФ, что может оказаться причиной наложения на него административного штрафа.

Срок договора найма квартиры

Пользоваться съемной квартирой можно не дольше пяти лет (См. п. 1 ст. 683, ГК РФ).

Правило охраняет интересы наймодателя. По окончании срока договора личные обстоятельства собственника могут измениться, желание сдавать квартиру отпадет.

В этом случае он вправе отказать нанимателю в продлении договора.

Со сроком действия договора связаны особенности регулирования отношений. Об одном уже говорилось – краткосрочный договор найма квартиры не регистрируют.

Другими последствиями заключения сезонного договора являются:

невозможность вселения в помещения других лиц кроме нанимателя;
отсутствие приоритета в заключении договора на новый срок;
невозможность замены нанимателя;
запрет на сдачу помещения в поднаем.

заключить новый договор на прежних или иных условиях;
прекратить сдавать помещение.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Сохраните 32 000 Р в год

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Сначала читать, потом подписывать

Порядок оформления

Для документального оформления сделки предусмотрено 2 вида договоров между опекуном и опекаемым:

пожизненной ренты;
пожизненного содержания с иждивением.

Если сделка будет расторгнута, вложенные деньги рентодатель не вернет.

Для оформления рентных сделок следует учитывать, что:

соглашение между сторонами составляется с учетом индивидуальных особенностей участников;
договор пожизненной ренты нельзя унаследовать, если рентодатель раньше уйдет из жизни, документ потеряет законность;
пожизненная рента должна выплачиваться рентодателем, даже если к нему перейдет случайно поврежденное имущество рентополучателя;
договор пожизненного содержания может быть действительным только после заверения в государственном органе, нотариальное заверение − промежуточный этап;
минимальный размер рентных выплат рентополучателю установлен законодательством РФ и должен составлять 2 МРОТ на момент выплаты с последующей индексацией.

Для того чтобы официально оформить документ стороны должны явиться к нотариусу с бумагами, получить необходимую юридическую консультацию по данному вопросу. Оформленный договор следует заверить нотариально, а затем зарегистрировать в государственных органах.

Рентодатель должен получить на руки свидетельство о собственности, где будет указано, что жилое помещение имеет обременение.

Обременение в дальнейшем может быть снято после подачи заявления, если все обязательства соглашения сторон будут выполнены и опекун представить справку о смерти опекаемого, бывшего владельца недвижимости. Только после этого рентодатель вступит в полные права на имущество.

Придется правильно организовать:

Досмотр пожилых людей за право наследования жилплощади

Вроде не о плохом деле пишу, а все равно неудобно и скрылась — а почему неудобно даже не знаю. Почему то постыдным это стало считаться — а мы ведь и правда готовы были бы многое предоставить пожилому человеку за квартиру, которая когда-то станет ему не нужна.

Еще одна уже моя знакомая, присматривает за бабулькой и это полный пипец. Бабуля любитель рекламы ТВ и постоянно требует купить то или иное средство от всех болячек. Не дешевое))) Ну и полно всяких приколов с этой бабулей. Одним словом, не все так просто. Это рабство.